Рост цен на вторичное жилье и падение объемов жилищного строительства ожидаются в 2013 и 2014 годах
До 2014 года еще далеко, но уже сегодня просматриваются очевидные предпосылки к тому, что он может оказаться провальным в части объемов жилищного строительства. Такая же участь может постичь и жилищную программу 2013 года.
Первое, что может помешать построить запланированные 6,5 млн. кв. м в 2013 г. и прогнозные 8,5 млн. кв. м в 2014 г., - это отсутствие финансовых ресурсов. На льготные кредиты надеяться не следует. Благо если за счет них удастся вводить ежегодно по 2,5 млн. кв. м. Реальный сектор будет продолжать беднеть. У населения деньги есть, но не в таких объемах, чтобы профинансировать ввод 4 млн., а в следующем году - 6 млн. кв. м.
Но даже если деньги удастся где-то изыскать (например, взять у банков под щадящие 14-17% годовых), то план выполнить все равно не удастся.
С 1 января следующего года правительство требует строить только энергоэффективные дома. Строительный комплекс к этому пока не готов. Строительство энергоэффективных домов ведется сегодня лишь на уровне пилотных проектов. На то, чтобы перейти к массовому строительству, требуется как минимум года два. К тому же переход на строительство энергоэффективного жилья приведет к удорожанию квадратного метра - пусть процентов на 10-15, но эту разницу придется где-то изыскать.
Переход в 2013 и 2014 годах на госзаказ при строительстве жилья с государственной поддержкой (льготные кредиты, субсидии и т. д.) тоже вызовет определенную сумятицу и, как следствие, торможение темпов ввода жилья.
Грядут перемены в коммерческом жилищном строительстве, связанные с новым указом о долевом строительстве, принятия которого следует ожидать со дня на день. Изменение правил игры в этом секторе рынка ни разу не обходилось без последствий.
И, наконец, еще один немаловажный фактор, который отрицательно скажется на планах по сдаче жилья и который при нынешней системе госуправления вполне очевиден: это отсутствие необходимого задела. Вся вторая половина нынешнего года и I квартал следующего будут посвящены подготовке к чемпионату мира по хоккею. Если раньше жилье было приоритетным, то сейчас будут приоритетными объекты, которые предстоит ввести к чемпионату. А в условиях дефицита кадров закрыть эти объекты рабочей силой безболезненно для других строек, в том числе и жилых, не удастся.
Так что население по-прежнему будет испытывать дефицит квадратных метров на первичном рынке.
О том, какой будет реакция людей на снижение темпов жилищного строительства, можно судить по опыту прошлых лет. Падение предложения на рынке новостроек почти всегда сопровождалось ростом спроса на вторичное жилье.
Прошлый год наглядно это продемонстрировал. По итогам 2012 года в Беларуси было заключено 36.335 договоров купли-продажи квартир, что на 16,8% больше, чем в 2011 году, когда было совершено 31.120 аналогичных сделок. Кроме квартир, в Беларуси в 2012 году продано 19 тыс. одноквартирных жилых домов, в 2011 году - 17.647, то есть рост составил 7,7%.
Безусловно, одним из факторов, побудивших граждан активнее покупать жилую недвижимость, стало ожидание очередной инфляции и желание спасти свои сбережения от обесценивания. Поскольку эта опасность по-прежнему существует, а стремление правительства вернуть населению валютные кредиты на строительство жилья будет только стимулировать ожидание девальвации, то и в нынешнем году желание людей инвестировать в недвижимость не ослабеет.
Достаточно сказать, что в январе продано среднемесячное количество квартир, тогда как в предыдущие годы январь был самым нерезультативным.
Из вышесказанного напрашивается однозначный вывод: спрос на вторичном рынке будет расти.
То, что выполнение плана по жилищному строительству в нынешнем году находится под большим вопросом, следует из материалов аналитического обзора основных тенденций в экономике и денежно-кредитной сфере РБ в 2010-2012 годах, опубликованного Нацбанком.
Прошедший год оказался, если так можно выразиться, в эпицентре перемен в жилищной политике и пересмотра законодательства в области жилищного строительства. В условиях существенного сокращения финансовых ресурсов план по вводу жилья был урезан до 4,2 млн. кв. м. Льготные кредиты и другие виды государственной поддержки впервые были расписаны буквально пообъектно, а стройки, не попавшие в списки вводных, остались без бюджетного финансирования. Большинство таких объектов вообще были заморожены. В результате за год на 12,2% увеличилось число объектов с превышением нормативных сроков строительства, так называемых долгостроев.
В обзоре отмечается, что поддержание финансовой и в целом макроэкономической стабильности в стране в 2012 году потребовало оптимизации капитальных расходов, повышения эффективности использования имеющихся внутренних ресурсов, пересмотра жилищной политики, включая сферу жилищного строительства. С учетом этого впервые за многие годы прогнозом на 2012 год было предусмотрено сокращение капиталовложений на 4%.
Но фактические результаты инвестиционной деятельности в изменившихся условиях оказались ниже запланированных. Годовой объем инвестиций в основной капитал в сопоставимых ценах уменьшился на 13,8% по сравнению с итогами 2011 года. Реальный объем капитальных вложений, освоенных в жилищном строительстве в 2012 году, сократился на 27,7%.
При этом, несмотря на ограничения в финансировании, годовой прогнозный параметр по вводу жилья превышен на 6,8% и составил около 4,5 млн. кв. м (81,8% к уровню 2011 года). Всплеск ввода пришелся на начало года: в январе рост составил 107,4%, в феврале - 37,2% к уровню, соответственно, января и февраля 2011 г. Но этому способствовал, по мнению Нацбанка, ввод жилья, недостроенного в 2011 году в связи с финансовыми и кадровыми проблемами в отрасли.
Благодаря большому количеству домов с высокой степенью готовности удалось сдержать и рост стоимости жилья. По информации Белстата, средняя стоимость 1 кв. м жилых домов, принятых в эксплуатацию в 2012 году, введенных за счет всех источников финансирования для всех категорий граждан, возросла на 65,6% по сравнению с прошлогодним аналогичным показателем. Квадратный метр в многоквартирных домах для нуждающихся, построенных в городах, подорожал на 68,8%.
Но в текущем году уложиться в установленные правительством параметры роста цены квадратного метра вряд ли удастся. В том числе и по причине недостаточного задела.
Количество домов, начатых строительством, сократилось за 2012 год на 16% - с 2.540 на 1 января 2012 г. до 2.141 на 1 января 2013 г. (это без учета индивидуальных застройщиков и субъектов малого предпринимательства). Для сравнения: на начало 2011 и 2010 годов в стране числилось в среднем по 3,5 тыс. недостроенных домов. Но даже этих заделов было недостаточно для спокойной сдачи жилья в объемах меньших, чем запланировано на 2013 год.
Так что нарисовавшим в плане 6,5 млн. кв. м жилья остается надеяться только на чудо, которое позволит выполнить этот план.