Что удержит цены на рынке новостроек от падения
Итогом практически 7-месячной работы рабочей группы по проблемным вопросам в стройотрасли под руководством Андрея Кобякова стал указ главы государства № 26 "О мерах по совершенствованию строительной деятельности", подписанный 14 января текущего года.
В документе большая роль отводится регулированию отношений при строительстве жилья долевым способом, поскольку именно в этом вопросе был выявлен ряд недостатков и нарушений, которые касались как вопросов финансирования строек, так и своевременного и качественного выполнения строительных работ.
За комментариями отдельных положений нового документа журналист портала Real.by обратилась к специалистам рынка.
Привлекать деньги к строительству жилых домов на нулевом цикле запретили
Согласно новому документу привлечение средств дольщиков допускается только при возведении объекта строительства либо его части за счет собственных средств застройщика. При этом сумма направляемых средств должна составлять не менее 15% от стоимости объекта.
- Участников рынка, занимающихся долевым строительством, данная мера, безусловно, не порадует. Ведь прежде чем начинать привлекать к строительству средства дольщиков, застройщику необходимо будет вложить в стройку порядка $2 млн. либо собственных средств, либо привлечь на эту сумму банковский кредит. Однако рассчитывать на кредитные ресурсы смогут далеко не все строительные компании. Причина известна – слишком высокие процентные ставки по банковским кредитам. Но даже если предположить, что такие деньги найдутся, то стоимость их использования в инвестиционном цикле на начальном этапе строительства более чем в три раза превысит стоимость денег, если бы они были привлечены непосредственно от граждан – участников долевого строительства. Поэтому введение данной нормы приведет к увеличению стоимости строительства, - говорит Юрий Жарков, управляющий партнер группы компаний ViVa Invest.
Кроме того, считает специалист, граждане лишатся права выбора. Если раньше в силу знания рынка и профучастников, работающих в строительной отрасли, потребители могли вступить в долевое строительство на начальном этапе реализации инвестиционного проекта и таким образом сэкономить свои деньги, то с 1 апреля, с момента вступления основных положений законодательного акта в силу, они потеряют такую возможность. "На рынке есть ряд надежных застройщиков с хорошей репутацией, которые на начальном этапе строительства могут предложить гражданам квадратный метр по невысокой цене. По большому счету, эти компании решали проблему доступного жилья в республике. Сейчас дешевого жилья на стадии котлована уже не будет. Купить квартиру можно будет только на уровне 2-3 этажа. А это на 10-15% дороже, чем если бы дольщик вступал в строительство на нулевом этапе. Любая гарантия для потребителя будет стоить ему дополнительных денег", - считает Юрий Жарков.
Такой точки зрения придерживается и Вадим Тачкин, директор консультационной компании «Вива Капитал» (торговая марка ViVa Invest). "До недавнего времени на рынке можно было получить бонус тем, кто готов был рискнуть и войти в строительство на первоначальном этапе. Кто не готов был рисковать, тот ждал гарантий и стабильности и вступал в строительство на более поздних этапах строительства либо вообще покупал готовое жилье. Сейчас этого не будет", - говорит специалист.
На рынке останутся работать только профессионалы?
Для работы на рынке будут допускаться только организации и специалисты, прошедшие аттестацию и сертификацию. "Основная часть документов по вопросам аттестации и сертификации находится еще в процессе разработки. Поэтому давать оценку им рано. Хотя, конечно, принятие подобного решения направлено в первую очередь на профессионализацию рынка и компаний, работающих на нем", - высказал свою точку зрения Юрий Жарков.
Ужесточается ответственность должностных лиц, ответственных за строительство
Указом предусмотрено ужесточение административной ответственности должностных лиц, участвующих в строительном процессе. "Конечно, хорошо, что вводится такая мера. Тем не менее, в сопоставлении со сметной стоимостью строительства даже небольшого жилого дома, размеры штрафов не выглядят достаточно высокими. Большая часть штрафов на должностных лиц составляет 5-10 базовых величин, а на юридических лиц – 50-500 базовых величин. На фоне тех потерь, которые в ходе задержки исполнения административной процедуры или иного обязательства может понести застройщик, это совершенно незначительные суммы. Если введение штрафных санкций, прописанных в документе, не повлечет за собой улучшения инвестиционного климата, не оптимизирует бизнес-процессы, то, по всей видимости, власти будут вынуждены вводить другие, более жесткие меры воздействия", - считает Юрий Жарков.
