Гарантийный срок на объекты увеличен до 8 лет. Благо для одних превратилось в головную боль для других?

Эти и другие вопросы журналист портала Realt.by обсудила c Юлией Козловской, заместителем директора СП «Промекс» ООО.

Наше обращение в СП "Промекс" ООО было обусловлено тем, что данная организация уже более 8 лет работает на одной минской строительной площадке, обремененной большим сносом, и строит жилой комплекс "Изумрудный".  Он расположен в границе квартала Воронянского  - Авакяна – Быховская – Радищева. За время своей работы строительная компания накопила не только большой опыт по строительству жилых домов, но и по их техническому обслуживанию. По сути, в этой организации гарантийный срок уже давно не ограничивается двумя годами.

- Юлия, требования к застройщикам постоянно ужесточаются. Так, новым указом о "долевке" № 263 гарантийный срок на сданные в эксплуатацию объекты увеличен в 2-х до 5-ти лет.  Немного позже постановлением правительства на принятые объекты и выполненные строительные работы он увеличен и вовсе до 8 лет. Как Вы относитесь к увеличению гарантийного срока? Сможет ли застройщик его выполнить?

- Данное нововведение нас не напугало. Прошло 7 лет после сдачи в эксплуатацию нашего первого дома. Но мы и сегодня не отказываем жильцам и товариществу собственников в устранении каких-либо проблем в его эксплуатации. Поэтому ничего страшного в увеличении гарантийного срока я не вижу. Думаю, что данное нововведение будет стимулировать качество строительства, повышать ответственность застройщиков, усиливать их контроль за работой подрядчиков и субподрядчиков. Дефекты в основном  возникают по причине некачественной работы подрядных  организаций. Подрядчик выполнил свою работу, получил деньги и ушел на другую стройку. Всю ответственность за качество строительства несет перед жильцами застройщик.

- Насколько я знаю, в настоящее время механизм взаимоотношений  между заказчиком (застройщиком) строительства и подрядной организацией пытаются закрепить на законодательном уровне?

- Уже сейчас в рамках  договорных отношений можно предусмотреть механизм, чтобы подрядчик возвращался на стройку по первому требованию застройщика и выполнял свои обязательства в случае выявления  каких-либо недоделок.

В договорах строительного подряда, например, можно предусмотреть особые условия по порядку расчетов: когда 10% от стоимости выполненных работ подрядчик получает не сразу после выполнения работ, а после того, как квартиры в жилом доме приняты дольщиками. В процессе работы мы столкнулись с тем, что после окончания работ и полного расчета подрядчики не хотят возвращаться на стройку. Устранять  недостатки приходится застройщику, часто за свой счет.

Если застройщик не может привлечь к устранению  недостатков подрядчика и не способен собственными сделать это собственными силами, он вынужден обращаться за услугами в другую строительную организацию, которая выполнит эти работы за дополнительные деньги. Застройщику, если он намерен работать на рынке долго, необходимо сохранять свою репутацию. Решать проблемы в судебном порядке  – достаточно долго, сложно и дорого. Ведь на жалобы жильцов надо реагировать сразу.

- Получается, что основные дефекты в доме возникают по причине некачественной работы подрядчиков и субподрядчиков?

- Не только. Они могут возникать и по причине некачественных материалов, ненадлежащего контроля за работой подрядной организации со стороны застройщика. Одной из причин возникновения дефектов может стать неправильная эксплуатация домов.

- В таком случае скажите, какие нарушения при эксплуатации дома могут привести к серьезным дефектам?

- Причиной возникновения самых серьезных проблем и дефектов являются несанкционированные перепланировки в квартирах и вмешательства в инженерные системы дома. Например, жилец одной из  квартир демонтировал блок управления теплом. Это привело к сбою в работе всей системы. В квартирах других жильцов стало холодно.

По действующему законодательству наказать виновного и заставить его вернуть все в первоначальное состояние практически невозможно. Товарищества собственников не редко устраняются от решения подобных проблем. Решать все вопросы приходится в суде.

- Вот мы плавно и подошли в нашей беседе к сложному вопросу: роли товариществ собственников и взаимоотношений между застройщиками и товариществами собственников. Как они должны строиться?

- Когда товариществом собственников руководит грамотный и ответственный человек, тогда у застройщика практически не возникает никаких проблем. Все вопросы, связанные с эксплуатацией дома, решаются на уровне товарищества.

Но на практике есть немало примеров, когда к руководству товариществом приходят люди, совершенно не владеющие ни вопросами строительства, ни вопросами эксплуатации жилищного фонда. Любые недостатки, которые проявляются при неправильной эксплуатации дома, они пытаются списывать на застройщика.

Как правило, в любом товариществе собственников есть в штате сантехник, слесарь, электрик. Но при эксплуатации дома возникает потребность и в специалистах узкого профиля, которые должны контролировать работу системы отопления, заниматься наладкой оборудования и т.д. Однако далеко не все товарищества собственников имеют в штате таких высококвалифицированных специалистов. Желание эксплуатирующей организации сэкономить увеличивает  риск неправильной эксплуатации инженерных систем с выходом их из строя.

- И где же выход?

- До недавнего времени мы, как строительная организация, имеющая в своем штате всех высококвалифицированных специалистов, обсуждали с товариществом собственников вопрос создания эксплуатирующей организации. Мы готовы были оказывать услуги жильцам наших товариществ, что, собственно, делаем и сейчас.  

Конечно, для нас, как строительной организации, это был бы не самый легкий путь. Но зато это позволило бы нам быть уверенными в том, что инженерные системы домов обслуживаются хорошо. А значит, никаких бы проблем с 8-летним сроком их обслуживания не возникало. В настоящее время  этот вопрос отпал сам собой.

До тех пор, пока мы будем работать на этой территории, нам  придется помогать товариществам и жильцам и  выполнять не свойственную для застройщиков работу. Возможно, наши товарищества  выберут свой путь обслуживания домов: заключат договоры с ЖЭСом или будут работать на основе трудовых договоров со специалистами. Однако, какой бы путь они не выбрали, обслуживание домов должно вестись на самом высоком уровне.

- Сможет ли застройщик, который, к примеру, в отличие от Вашей компании не работает на одной площадке много лет, выполнять свои гарантийные обязательства? То есть если он пришел, построил за 1-2 года дом и ушел. Или еще хуже – прекратил свою деятельность или обанкротился?

- Гарантийный срок на объект и строительные работы – это не гарантийный срок обслуживания дома. Это первое.

Второе. Расчет ведется на то, что на рынке останутся работать только состоятельные компании, проработавшие не один и не два года. Их не очень много. Они все на слуху, и мы их хорошо знаем. Эти застройщики строят очень много и уже давно фактически несут гарантийные обязательства, не ограничиваясь 2 годами. Теперь они будут выполнять их в рамках законодательства. Но у застройщика должны быть не только обязательства, но и права. Механизм взаимоотношений между сторонами должен быть понятным и четко регламентированным.