Минский рынок новостроек: цена "квадрата" жилья эконом-класса в $2 тыс. к середине 2014 года – реальность или утопия?
Эти и иные вопросы журналист портала Realt.by обсудила с директором риэлтерской компании «Вива Консалт» Юрием Жарковым и директором консультационной компании «Вива Капитал» Вадимом Тачкиным.
- Юрий и Вадим, давайте начнем наш разговор с текущей ситуации, которая к августу сложилась на столичном рынке новостроек. Какие основные тенденции наблюдались на рынке?
- Вадим Тачкин (В.Т.): В этом году рынок новостроек пожинает плоды той непростой экономической ситуации, которая складывалась в стране в 2011 году. Начиная с осени прошлого года купить ликвидную новостройку на рынке становилось все сложнее и сложнее. В первую очередь это касается самого популярного у потребителей жилья эконом- и комфорт-класса. Во многом срабатывал отложенный спрос. С началом роста цен для многих покупателей закончился период ожидания наиболее удобного момента для совершения сделок с недвижимостью.
Снижение кредитной ставки до 16% годовых для нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан и сложившийся на тот момент уровень инфляции в стране поддерживали спрос в этих сегментах первичного рынка недвижимости на стабильно высоком уровне. Застройщики, заметив рост покупательской активности, стали поднимать цены. Таким образом, они компенсировали свои потери, понесенные в кризисный период, когда для сохранения темпов строительства и недопущения потери ценных кадров, собственники компаний были вынуждены практически отказаться от получения запланированной прибыли. При этом динамичней всего стало дорожать наиболее востребованное у населения "дешевое" жилье. Учитывая изменившуюся структуру платежеспособного спроса, многие застройщики отказались от планов по реализации объектов улучшенных потребительских качеств в пользу недорогого типового жилья, при приобретении которого дольщики могли использовать средства господдержки. Объекты именно этого класса в ближайшие год-полтора будут доминировать на рынке.
- Но ведь на сегодняшний день ни один из трех крупнейших банков страны не предоставляет кредиты на строительство жилья под 14% и 16% годовых. Повлияет ли это на снижение спроса на самое востребованное на рынке жилье?
- В.Т.: На мой взгляд, ничего страшного не произошло. Кредит по сниженной процентной ставке – это коммерческий кредит с компенсационной выплатой из бюджета. Закончились запланированные для этих целей бюджетные средства, поэтому и кредитование было приостановлено. Предоставлять кредиты ниже ставки рефинансирования без государственных дотаций не могут даже государственные кредитные учреждения. В целом, банковское кредитование не закрыто, приостановлена выдача лишь социально ориентированных кредитных продуктов. В настоящее время жилищные кредиты предоставляются по реальным ставкам, которые соответствуют сложившейся экономической ситуации. Кроме этого, я не исключаю возобновления валютного кредитования населения с целью вовлечения в оборот наличных накоплений наших граждан, которые они предпочитают хранить в свободно конвертируемой валюте.
- Юрий Жарков (Ю.Ж.): Что касается бюджетных средств, то они на протяжении последних лет к началу осени имеют обыкновение заканчиваться. Конечно, после приостановки кредитования объемы реализации жилья, в первую очередь, эконом-класса снизятся. Но это временная ситуация. Думаю, что до конца августа или первой декады сентября правительством будут приняты соответствующие решения. С начала текущего года частным застройщикам практически не выделяются площадки для жилищного строительства. Если еще и кредитование не возобновить, то к концу 2014 года мы почувствуем острый дефицит жилья на рынке. Сейчас пока об этом все только говорят и мало кто в это верит. Но, повторюсь, дефицита в складывающихся условиях нам не избежать.
- Вот мы плавно и перешли к проблеме с площадками. На сегодняшний день подготовлено положение по проведению конкурсов по выбору застройщиков на предоставление земельных участков. На мой взгляд, к застройщикам предъявляются достаточно жесткие требования. Не навредит ли это рынку в очередной раз?
- В.Т.: - На подготовку документа ушло более полугода. Все это время работа в прежних условиях практически не осуществлялась. Хотя до вступления в силу нового нормативного документа можно было спокойно работать в рамках действующего законодательства о порядке предоставления земельных участков коммерческим застройщикам. Но у нас сработал принцип: как бы чего не вышло. В итоге мы имеем практически годовую приостановку развития рынка коммерческого строительства. Те площадки, которые могли бы стать новостройками в следующем году, ими не станут только потому, что в результате необдуманных действий чиновников на протяжении всего этого года у коммерсантов не было возможности проектировать на этих территориях новые объекты. В первом полугодии 2014 года на рынке еще будут в реализации ранее начатые проекты, однако осень следующего года будет характеризоваться небольшим выбором новостроек, стоимость которых будет неадекватно высока.
