«Захочешь купить – негде, захочешь продать – некому». Итоги конференции «Торгово-офисная недвижимость Беларуси»
Отраслевая конференция «Торгово-офисная недвижимость в Республике Беларусь. Инвестиции. Строительство. Эксплуатация» проходит в Минске уже в 4-ый раз. В этом году в форуме принимали участие компании-застройщики, инвестиционные и инвестиционно-строительные компании, архитектурно-проектные мастерские, строительно-подрядные организации, поставщики материалов и комплектующих, а также заинтересованные министерства и ведомства.
В течение всего дня сразу в нескольких конференц-залах проходили выступления экспертов рынка недвижимости.
Директор брокерского подразделения Colliers International в Беларуси Андрей Алёшкин выступил с докладом «Торговая и офисная недвижимость Минска, тенденции и прогнозы. Европейский опыт развития торгово-офисной недвижимости. Почему не все торговые и бизнес-центры одинаково успешны?». Он подчеркнул, что, несмотря на большой прирост качественных проектов, в Минске все еще наблюдается дефицит торговых и офисных площадей. А это неминуемо приводит к росту арендных ставок.
Ожидалось, что в 2012 году на рынке Минска будет введено 23 офисных здания с совокупной площадью более 200 тыс. кв.м. Реально же были введены только 7 объектов с аренднопригодной площадью около 32 тыс. кв.м. Таким образом, ежегодно накапливался определенный объем отложенного предложения. Возможно, все эти объекты «выстрелят» в 2013 году, предоставив городу около 250 тыс. кв. м. торговых и офисных площадей.
На рынке офисных помещений уже сейчас можно спрогнозировать повышение ставок в классе «В2», «В1» и сокращение вакантности в классе «А». Что же касается торговой недвижимости, то здесь можно говорить только о положительной динамике, уверен Андрей Алешкин. Появилось очень много магазинов «у дома», что, безусловно, очень удобно для потребителей. Кроме того, в ближайшем будущем будет завершен целый ряд объектов с площадью от 20 тыс. кв.м., что привлечет на рынок Беларуси новых зарубежных сетевых операторов.
Партнер украинской консалтинговой компании UTG Виталий Бойко поделился со слушателями опытом перенасыщения рынка офисной недвижимости Киева. На данный момент годовой объем потребления офисной недвижимости «А» и «В» класса в столице Украины не более 100 тыс. кв.м. Тем не менее, продолжается строительство отдельных бизнес-центров, собственная аренднопригодная площадь которых 130 тыс. кв.м.
– Мы пришли к тому, что при процветании украинской торговой недвижимости, рынок офисов переживает кризис перепроизодства, – рассказал Виталий Бойко. – Около 250 тыс. площадей высокого качества, которые полностью соответствуют требованиям «А» и «В» класса, пустуют. Несмотря на достаточно высокие официальные показатели арендных ставок, реальные цены примерно на 40% ниже. Потому что девелоперу, чтобы удержать арендатора, приходится идти на существенные уступки. Речь идет не только о снижении арендной платы, но и в некоторых случаях о предоставлении арендных каникул.
Произошло это, в первую очередь, потому, что доля иностранных компаний занимает всего около 20% от всего парка площадей (до кризиса этот показатель достигал 80%). Как и в Беларуси, единственная отрасль в Киеве, которая сейчас «жива», это IT-сфера.
Разницу между украинским и белорусским рынком отметил и директор СООО «Райффайзен-Лизинг» Максим Лисицкий, приведя в пример данные по кредитной задолженности населения двух стран. Если в Беларуси эта цифра находится на уровне 3-4%, то в Украине она достигает 30%.
– Клиента, который хочет купить или построить объект, должны волновать четыре вопроса: на какой срок я могу получить кредит? На каких условиях? Сколько это стоит? С кем разговаривать? – подчеркнул Максим Лисицкий. – Сейчас финансовая система предлагает относительно разумные сроки – до 7 лет. И ключевым моментом становится обеспечение, которое требуется для финансирования сделок с недвижимостью. Здесь нужно разграничивать две ситуации: 1. Объект уже построен, и клиент хочет его купить с помощью кредита; 2. Объекта еще нет, и клиент хочет его построить с помощью кредита.
Если говорить о рынке готовых объектов, то здесь основным условием финансирования, по сути, становится только наличие собственных 20-25% от стоимости объекта. Кроме того, рыночная цена этого помещения должна быть не ниже той суммы, по которой на данный момент проходит сделка купли-продажи.
А вот вторая ситуация намного сложнее. Объекта обеспечения еще нет, и поэтому девелопер может рассчитывать только на кредитные 60% от стоимости проекта. При этом финансовому институту нужно четко показать, где он возьмет остальные деньги, и за счет каких источников это финансирование будет погашаться, когда объект построится. Нельзя забывать и тот факт, что практически все стройки в итоге обходятся не в те деньги и не в те сроки, на какие рассчитывает застроящик. Это, безусловно, также нужно учитывать.
В целом же, белорусский рынок недвижимости, по мнению Максима Лисицкого, имеет крайне низкую ликвидность: «Захочешь купить – негде, захочешь продать – некому. Конечно, есть объекты, которые имеют на общем фоне хорошую ликвидность, но их немного: стрит-ретейл, небольшие офисные помещения в бизнес-центрах и отдельно стоящие торговые площади. Спросом пользуются производственные помещения с хорошим расположением, но здесь полностью отсутствует предложение.
В рамках белорусского рынка наиболее комфортно себя чувствуют продовольственные торговые сети. Ввиду отсутствия предложения именно эта сфера в последнее время активно занялась строительством торговых площадей. Затем такие объекты продаются профильным инвесторам, чтобы уже у них арендовать помещения с понятным длительным контрактом с четко оговоренными условиями «игры».
Дальнейшее освещение конференции «Торгово-офисная недвижимость в Республике Беларусь. Инвестиции. Строительство. Эксплуатация» читайте в следующей статье