Эксперты: Рынок коммерческой недвижимости замер, а международные торговые операторы озадачены действиями Минторга

В настоящее время рынок коммерческой недвижимости, где ставки традиционно привязаны к евро, замер и ждет дальнейшего развития событий, отмечают эксперты рынка недвижимости компании Colliers International. Девелоперы не решаются пытаться поднимать ставки аренды за помещения, потери от оперирования коммерческой недвижимостью в новых условиях пока несут арендодатели.

Пока крупные девелоперы во всех сегментах коммерческой недвижимости ставки аренды не поднимали. Аренду по-прежнему платят в рублях по курсу Нацбанка. При этом 30-процентный сбор за покупку валюты фактически уменьшил выручку арендодателей в валютном эквиваленте.

"В первую очередь, страдают те девелоперы, которые для строительства зданий использовали валютные кредиты. Им приходится покупать валюту для погашения выплат банкам, теряя при этом доходы. Говорить при этом о возникновении проблем по уплатам по кредиту пока рано – как правило, банки кредитуют проекты, обеспечивающие покрытие долга с коэффициентом 1,5. Хотя, бывают и исключения, особенно в отдельные периоды, на начальных этапах работы объекта, возможно и меньшее обеспечение выплат по кредиту имеющимися доходами от проекта – в этом случае девелоперы могут столкнуться с нехваткой средств для выплат по кредиту", - отмечают эксперты Colliers International.

На 2015 год компания рассматривает несколько сценариев развития:

- Увеличение официального курса Нацбанка и последующий рост общего уровня цен без текущих ограничений. Текущий уровень ставок в евро если и снизится, то незначительно (до 10%), возможно замедление развития рынка и увеличение вакантных площадей. Существенного ущерба рынку в данном случае не предвидится.

- Сохранение текущей ситуации, когда продавцы товаров и услуг населению существенно ограничены в увеличении цен, имеется разница между фактической стоимостью валюты и курсом Нацбанка. В этой ситуации ритейл будет нести убытки, девелоперы, особенно имеющие валютные кредиты, будут пытаться поднять цены в рублях, что будет сделать непросто. В результате возможен рост числа проблемных валютных кредитов, обращение взыскание на объекты и проекты, стагнация на рынке коммерческой недвижимости.

- Иные непредсказуемые ситуации, заставляющие ту или иную сторону (арендатора или арендодателя) нести убытки – тут сложно строить какие-либо прогнозы, по умолчанию собственники и девелоперы будут ждать прояснения ситуации.

"Таким образом, при отмене в ближайшие несколько месяцев введенной 30-процентной комиссии финансовые потери не приведут к каким-либо серьезным последствия для рынка. Однако, принятое 19 декабря решение существенно увеличило становые риски для проектов в Беларуси и нанесло удар по репутации страны в глазах западных инвесторов", - отмечено в сообщении.

Если также принять во внимание активные действия Минтрога в последнее время, можно констатировать, что многие международные торговые операторы озадачены, отмечают в Colliers International. В частности, вопросы о входе в страну популярных мировых торговых брендов, могут отодвинуться еще на некоторое время, а белорусам за большинством брендовых товаров придется по-прежнему ездить за границу.

В целом на рынке аренды Colliers International считает вероятным снижение ставок. "При этом в существующей ситуации следует выделять ставки номинальные, и реальные, что связано с фактическим образованием параллельных курсов валют. В этом случае номинальные могут сохраниться, но реальные станут ниже в зависимости от фактической стоимости валюты", - отмечено в сообщении компании.

На рынке офисной недвижимости нивелируется начавшаяся положительная тенденция к снижению доли проектов возводимых путем долевого участия в строительстве: для девелоперов снова станет актуальной проблема очень дорогих кредитов и, соответственно, невозможность продвигать проекты самостоятельно; для прочих участников недвижимость – один из основных видов сбережений, в том числе для малого бизнеса, поскольку прочие механизмы, например, фондовый рынок, слабо развит.

Рынок торговой недвижимости ждет рост вакантности, и не только из-за роста предложения площадей. После потребительского ажиотажа последней декады декабря в январе-феврале будет "потребительская яма", что при падении товарооборота в проекции на курсовую нестабильность потребует оптимизации размещения магазинов, борьбы за ставки с собственниками. "Отсутствие сильных международных торговых брендов добавит серьезных трудностей девелоперам крупных торговых центров. Однако, принимая во внимание тот факт, что многими международными операторами было принято принципиальное решение о входе в Беларусь, можно все таки ожидать их прихода, но возможно, сроки сдвинутся", - отмечают эксперты.

В отличие от 2011 года, когда рынок складов первым отреагировал на финансовый кризис глобальным ростом вакантности, достигавшим по отдельным объектам 50-70%, в настоящее время данный сегмент окажется более стабильным благодаря произошедшему качественному росту: в период 2012-2014 гг в современных комплексах основными арендаторами стали профессиональные логистические операторы, а они не пойдут на резкий сброс оперируемых площадей. Проблемы могут возникнуть у низкокачественных объектов, а также вырастет срок позиционирования новых объектов, введенных в конце 2014 года и в 2015 году.