Что делать с недобросовестными квартирантами или шумными соседями? Эксперты отвечают на волнующие всех вопросы
Сделки с недвижимостью – дело непростое, поэтому во время продажи, покупки, аренды или приватизации квартиры всегда возникает масса вопросов: "Как выписать человека? Как усмирить шумных соседей? Как разделить жилплощадь?". Сайт Kvartirant.by помогает людям не только словом, но и делом. В рубрике "Вопрос – ответ" эксперты отвечают на вопросы, дают свои рекомендации и советы людям совершенно бесплатно. Ответы на самые злободневные вопросы читайте в материале Realt.by, возможно, они помогут решить и ваши жилищные проблемы.
"Добрый день, подскажите на каких основаниях или по каким причинам можно выписать человека из квартиры?"
Отвечает Вячеслав Завгородний, директор АН "Центростиль":
— Согласно ст.85 ЖК РБ подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения по требованию собственника жилого помещения или других заинтересованных лиц:
- граждане, самоуправно занявшие жилое помещение;
- гражданин, которому предоставлено право владения и пользования жилым помещением в качестве опекуна (попечителя), приемного родителя, родителя-воспитателя детского дома семейного типа, в случае его отказа освободить это жилое помещение по прекращении опеки (попечительства);
- совершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним и не имеющие доли в праве общей собственности на занимаемое жилое помещение, наниматель жилого помещения, проживающие совместно с ним члены, бывшие члены его семьи, совершеннолетние члены, бывшие члены семьи гражданина, являющегося членом организации застройщиков, проживающие совместно с ним, или другие проживающие совместно с этими собственником, нанимателем жилого помещения или гражданином, являющимся членом организации застройщиков, граждане, которые в течение года три и более раза привлекались к административной ответственности за нарушение правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, выразившееся в разрушении, порче жилого помещения либо в использовании его не по назначению, или за иные нарушения требований ЖК РБ, делающие невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме, были предупреждены собственником о возможности выселения без предоставления другого жилого помещения и в течение года после такого предупреждения привлекались к административной ответственности за аналогичные правонарушения;
- члены, бывшие члены семьи собственника, нанимателя, поднанимателя жилого помещения, гражданина, являющегося членом организации застройщиков, заключившие письменное соглашение о порядке пользования жилым помещением, в соответствии с условиями которого они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения;
- наниматель (поднаниматель) жилого помещения, члены, бывшие члены его семьи — в случае прекращения либо расторжения договора найма (поднайма) жилого помещения;
- граждане в иных случаях, предусмотренных настоящим ЖК РБ и иными законодательными актами.
Согласно ст.95 ЖК РБ совершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, другие граждане, имеющие право владения и пользования жилым помещением, проживающие совместно с ним и не имеющие доли в праве общей собственности на жилое помещение, могут быть выселены из этого жилого помещения по требованию его собственника по основаниям, предусмотренным абзацем четвертым пункта 1 статьи 85 настоящего ЖК РБ, без предоставления другого жилого помещения.
Бывшие члены семьи собственника жилого помещения, другие граждане, имеющие право владения и пользования жилым помещением и не имеющие доли в праве общей собственности на это жилое помещение, подлежат выселению из него по требованию собственника жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, если иное не установлено Брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением.
Совершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним и не имеющие доли в праве общей собственности на это жилое помещение, подлежат выселению по требованию собственника в другое жилое помещение, принадлежащее им либо собственнику на праве собственности в данном населенном пункте и соответствующее установленным для проживания санитарным и техническим требованиям.
Члены, бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения, проживавшие совместно с ним на момент приватизации, но не принявшие участия в приватизации, а также члены, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, которое построено с государственной поддержкой, выделенной собственнику, в состав семьи которого входили эти члены, бывшие члены семьи, не подлежат выселению из жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных абзацем четвертым пункта 1 статьи 85 ЖК РБ.
При проведении капитального ремонта или реконструкции жилого помещения члены, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, другие граждане, имеющие право владения и пользования жилым помещением и проживающие совместно с ним, по требованию собственника жилого помещения на период проведения капитального ремонта или реконструкции этого жилого помещения подлежат выселению в другое жилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности в данном населенном пункте и соответствующее установленным для проживания санитарным и техническим требованиям.
