Элитное жилье Минска. Рынок, который живет по своим правилам
Понятие элитной недвижимости в Минске в последние годы претерпело значительные изменения. Все больше и больше людей заявляют при продаже своей квартиры о том, что она элитная, хотя та, по сути, таковой вовсе не является. Так где же проходит та самая условная граница, которая позволяет называть свое жилье элитным и как происходила ее трансформация в последнее время?
Если подходить к вопросу соответствия жилых домов определенному статусу, то к элитным следовало бы относить дома повышенной комфортности. Они должны соответствовать определенным требованиям, которые содержатся в Постановлении Совета Министров Республики Беларусь от 28 февраля 2006 г. №293 "Об утверждении технико-экономических показателей критериев отнесения жилых домов к жилым домам повышенной комфортности". В частности, такие дома должны располагаться в первой экономико-планировочной зоне населенного пункта – по сути, в его центральной части. Высота потолка должна быть более трех метров, площадь квартиры – более 140 кв.м, но эта норма не распространяется в случаях несоблюдения норматива обеспеченности общей площадью жилого помещения на одного человека 20 кв.м. Что касается инженерного оборудования, дома повышенной комфортности должны иметь системы индивидуального поквартирного отопления, системы видеонаблюдения, централизованного кондиционирования и пылеудаления. Внутренняя отделка должна производиться ценными породами дерева, мрамором, гранитом, а придомовая территория должна быть огорожена.
Даже этих требований достаточно, чтобы понять, что большинство столичных новостроек, которые позиционируются как элитные, на самом деле являются домами типовых потребительских качеств, хотя бы потому, что располагаются за пределами первой экономико-планировочной зоны. Аналогично обстоит ситуация и с квартирами на вторичном рынке, ведь дорогой дизайнерский ремонт можно сделать и в трехкомнатной "панельке" в Каменной Горке, но такая квартира действительно состоятельных покупателей вряд ли заинтересует.
Казалось бы, можно сделать вывод, что элитных многоквартирных домов в Минске фактически нет, но на самом деле это не так – есть не только элитные дома, но и целые кварталы. Несмотря на формальное несоответствие требованиям, которые предъявляются к домам повышенной комфортности, это по-настоящему высококлассное жилье, которое соответствует повышенным требованиям самих жильцов. Малоэтажная застройка с подземными и гостевыми паркингами, огороженной и благоустроенной территорией, системами видеонаблюдения и т.д. Но главное – однородная социальная среда.
В советское время элитными считались дома высших партийных работников и так называемой творческой интеллигенции. Построенные по индивидуальным проектам, эти здания до сих пор составляют значительную часть "элитного жилфонда" Минска. Приобретение квартиры в доме по адресу ул. Красноармейская 13, пер. Войсковый 10 или пер. Броневой 4 соразмерно покупке некоего вечного артефакта. До сих пор квартиры в этих домах продаются по баснословным ценам.
Сталинки продолжают составлять важную часть рынка элитной недвижимости. Их неизменные козыри – это центральное положение, ухоженная дворовая территория и просторные комнаты с высокими потолками. Однако с обретением независимости пришли и новые стандарты элитного жилья, которые были явно против них. Больнее всего по сталинкам ударила относительно небольшая площадь квартиры. Редкая из них имеет общую площадь более 100 квадратных метров, в то время как топовые апартаменты начинаются со 150 метров.
Вслед за трансформацией вкусов покупателей жилья премиум-класса расширялась и география столичных элитных районов. Начало было положено путем формирования "золотого треугольника" в пределах улиц Гвардейская, Грибоедова и Чехова. Одна из причин успеха этого проекта была связана с непосредственной близостью к центру. Так на месте снесенных 2-этажных домов появился первый в новейшей истории страны элитный квартал.
Во второй половине 2000-х на смену фактора центрального местоположения пришел ландшафтный, что явило Минску и его жителям два новых уникальных жилых кластера. Первый – Большая Слепянка, территория в границах улиц Ваньковича, Жасминовой и Парниковой, недалеко от Национальной библиотеки. Здесь коттеджная застройка удачно сочетается с застройкой многоквартирными домами небольшой этажности.
