Минская «вторичка»: исчерпан ли потенциал для роста цен?

В этих и иных вопросах разбирался журналист портала Realt.by?

Согласно статистическим данным Национального кадастрового агентства в январе – апреле 2013 года в Минске было совершено 4526 сделок  с квартирами (по данным на 18 мая текущего года). При этом с каждым последующим месяцем количество сделок увеличивалось. Так, в январе в городе было совершено 936 сделок, в феврале – 1070, в марте – 1236, в апреле – 1284 сделки. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество сделок в текущем году увеличилось на 36,3% (в прошлом году в январе – апреле в столице совершено 3320 сделок). 

Более того, статистические данные Национального кадастрового агентства говорят о том, что в первые месяцы года в таком оживленном состоянии минский квартирный рынок не был уже  как минимум 10 лет. Так, в 2011 году в январе – апреле в Минске было совершено 3937 сделок, в 2010 – 2743 сделки, в 2009 году – 2655 сделок, в 2008 году – 2746 сделок, в 2007 году – 3442 сделки, в 2006 году – 3207 сделок, в 2005 году – 3250 сделок, в 2004 году – 3686 сделок, в 2003 году – 3710 сделок.

Вместе с ростом количества сделок растет и цена на квартиры. Так, по данным портала Realt.by за прошедшие 10 месяцев рост цен на минские вторичные квартиры составил 17%. В текущем году ежемесячно цены росли на 2-3%. В апреле цена и вовсе поднялась почти на 4%. Видимо, как в старые времена на рынке наступило традиционное весеннее оживление. Что касается средней цены предложения квадратного метра вторичных квартир, то в апреле она составила $1547.

Есть ли на самом деле рост цен?

На сегодняшний день на рынке на самом деле сложились неоправданно высокие цены, считает директор АН «БелЦТН», председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость» Николай Простолупов. Цена однокомнатной панельной квартиры в старом жилищном фонде достигла $60 тыс. «Эта цифра вызывает недоумение. Но покупают и по этой цене», - уточняет Николай Простолупов.

- Я не могу сказать, что сейчас мы наблюдаем очень высокий рост цен в процентном соотношении. Просто на фоне сложившихся на рынке цен любое их повышение даже на 5-10% сразу же ощущается очень остро, - говорит Владимир Завгородний, риэлтер АН «Динас».

В целом, считает специалист, такие колебания цен не являются стопроцентным показателем их роста. «Одной из причин, что цены на «вторичке» некоторое время не падают, а немного растут, является то, что сегодня льготники не имеют таких возможностей по кредитованию, какие они имели ранее. Даже 16-процентный кредит под строительство нового жилья выглядит для них достаточно дорогим. Поэтому люди постепенно переориентируются с первичного рынка на вторичный.

Кроме того, строительство жилья растянуто во времени. Те категории граждан, которым жилье необходимо сегодня, приходят на вторичный рынок. Таких покупателей на рынке в настоящее время достаточно много. 

Мыльный пузырь продолжает надуваться?

По мнению Николая Простолупова, никакого мыльного пузыря на рынке не было и нет. Чтобы пузырь надулся, на рынке должны оборачиваться огромные деньги, привлеченные к покупке объектов недвижимости за счет дешевых банковских кредитов. У белорусских покупателей таких возможностей нет: кредиты по-прежнему остаются для них недоступными. «Как можно надуть пузырь, когда покупатели приходят с наличными деньгами? Это не пузырь. Другое дело, что политика государства в жилищном строительстве вызывает в последнее время, мягко говоря, недоумение. В текущем году застройщикам не предоставлено ни одной новой площадки под мало-мальски крупную жилую застройку» - говорит Николай Простолупов.

Кроме того, заявления властей, что Минск больше расширяться не будет, что коммерческим застройщикам в столице не будут выделяться земельные участки и т.д., на фоне реального сокращения предложения квартир в новостройках вызывает у населения большую настороженность и озабоченность. Люди, видимо, поняли, что в ближайшее время никакого улучшения не наступит и начали активно вкладывать деньги в покупку квартир, уточняет директор АН «БелЦТН».

Что привело к росту цен на «вторичку»

Николай Простолупов считает, что одной из причин роста цен на вторичные квартиры явилось сокращение предложения квартир в минских новостройках, особенно дешевых одно- и двухкомнатных. Еще год назад новую квартиру на первичном рынке можно было купить за $1200-1300/кв.м. Сейчас наблюдается большой дефицит таких квартир. Поэтому сегодня минская «вторичка» не имеет альтернативы. Рынок новостроек перестал выполнять свою основную функцию, добавляет риэлтерской организации.