На выселение по требованию собственника жилого помещения в другое жилое помещение совершеннолетних членов, бывших членов семьи собственника, других граждан, имеющих право владения и пользования жилым помещением, проживающих совместно с ним и не имеющих доли в праве общей собственности на это жилое помещение, с их несовершеннолетними, признанными находящимися в социально опасном положении либо признанными нуждающимися в государственной защите, необходимо согласие органов опеки и попечительства.
***
"Могу ли я, в случае смерти мужа, проживать в квартире, которую он подарил сыну от первого брака (сейчас мы проживаем в этой квартире), или я должна буду освободить ее по первому требованию владельца?"
Отвечает Иван Борисенко, агент по операциям с недвижимостью ООО "Час-Пик":
— В случае смерти мужа вы станете бывшим членом семьи собственника, а бывшие члены семьи собственника жилого помещения, не имеющие доли в праве общей собственности на это жилое помещение, утрачивают право владения и пользования этим жилым помещением. Вы должны будете освободить квартиру, в противном случае, будете выселены в судебном порядке. Но нужно внимательно почитать договор дарения. Может быть, за вами закреплено право пользования этой квартирой. Но это только в том случае, если на момент дарения вы были там зарегистрированы.
***
"Здравствуйте. Мы с бывшей супругой разведены, имеем несовершеннолетнего ребенка. В общей собственности находится 2-комнатная неразделенная квартира, числящаяся на одном лицевом счете в ЖЭСе. По заключенному в период брака, брачному договору, в случае расторжения брака и раздела имущества, каждому супругу принадлежит 1/2 доли квартиры. Могу ли я легально сдавать в аренду одну комнату в этой квартире (без раздела квартиры на отдельные лицевые счета)? Нужно ли для этого согласие бывшей супруги или еще кого-то (если да, то на что (кого) именно это согласие нужно)? Имеет ли бывшая супруга приоритетное право на аренду моей комнаты?"
Отвечает Иван Борисенко:
— Да, для сдачи в аренду потребуется согласие второго собственника квартиры. В законодательстве преимущественное право аренды не прописано.
***
"С июня 2014 я сдаю квартиру по договору. Оговаривалось, что арендатор в счет оплаты за июнь делает косметический ремонт, остальные выплаты — раз в два месяца. До настоящего времени он заплатил только за два месяца и ремонт не сделал. Постоянно ссылается на задержку выплат на работе. Я сейчас расторгаю с ним договор. Могу ли взыскать с него деньги через суд, сколько стоит подача заявления и каковы перспективы? Есть ли база данных по таким "клиентам", ведь не только я, но и другие люди могут так "попасть"?"
Отвечает Иван Борисенко:
— Вы можете попытаться взыскать деньги через суд. Пошлина — 5% от суммы иска. Перспективы хорошие только в том случае, если в договоре найма прописана вся сумма, за которую квартира сдавалась. Но у вас пока другая проблема — расторгнуть договор и выселить нанимателя, так как, если он не выселится добровольно, то придется обращаться в суд.
***
"Здравствуйте, уважаемые эксперты. Наша семья купила 1-комнатную квартиру в новостройке. В мае 2014 получили ключи. С тех пор живем в этой квартире. До сего момента (пятый месяц) одновременно в нескольких соседних квартирах идет снос внутренних перегородок ежедневно до 21 часа, включая выходные. Стук кувалд и работа перфоратором создают массу шума. Остальные виды работ кажутся тихой музыкой. Милиция отказалась помогать. Председатель ТС был болен, теперь увольняется. Сказал, что ничего не может с этим поделать. Лифты убиты перевозкой кусков бетона. Для удобства строителей в общих коридорах дымоуловители закрыты целлофановыми пакетами, чтобы строители могли беспрепятственно перекуривать на площадках. Обратились месяц назад электронно в ЖРЭУ Московского района. В ответ тишина. В доме жильцов мало, но имеются школьники. В лифте разложен картон, валяются окурки. В соседнем доме лифт выгорел. Страшно за ребенка. Валяются горы мусора (картон, снятые двери) на площадке. За все время подъезд ни разу не убирали. Подскажите, пожалуйста, что делать?"
Отвечает Вячеслав Завгородний:
— Согласно статье 17 ЖК РБ переустройство и перепланировка жилого помещения и подсобных помещений могут осуществляться в целях повышения благоустройства жилого помещения по согласованию с местным исполнительным и распорядительным органом, а в домах организаций граждан-застройщиков — с разрешения органов управления этих организаций. При этом переустройство и перепланировка жилых помещений в многоквартирных жилых домах осуществляются только с разрешения местных исполнительных и распорядительных органов.