Второй кластер – микрорайон Радужный. Он располагается напротив "Минск-Арены" вдоль ул. Пионерской, где современные коттеджи также соседствуют с многоквартирными малоэтажными домами.
На современном этапе появление новых объектов связано в первую очередь с точечной застройкой. И если в случае с нашумевшими проектами "У Троицкого" и "Славянский Квартал", строительство происходило в самом историческом центре, то некоторые дома премиум-класса были построены среди самого заурядного окружения. Типичным примером является элитный дом по улице Червякова, построенный в окружении обычных хрущевок.
Строительство нового элитного жилья и активное вовлечение существующих объектов в оборот привело к формированию в столице отдельного сегмента рынка, который функционирует по своим правилам.
Спрос на жилье самых высоких потребительских качеств в Минске в 2012-2013гг. был стабильным, но с периодическими колебаниями. Так, во втором квартале 2012 года сделок по премиум-сегменту было совершено всего около 4% от их общего числа. В дальнейшем этот показатель только возрастал и во втором квартале 2013 года уже превысил 10%. С одной стороны, на активность покупателей повлияла положительная ценовая динамика, с другой – многие новостройки после их завершения перешли на вторичный рынок. К примеру, в доме "У Троицкого" еще не реализованы все квартиры, однако некоторые из них уже были перепроданы. И если застройщик просил за квадратный метр 3000 у.е., то на вторичном рынке эти квартиры предлагались в районе 3200 у.е.
Следует отметить, что последние 2,5 года цены на квартиры в элитном сегменте жили своей жизнью и имели очень мало схожих черт с происходящим на общегородском рынке. И если на последнем цены пошли вверх в середине 2012 года, то в элитном сегменте реальные подвижки к росту начались еще в 2011 году.
Ценовая разбежка на рынке элитной недвижимости Минска, по данным аналитического центра портала Realt.by, в 2011-2012 году составляла более 1000 USD/м2, причем нижняя граница находилась в районе 1800 USD/м2, а верхняя колебалась у отметки 3000 USD/м2. Медиана этого разношерстного массива находилась у отметки в 2100 – 2200 USD/м2.
Тем не менее, общий рост цен на жилую недвижимость Минска в 2013 году (с начала года цены выросли в среднем на 25%) внес свои корректировки и на рынке премиум-класса. И если на стоимости особенно дорогих объектов это никак не отразилось, то нижняя ценовая планка элитного сегмента была вынуждена подняться до границы в 2000-2100 USD/м2. Основная причина тому - средняя цена сделки в Минске превысила в июле 1600 у.е. за квадратный метр, а предложение вплотную приблизилось к отметке 1750 у.е. И если апартаменты в новостройках даже при такой дороговизне находили своих покупателей, то цены на квартиры в "сталинках" практически не сдвинулись с места. Обычная практика для последних – ждать своего покупателя от полугода до года и даже в нынешней ситуации положение не сильно изменилось.
Общий рост цен отразился и на запросах покупателей. Если в 2012 году 40% проданных квартир в элитном сегменте составляли 2-комнатные, 28% - 3-комнатные и лишь 21% - 1-комнатные, то в 2013 ситуация изменилась кардинальным образом. Треть проданных квартир это однокомнатные квартиры-студии. Также сократилась доля квартир с 4 и более комнатами (с 13% в 2012 году до 7% в 2013).
Топ 5 самых дорогих квартир, проданных в 2013 году:
Так кто же покупает такое дорогое жилье? В последнее время активное распространение получило мнение о том, что элитную недвижимость в столице покупают россияне. Безусловно, роль последних в покупке самых дорогих объектов рынка жилья в Минске заметна. Однако чаще получается так, что деньги на покупку квартиры белорусу предоставляют его российские родственники. Также часто встречается вариант покупки жилья интернациональной парой, когда сделка оформляется на жену гражданку РБ. Не редки случаи покупки жилья в Минске белорусами, которые давно ведут свой бизнес за пределами страны.
Таким образом, формально, абсолютное число сделок по покупке элитной недвижимости в Минске совершаются белорусами, однако, доля капитала, заработанного за пределами страны, в данном случае гораздо больше.