Новые правила получения участков под коммерческую застройку начнут действовать уже с 1 сентября. На мой взгляд, они достаточно спорные и не пойдут на пользу ни рынку, ни ценам, ни расширению конкурентного поля. Критерии определения победителей фактически закрывают национальный рынок коммерческого долевого строительства от вхождения на него новых компаний. Также стоит отметить, что на конкурсы, скорее всего, будут предлагаться площадки с существенными обременениями, которые влекут за собой достаточно серьезные финансовые вливания. Это те площадки, которые ранее не интересовали коммерческих застройщиков даже в рамках заявительного принципа их предоставления.
То есть фактически, конкурсы сводят на нет строительство жилья эконом- и комфорт-класса. С коммерческой точки зрения заниматься такими проектами в столице будет экономически невыгодно. По сути, коммерческий рынок станет рынком дорого жилья.
- Ю.Ж.: Для увеличения рентабельности строительства, пополнения бюджета путем налоговых поступлений государство было вынуждено вводить плату за предоставление земельных участков. Таким образом, оно еще прочнее хочет закрепить рынок за наиболее эффективными предприятиями, которые умеют работать с инвестиционными строительными проектами, способны на них зарабатывать без ущерба качеству жилья, нуждам жилищной программы и самого населения. Очевидно, что со стороны государства достаточно эффективно и грамотно реализуется выверенный стратегический подход к вопросам реформирования строительной отрасли. Государство стремится быть хорошим хозяйственником в сфере жилищного строительства, где оно сегодня является доминирующим застройщиком.
Конечно, многие девелоперы заявляют совершенно справедливо, что надо бы проводить реформу более аккуратно, чтобы не навредить рынку и не получить повторения ситуации 2006 – 2007 годов. В 2006 году, после выхода нового указа о долевом строительстве, рынок был парализован, цены росли, сделок практически не было. Возможно, новый механизм распределения земельных участков для жилищного строительства, который разрабатывается сейчас, еще более революционный и серьезным образом повлияет на конъюнктуру рынка недвижимости в Беларуси. Многим компаниям придется перестраиваться, приспосабливаться к новым правилам игры. Но от того, что на рынке останутся работать грамотные и сильные игроки, отрасль и население только выиграют. Потребителю не придется выбирать из 100 компаний свою одну. Они будут знать, что есть 20 серьезных игроков, которым они доверят свои деньги и получат за них качественный продукт. Но то, что цены на рынке вырастут - это однозначно. В этом плане потребитель немного потеряет. Но ведь за качество и уверенность в завтрашнем дне нужно платить.
- Возможно, государство нацеливает застройщиков, которые строили жилье эконом-класса, на строительство жилья в пригороде, в городах-спутниках и арендного жилья?
- В.Т.: Можно сколько угодно говорить о городах-спутниках, но если даже нуждающиеся очередники едут туда жить только потому, что при строительстве им предоставляется льготный 5 % кредит, то как туда пойдут люди, имеющие на руках "живые" деньги или привлекающие кредит по коммерческой ставке. Они скорее будут арендовать жилье в столице, нежели мириться с необустроенностью этих малых городов.
Не пойдут туда работать и частные застройщики. Нет там пока полноценной инженерной и социальной инфраструктуры, без которой невозможно формирование конкурентоспособного предложения. Кроме этого, до тех пор, пока там не создадут новые рабочие места, минчане, нуждающиеся в собственном жилье, будут воспринимать эти города как удаленные и не комфортные для проживания спальные микрорайоны.
Что касается арендного жилья, то и здесь все упирается в простую арифметику. Никто бесплатно не предоставит площадку коммерческой компании для строительства многоквартирного жилого дома для сдачи квартир в аренду. Кроме того, УКСы при строительстве арендных домов оперируют бюджетными средствами, а частные застройщики будут вынуждены привлекать дорогие кредитные ресурсы. Высокие процентные ставки убивают любую инициативу по строительству арендного жилого фонда. Невозможно взять кредит под 30% годовых и окупить такой проект в обозримом будущем, даже сдавая квартиры по $500 в месяц. При таких условиях коммерсанту выгоднее будет построить апарт-отель и посуточно сдавать такие квартиры в аренду. Арендный бизнес в Европе развивается в принципиально других экономических условиях: там можно взять, по нашим меркам, практически бесплатный кредит, а построенные квартиры найдут своих арендаторов по ставкам в два-три раза выше сформированных на нашем рынке аренды коммерческого жилья.
