Минская "вторичка": какую цену квадратного метра можно ожидать к лету 2014 года?
Ответы на эти и другие вопросы дал в эксклюзивном интервью журналисту портала Realt.by Николай Простолупов, директор АН "БелЦТН", председатель совета РОО "Белорусская ассоциация "Недвижимость".
- Николай Павлович, давайте вспомним, как развивались события на минском вторичном рынке жилья в 2013 году? Чем они были обусловлены?
- В сентябре месяце прошлого года началась корректировка цен в сторону снижения. К этому времени на рынке сложились не объективные, достаточно завышенные цены на квартиры, не подкрепленные экономической ситуацией и доходами населения. О том, что рынок остановился, мы предупреждали продавцов еще в августе. Однако большинство из них не соглашались снижать цены.
В октябре корректировка цен стала еще более заметной. Каждый месяц, начиная с сентября, цены падали примерно на 2-2,5%. За это время количество сделок сократилось примерно вдвое. На рынке преимущественно остались квартиры с завышенными ценами. Поэтому те продавцы, которые хотели продать свои квартиры, шли на снижение цены. В итоге за прошлый год, с учетом падения в последние 4 месяца, цены на минские вторичные квартиры выросли примерно на 15%.
Одной из основных причин роста цен на квартиры в 2013 году стал рост средней заработной платы, которая по сравнению с 2012 годом увеличилась практически в полтора раза. В то же время, на протяжении всего прошлого года мы наблюдали рост цен на товары, услуги и энергоресурсы, что обусловило высокий уровень инфляции.
К осени стало понятно, что высокая инфляция в стране сохранится и в 2014 году. При этом зарплаты в текущем году останутся замороженными. По крайней мере, их никто не обещает повышать. Это приведет к снижению уровня реальных доходов населения. Снижение уровня доходов населения осенью послужило толчком для падения цен в 2013 году, которое продлится и в текущем году.
Сегодня основная масса продавцов все еще живет ожиданиями лета прошлого года, когда реальная цена сделки составляла в среднем $1700/кв.м. Хотя уже сейчас в реальных сделках цена квадратного метра составляет в среднем $1600/кв.м. Но на сегодняшний день и она не является для покупателей привлекательной. Некоторые квартиры даже по такой цене невозможно продать.
- Тогда какая цена могла бы быть привлекательной и справедливой для рынка?
- Я думаю, что к более справедливой и равновесной цене мы приблизимся в мае. Это будет цена в $1300-1400/кв.м. Она будет соответствовать экономической ситуации в стране, инфляции и уровню реальных доходов населения. К этому времени восстановятся и объемы рынка, и он оживет. Количество сделок вновь достигнет ежемесячной отметки 1200-1500. На майском уровне цены стабилизируются и будут находиться на нем какой-то определенный период времени.
- Возможно, рынок жилья поможет оживить и возобновление банковского кредитования?
- Не думаю. В 2013 году в Минске всего порядка 5-7% сделок осуществлялось с привлечением банковских кредитов. При этом, как правило, это были краткосрочные кредиты на небольшие суммы. Большой погоды на рынке они не сделали. Хотя, насколько мне известно, в Гомеле и Бресте количество граждан, привлекающих к покупке квартир кредиты, по сравнению с Минском больше в 2-3 раза. Это связано с тем, что цены на жилье в областных городах значительно ниже, чем в столице.
- Смогут ли каким-то образом повлиять на ситуацию на минском рынке жилья очередники, если они вдруг решат сняться с очереди и прийти на рынок? Ведь сокращение объемов льготного кредитования теряет всякий смысл для многих и дальше состоять в этой огромной очереди, растянувшейся на долгие годы в ожидании улучшения жилищных условий.
- Конечно, значительное сокращение льготного кредитования может сподвигнуть семьи к покупке квартир на вторичном рынке. Какой смысл состоять в ней 20 и больше лет. Если предположить, что с очереди снимутся и придут на вторичный рынок хотя бы 3-5% очередников, то он может пополниться 6-10 тысячами потенциальными покупателями. Это будет иметь серьезные последствия для рынка. Тем более в условиях сокращения объема предложения на рынке новостроек.