Граждане, допустившие самовольное переустройство или перепланировку жилого помещения, подсобных помещений, обязаны за свой счет привести эти помещения в прежнее состояние.
Согласно статьи 26 ЖК РБ в области жилищных отношений предусматривается ответственность за:
- нарушение правил эксплуатации жилых помещений, инженерного оборудования, бесхозяйственное их содержание;
- порчу жилых помещений, инженерного и иного оборудования, конструктивных элементов жилого дома, объектов благоустройства.
Согласно постановлению Совмина №1805 от 31.12.2006, работы, производящие шум или вибрацию, запрещено производить в выходные и праздничные дни. Шуметь в будни можно с 9.00 до 19.00. До 23 часов шуметь можно "тихо", а после – соблюдать тишину.
Алгоритм действий, когда все методы воздействия на соседей исчерпаны, таков:
- заявление в ЖЭС (или передать наряду милиции, который перенаправит его в ЖЭС) с жалобой на шум;
- ЖЭС проверяет сообщение и выявляет нарушителя (самостоятельно и опрашивая соседей);
- на нарушителя оформляется административное взыскание, размер которого определит суд. Меры воздействия — от 2 базовых величин (200 тысяч рублей) до 15 суток ареста.
Если заявитель отказался писать письменное заявление, милиция ограничивается устным внушением нарушителю.
***
"Вопрос: при продаже вторым собственником 1/2 доли квартиры могу ли я, первый собственник, потребовать от новых покупателей справку об их психическом здоровье и справку от нарколога, т.к. мне придётся проживать с незнакомыми людьми в одной квартире, я не замужем. Второй вопрос: сколько человек могут проживать на 1/2 доли квартиры по прописке. Заранее спасибо"
Отвечает Вячеслав Завгородний:
— Справку от собственников 1/2 доли квартиры вы требовать не вправе. Согласно положению о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания, утвержденного Указом Президента РБ от 07.09.2007 №413, случаи ограничения регистрации граждан не распространяются на регистрацию по месту жительства в городе Минске:
- гражданина — по месту нахождения жилого помещения, находящегося в его собственности;
- супруга (супруги) — по месту жительства супруги (супруга);
- несовершеннолетних — по месту жительства их законных представителей, за исключением руководителей детских интернатных учреждений, государственных специализированных учреждений для несовершеннолетних, нуждающихся в социальной помощи и реабилитации;совершеннолетних детей — по месту жительства родителей;
- совершеннолетних усыновленных (удочеренных) — по месту жительства усыновителей (удочерителей);
- родителей — по месту жительства детей;
- усыновителей (удочерителей) — по месту жительства усыновленных (удочеренных);
- совершеннолетних граждан, над которыми установлены опека или попечительство, — по месту жительства опекунов или попечителей;
- несовершеннолетних родных братьев и сестер, не имеющих родителей, и совершеннолетних нетрудоспособных родных братьев и сестер, не имеющих семей и родителей, — по месту жительства родных брата или сестры.
***
"Добрый день. Какие мои права? Купила квартиру через агентство, а сейчас получила письмо из суда. Предыдущую сделку по квартире просят признать не действительной в связи с отставанием ума предыдущего собственника, якобы он обманным путем завладел квартирой и впоследствии перепродал мне. Я уже сделала ремонт и на сегодняшний день полгода проживаю в квартире, имею ребенка 2-х лет"
Отвечает Вячеслав Завгородний:
— Для того чтобы сделку признать недействительной, нужны веские доказательства и решение суда. Предыдущую сделку, скорее всего, просит признать недействительной не суд, а представители бывшего собственника. Обычно такие процессы длятся долго. Суд будет разбираться во всех нюансах сделки. Обратитесь за помощью в агентство. Оно готовило документы для совершения сделки и поможет вам прояснить ситуацию.
Также следует помнить, что у агентства заключен договор обязательного страхования ответственности организации за причинение вреда потребителю в связи с осуществлением сделки, согласно Указу Президента от 25.08.2006 г. № 530 "О страховой деятельности". На сегодняшний день страховая сумма составляет 15000000000 (один миллиард пятьсот миллионов) белорусских рублей.
***
Чтобы задать свой вопрос, вам необходимо лишь заполнить соответствующую форму в рубрике "Вопрос-Ответ".