Ю.Ж.: В нашем государстве стратегия арендного жилья – это чистая госпрограмма. В ближайшие лет пять в Беларуси коммерсантам будет экономически невыгодно работать в этом секторе. Сейчас мы наблюдаем переходный период, когда государство те денежные средства, которые оно направляло на строительство жилья за счет льготных кредитов и отдавало его в собственность гражданам, переходит к системе строительства арендного жилья, сохраняя тем самым за собой право собственности на построенные объекты недвижимости. В этом случае решается социальная проблема. Исключается вывод денег из отрасли, в том числе с конвертацией в иностранную валюту.
Цель этой программы совершенно не предполагает развитие арендного вида строительства коммерсантами. Этот вопрос большинство девелоперов просто раздражает. Если бы чиновники сели и просчитали экономическую целесообразность такого инвестиционного проекта на фоне альтернативных вариантов для инвестиций, они бы пришли к выводу, что коммерсанты этими проектами заниматься не будут.
- Юрий и Вадим, вы говорите, что новые условия приведут к новому витку цен. Тогда как многие потенциальные покупатели, наоборот, ждут их снижения. Власти также постоянно говорят о том, что надо навести в стране порядок с ценообразованием. В частности, не привязывать стоимость строительства к индексам. Какова ваша точка зрения по этому вопросу?
- Ю.Ж: Даже если предположить, что индексацию упразднят при формировании цен в строительстве, не принимать во внимание фактор изменения стоимости вряд ли получится. На реализацию инвестиционного проекта уходит год, полтора, два. А если отменят возможность строительства с параллельным проектированием, то этот срок увеличится до 4-5 лет, а вместе с ним и себестоимость строительства. Каждая эконометрическая модель проекта предполагает, что цена объекта или денежных средств в него вложенных с течением времени будет меняться. Поэтому в любом случае понадобится какой-то индикатор изменения стоимости строительства. И чем более правдоподобным он будет – тем меньше риск долгостроя и обманутых ожиданий участников долевого строительства.
- И все-таки $2 тыс. за "квадрат" панели при себестоимости $500, согласитесь, цифра немалая и во многом непонятная и спорная.
- Ю.Ж.: Сегодня в столице не существует себестоимости в $500/кв.м. А если и существует, то речь идет просто о так называемой «коробке в воздухе», без обременений, не привязанной к земельному участку, инженерным сетям и инфраструктуре. $500 было тогда, когда новостройки возводились на подготовленных земельных участках с привязкой к существующим инженерным сетям и социально-бытовой инфраструктуре. Вся добавочная стоимость ложилась в карманы застройщиков, и государственных, и частных. Однако не стоит забывать, что с этих денег платились налоги, а государству очень выгодно иметь обеспеченных налогоплательщиков. Были недовольны только покупатели, у которых складывалось впечатление, что на них много зарабатывают.
Ситуация меняется: подготовленных и свободных земельных участков, по заявлению властей, практически не осталось. Теперь девелоперы вынуждены будут осуществлять отселение и снос на приобретенных земельных участках, обеспечивать их инженерными сетями, финансировать строительство школ, детских садов, прочих элементов жилой среды и только в последнюю очередь – самих жилых домов. Жилой дом как составляющая в общем бюджете жилой среды занимает всего 40-50%. Среднестатистический покупатель же привык легко расставаться с деньгами при оплате только стен собственной квартиры и ничего больше.
А ведь квартира – это один из элементов среды обитания. Для комфортного же проживания любому из нас необходима полноценная жилая среда, которая, как вы понимаете, не может стоить $500.
Кстати, цены в $500/кв.м. не будет уже даже в Смолевичах. Потому как себестоимость строительства дома в городе-спутнике сопоставима с себестоимостью нового дома в новом, находящемся на стадии проектирования, микрорайоне в самой столице.
Сегодня цены на квартиры в Минске при долевом строительстве достигли среднего значения в $1600/кв.м, на вторичном рынке – близки к значению в $1800/кв.м. Мы ожидаем, что цена не будет стоять на месте. Если государство не отступит от своих целей и продолжит движение в направлении профессионализации строительного комплекса страны, то цену в $2 тыс. мы увидим раньше, чем к концу 2014 года, при условии отсутствия макроэкономических шоков и иных реформ, идущих вразрез с проводимой реконструкцией строительной отрасли страны.