В свою очередь директор АН «Час-Пик» Тимофей Лобановский называет несколько причин, которые в большей или меньшей степени повлияли на увеличение количества сделок на рынке и рост цен на квартиры.

Во-первых, Минск остается привлекательным европейским городом в плане развития инфраструктуры, имеющим свои исторические и культурные традиции. Поэтому он притягивает к себе не только жителей белорусских регионов, но и других стран, в том числе из России. Хотя последние и не оказывают определяющего влияния на развитие ситуации на рынке недвижимости.

Во-вторых, отсутствие развитого и понятного рынка инвестиций не позволяет людям вкладывать деньги в другие сектора экономики – например, покупку облигаций, акций и т.д. Эти операции остаются на сегодняшний день для подавляющего большинства белорусов еще слишком непонятными – а значит, рискованными. Поэтому люди вкладывают деньги в недвижимость, считает Тимофей Лобановский.

В-третьих, за последнее время на квартирном рынке сформировался отложенный покупательский спрос. «Долгое время рынок либо «проседал», либо оставался в стабильном состоянии. Это вселяло в покупателей надежду, что рынок может «просесть» еще больше. Но когда стало понятно, что «поезд пошел вперед», весь этот отложенный спрос сработал», - говорит директор риэлтерской компании.

Кроме того, значительная часть сделок на рынке совершается за счет денег, полученных по вкладам на депозитах. Такую тенденцию мы наблюдаем по нашему агентству недвижимости. Если ранее ставки по депозитам были высокодоходными, то сейчас их привлекательность снижается. Поэтому люди снимают свои деньги и меняют малокомнатные квартиры на многокомнатные. Выросли и зарплаты в долларовом эквиваленте, что также сказывается на увеличении спроса.

- Еще одним фактором, который повлиял на рост цен, явилось увеличение стоимости аренды жилых помещений. При росте арендной платы все более интересной становится покупка жилого помещения. «Осенью прошлого года на рынке сметались самые дешевые варианты квартир, причем даже в самых непривлекательных районах и в плохом состоянии. Люди прикладывали максимум усилий, кооперировались и покупали жилье. Потому что платить за аренду двух-, трехкомнатной квартиры $400-500 для большинства минчан слишком дорого», - рассуждает директор АН «Час-Пик».

Продолжится ли и дальше рост цен?

По мнению Николая Простолупова, в ближайшее время рост цен на квартиры продолжится. Если власти не обещают вести массовую застройку жилья в городе и вблизи кольцевой автодороги, то дефицит квартир будет наблюдаться и дальше. При сохранении такой тенденции в следующем году цена квадратного метра может достичь S2 тыс./кв.м.

Директор АН «БелЦТН» считает, что имеющиеся сегодня в городе свободные площадки под строительство надо отдать коммерческим застройщикам. Они развернули бы в столице жилищное строительство. Что касается самих площадок, то их вокруг полно. Это и территория несостоявшегося проекта «Минск-Сити», и промышленные зоны, под которыми находится огромное количество неэффективно используемых земель, и ряд иных.  

- Район Лебяжий в свое время разбили на участки и отдали застройщикам.  Сейчас здесь ведется активное жилищное строительство. Подобные процессы происходили бы и на других городских территориях, - говорит Николай Простолупов.

Со своей стороны Тимофей Лобановский не стал делать какие-то прогнозы, сославшись на то, что риэлтеры, по сути, не владеют информацией о процессах, которые будут происходить в стране как в плане политической ситуации, так и экономической. Именно от этого, считает руководитель риэлтерской организации, во многом будет зависеть ситуация на рынке жилья. «Мы можем просчитать по количеству заявок, каким будет спрос на квартиры. Но мы не можем просчитать экономику», - высказывает свое мнение директор агентства недвижимости. 

- В данной ситуации я могу говорить только о своих личных ощущениях. На мой взгляд, сегодняшняя ситуация может поменяться, и рост цен остановится. Через полгода на рынке может наступить затишье, а затем цены могут даже пойти вниз. Но это, скорее, мое интуитивное мнение. Потому что наша экономика очень зависима от различных факторов. В условиях ее развития вообще сложно что-то прогнозировать, - добавляет директор риэлтерской компании.

Когда на рынке наблюдается тенденция к росту цен, то у людей возникает тревога, что они не успеют вовремя купить квартиру. «Поэтому если бы я сегодня стоял перед выбором, покупать квартиру или не покупать, я бы исходил из конкретной необходимости и нуждаемости в жилье. Потому что сегодня ответить на вопрос, что будет завтра, к сожалению, невозможно», - резюмировал директор агентства недвижимости.

Такой точки зрения придерживается и Владимир Завгородний. «Эти явления непредсказуемы. Это то, что по определению прогнозировать нельзя», - высказал свою точку зрения специалист рынка.