Разнарядки не заставят частников строить арендное жилье

Беларусь переходит к массовому строительству съемного жилья. Уже в текущей пятилетке планируется построить миллион квадратных метров такой недвижимости. Государство рассчитывает, что заниматься строительством арендного жилья будут и частники. Возможно, мощные коммерческие фирмы и смогут предложить своим работникам такое жилье, а вот частные застройщики сегодня не видят никакого экономического смысла возводить арендные дома.

Социальное жилье: было льготное, теперь арендное

В настоящее время в белорусских городах возводятся первые арендные дома, процесс этот только начинается. Впрочем, Александр Лукашенко на этой неделе объявил, что строительство арендного жилья приобретает массовый характер. По словам президента, для определенной категории граждан (в частности, для многодетных семей) государство продолжит предоставлять льготное жилье. Но основной акцент будет делаться на строительство арендных домов.

Эксперты рынка недвижимости объясняют смену приоритетов государственной жилищной политики несколькими факторами.

Во-первых, массовое льготное жилищное строительство, основанное на эмиссионном финансировании, угрожает макроэкономической стабильности. Во-вторых, практика льготного строительства жилья, существовавшая ранее, не позволяла обеспечить адресный характер господдержки.

«Практика строительства жилья для нуждающихся была скомпрометирована случаями, когда льготы, предоставляемые гражданам, монетизировались путем сдачи в аренду получаемого жилья», — констатирует директор консультационной компании «Вива Капитал» Вадим Тачкин.

По словам эксперта, сейчас мы возвращаемся к принципам государственной жилищной политики, которые были в советский период.

«Тогда был государственный жилищный фонд, и сейчас после ввода арендных домов он вновь появится. Жилье теперь будет предоставляться гражданам не в собственность, как это было во времена массового льготного строительства, а в пользование», — говорит Тачкин.

Арендное жилье государство будет сдавать «нужным стране специалистам», как сказал президент, по цене вдвое ниже коммерческой. Новые правила распределения жилых площадей будут стимулировать миграцию в регионы, привязывая людей к определенной работе.

«Создавая арендный фонд, государство стимулирует миграцию граждан в регионы. Арендное жилье станет бонусом для тех, кто работает в госорганизациях, который будет частично компенсировать таким гражданам невысокую зарплату», — полагает Вадим Тачкин.

Как показывают репортажи из белорусских регионов, первые арендные дома пользуются высоким спросам среди граждан, поскольку снимать жилплощадь в частных квартирах стало дорого, хоть цены на рынке временно и остановились.

«Сейчас на рынке аренды наблюдается штиль — все успокоилось, цены стабилизировались. Аренда 1-комнатной квартиры стоит около 300 долларов в месяц, 2-комнатная — порядка 400 долларов, 3-комнатная — от 450 долларов», — констатирует начальник отдела аренды жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Наталья Раденя.




При этом эксперт предполагает, что в середине июля стоимость аренды вырастет. «Приедут студенты, которым нужно будет где-то жить, и цены станут повышаться», — говорит Наталья Раденя.

На этом фоне стоимость жилья в арендных домах выглядит привлекательно. К слову, однокомнатные квартиры в первых арендных домах, которые стали появляться в Беларуси, предлагаются менее чем за 100 долларов в месяц.

Арендные дома — не окупаемые в условиях Беларуси проекты

Государство планирует, что уже в текущей пятилетке будет построено 1 млн. квадратных метров арендного жилья. Александр Лукашенко распорядился, чтобы организации всех форм собственности занимались строительством арендных домов.

«А почему университеты, заводы, частные предприятия не должны заботиться о членах своих трудовых коллективов, как это было раньше? Эту практику мы жестко введем и доведем до них задания. Это подлежит неукоснительному исполнению, и мы будем рекомендовать строить арендное жилье», — сказал белорусский лидер.

По мнению экспертов, крупные частные компании, которые имеют ресурсы, действительно могут заняться строительством арендного жилья. Что касается заданий, то они, как полагают участники рынка недвижимости, будут доводиться, скорее всего, до частных компаний с госдолей.

«Это поручение, скорее всего, относится к частным организациям с долей капитала государства, которые ведут хозяйственную деятельность», — полагает Вадим Тачкин.

Строительство арендного жилья, полагают эксперты рынка, в настоящее время является социальным проектом. Частные застройщики отмечают, что в сегодняшних условиях нет экономического смысла заниматься строительством арендных домов.

«Окупаемости нет вообще никакой», — подчеркивает председатель собрания акционеров СООО «Арэса-Сервис» Сергей Коренько.

Для того, продолжает он, чтобы построить самое дешевое жилье (по 6 млн. рублей за квадратный метр), необходимо сегодня привлечь кредит под 30% годовых.

«То есть только платежи по кредиту составят около 200 тысяч рублей в месяц за квадратный метр. Соответственно, сдавать квартиры в аренду нужно по 20 долларов за метр, а сегодня ставка аренды на коммерческом рынке жилья — в районе 5 долларов за метр. Получается, что при таких дорогих кредитных ресурсах строить арендное жилье не имеет смысла», — рассказывает Сергей Коренько.

Поэтому частные инвесторы, уточняет он, строят сегодня не арендное жилье, а офисную недвижимость, стоимость аренды которой начинается от 20 долларов за квадратный метр. По мнению Сергея Коренько, интерес частных застройщиков к строительству арендного жилья может появиться в том случае, если появятся кредитные ресурсы по низким ставкам (под 3-6% годовых) и будут предоставлены доступные площадки.

По мнению экспертов рынка недвижимости, попытки, если таковые будут предприняты, довести задания до частных застройщиков по строительству арендных домов ни к чему не приведут.

«Госплан в коммерческом жилищном строительстве невозможен по определению. Если компания не видит прибыли в инвестиционном проекте, никакие разнарядки не заставят коммерческую организацию строить дома», — отмечает Вадим Тачкин.

Поэтому можно предположить, что строительством арендного жилья в стране будут заниматься государственные организации и крупные частные предприятия, которые захотят (смогут) создать жилой фонд для своих сотрудников. И в первом, и во втором случае речь будет идти о социальных проектах, окупить которые в сегодняшних условиях не представляется возможным.