Застройщикам придется резервировать деньги на устранение недостатков в гарантийный период
Еще один серьезный момент документа. Указом закреплена норма о резервировании средств на устранение недостатков, которые могут проявиться в период гарантийного срока (5 лет) эксплуатации жилого дома. "В данном случае генподрядчик должен предоставить застройщику банковскую гарантию, страховку или зарезервировать 1,5% от стоимости строительства своих денежных средств на случай возникновения недостатков в гарантийный период. Эти деньги находятся на спецсчете у застройщика и расходуются им по целевому назначению. При возникновении гарантийного случая застройщик фактически вправе в случае необходимости привлечь любую организацию для оперативного устранения недостатков ", - поясняет Юрий Жарков.
При этом специалист добавляет, что данная гарантия в конечном итоге будет оплачиваться самими дольщиками. "Учитывая, что рентабельность некоторых генподрядчиков находится на уровне 7-8%, то 1,5% от всей стоимости контракта – это достаточно крупная сумма, которая имеет риск быть «замороженной» сроком на 5 лет. Вероятно, некоторые организации в попытках не потерять в показателях эффективности будут рассматривать стратегию увеличения стоимости работ по генподрядному договору на 1,5%, которые оплатит застройщик, а в конечном счете – дольщик. Это надо совершенно четко понимать: когда вы, например, покупаете в салоне новый автомобиль и хотите иметь какую-то дополнительную подушку безопасности, то вы должны за нее доплатить. Точно так же произойдет и с новым жильем. Хотите иметь дополнительную гарантию, оплатите ее", - говорит Юрий Жарков.
При этом Вадим Тачкин добавляет, что главная задача для государства – это предоставление населению гарантий при участии в долевом строительстве жилья. "Мы видим, что эту задачу государство решает. Оно пытается устранить выявленные в ходе комплексной проверки недостатки и улучшить ситуацию на первичном рынке недвижимости. Но не нужно ждать чуда. Вместе с увеличением затрат на строительство неизбежно будет увеличиваться и цена квадратного метра", - высказывает свою точку зрения специалист.
Утверждена единая типовая форма договора для всех застройщиков
Указом № 263 "О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь" типовая форма договора между застройщиком и дольщиком была закреплена только для граждан, строящих жилье с господдержкой. Коммерческим застройщикам было дано право заключать договоры по примерной форме.
Согласно указу № 26 типовой договор при долевом строительстве в обязательном порядке должен заключаться и коммерческими застройщиками.
По мнению Вадима Тачкина, разработчики нового указа уравняли государственных и частных застройщиков. "Типовая форма не делает гибкими отношения между застройщиком и дольщиками, фактически уравнивая покупателей, строящих как дешевое жилье, так и дорогое. Возможно, эта мера каким-то образом и позволит подтянуться тем компаниям, которые не имеют большого опыта в строительстве. Но она, безусловно, в некоторой степени ограничит права и возможности отдельных категорий участников долевого строительства", - считает директор консультационной компании «Вива Капитал».
Сегодня все договоры регистрируются в местных органах власти. Процедура регистрации подразумевает под собой гарантию того, что права дольщиков не будут нарушены. "Введение данной нормы приведет к тому, что коммерческие застройщики уйдут с рынка долевого строительства и начнут привлекать инвестиции посредством выпуска ценных бумаг. Такой латентный переход частных застройщиков от "долевки" к жилищным облигациям мы уже наблюдаем не первый год. На сегодняшний день механизм строительства жилья долевым способом настолько зарегулирован, что по нему очень сложно работать", - уточняет специалист.
- Многие процедуры, прописанные в указе, приведут к росту цен на жилье. Дополнительные гарантии стоят дополнительных денег. Аукционы, конкурсы и другие меры, которые применяются в отношении застройщиков, приводят к сужению конкурентного поля, что формирует не лояльную к потребителям ценовую политику продаж, - считает специалист.