Встроенные помещения в жилом доме. Как они влияют на коммерческий успех проекта и покупательский спрос?
По мнению начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «ТВОЯ СТОЛИЦА» Андрея Астрейко, высказанного им на конференции "Застройка и долевое строительство: работа в новых условиях", организованной ЧСУП "ИвентМедиа", коммерческая функция в жилом доме имеет прямое влияние на успех проекта в целом. Вклад от продажи встроенных помещений в общий совокупный доход проектов может составлять порядка 20%.
Встроенные помещения, как правило, продаются дороже, чем квартиры, и косвенно влияют на стоимость жилых помещений. Конечно, уточняет аналитик, в различные периоды развития рынка это влияние может быть большим или меньшим. Например, в условиях ажиотажного спроса на квартиры покупатели практически не обращают внимания на наличие или отсутствие коммерческой функции в доме.
Но когда рынок находится в стабильном состоянии и покупатели не спешат решать свой квартирный вопрос, они более осознанно подходят к такому важному вопросу, как покупка квартиры в новостройке, и той инфраструктуре, которая предлагается в доме. Если покупатель будет знать, что в доме будет находиться, к примеру, продовольственный магазин, он вряд ли купит в нем квартиру. Зачем ему испытывать на себе дополнительные неудобства, связанные с доставкой товаров, перегруженной автостоянкой и т.д. Покупатель хочет жить в комфортных условиях. В конце концов, если он и купит квартиру в таком доме, то только по цене ниже рыночной.
О чем надо задуматься уже на этапе проектирования?
По словам аналитика, самые большие и серьезные ошибки допускаются уже на этапе проектирования коммерческой функции. "Зачастую к нам в отдел продаж по коммерческой недвижимости обращаются застройщики, которые столкнулись с низким спросом на встроенные помещения. Как правило, это обусловлено двумя причинами. Либо помещения были не очень удачно спроектированы, либо на начальных этапах были проданы те из них, которые нельзя было продавать в это время", - рассказывает Андрей Астрейко.
Практика показывается, что трудно реализовываются на рынке большие торговые помещения с множеством колонн. Торговый зал приходится разбивать на более мелкие помещения, что в свою очередь не дает возможности использовать эффективно всю площадь торгового зала.
Другой пример. На начальных этапах строительства продали самое удобное помещение. Что теперь делать с менее привлекательными площадями? Длинный коридор, отсутствие витражей, плохие подъезды – все это снижает привлекательность объектов. "В данном случае надо было не торопиться с продажей привлекательного помещения, а продавать объект полностью на заключительном этапе строительства по более высокой цене. Либо реализовывать его после ввода дома в эксплуатацию", - уточняет аналитик рынка.
Стратегия реализации помещений
По мнению Андрея Астрейко, при реализации встроенных помещений застройщик должен четко понимать, что в итоге он хочет получить. Если перед ним стоит цель получить прибыль от всего проекта, то нужно оценивать, как встроенные помещения будут влиять на стоимость основной жилой части дома.
Должны быть заранее спланированы все этапы реализации помещений: в какое время они будут предлагаться на рынке, по каким ценам и т.д.
Необходимо учитывать и то, какие инвесторы заинтересуются помещениями. "Не стоить ориентироваться на крупные компании. Вряд ли они решат купить офис в жилом доме. Как правило, здесь инвесторами являются малые и средние предприятия, индивидуальные предприниматели и физлица, желающие инвестировать в недвижимость. Соответственно, они ориентируются на небольшие площади и цену ниже рыночной", - делится практическим опытом аналитик рынка.
Безусловно, если помещение планируется продавать под торговую функцию, то надо ориентироваться на непродовольственную группу товаров. В этом случае возникает меньше конфликтов с жильцами. Хорошим спросом пользуются помещения под размещение парикмахерских, химчисток, ремонт обуви и одежды, аптек, отделений банков. То есть все то, что связано со сферой услуг. Есть спрос на административные помещения.
Что волнует инвесторов?
В свою очередь инвесторов волнует, кто будет арендовать их помещения? Будет ли у них возможность сдавать помещения одному арендатору на длительный срок? Ведь, как зачастую происходит, арендаторы на небольшие офисные помещения могут меняться каждые полгода.
Инвесторы отдают предпочтение прямоугольным помещениям, с минимальной отделкой. Желательно, чтобы в помещениях был дневной свет, подключены основные коммуникации. Для торговых помещений важное значение имеют витрины, отдельный вход, отсутствие или минимум подсобных помещений.
В целом, подытожил аналитик, в жилых домах со встроенными помещениями жилая и коммерческая функция являются равноценными. Они не должны мешать друг другу, а наоборот, должны увеличивать стоимость друг друга. Но для этого надо очень осторожно и разумно относиться к подбору инвесторов. Желательно, чтобы встроенные помещения находились в собственности одного лица, который занимался бы подбором арендаторов. В этом случае есть больше шансов, что в вашем доме не откроется игорный зал, пункт общепита или продмаг.