Отселение по сносу. Мнение оценщика
Как происходит процесс оценки недвижимости, подлежащей сносу? Из каких этапов он состоит?
– Оценка недвижимости, подлежащей сносу, является составной частью определения размера убытков, причиняемых землепользователям изъятием у них земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимого имущества. В целом же определение размера убытков основывается на законодательной базе сразу нескольких процессов: изъятие земельных участков, предоставление компенсации и собственно оценка недвижимости, – пояснил начальник отдела оценки РУП «Проектный институт Белгипрозем» Геннадий Шульгат. – Когда застройщик выбрал место для своего будущего объекта, первое, что он должен сделать, – получить разрешение исполкома на проектирование. Проект в дальнейшем могут и не согласовать, но уже на этом этапе вопрос изъятия земельных участков и определения размера убытков гражданам должен быть просчитан. Для этого, в соответствии с действующим законодательством, определяется ориентировочный размер убытков, причиняемых землепользователям изъятием у них земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимого имущества, один из важнейших компонентов которого – независимая оценка рыночной стоимости объектов подлежащих сносу.
И вот здесь есть интересный нюанс. Например, на Западе подобный ориентировочный размер убытков инвестор изначально детально просчитывает, в том числе проводя диалог с собственниками, и закладывает в расходы на строительство, достаточно серьёзно полагая, что он существенно не изменится. У нас же эта сумма, не является окончательной. Реальные затраты по сносу застройщик может определить только после того, как отселяемые граждане выберут способ компенсации: недвижимость или деньги. А рыночная стоимость недвижимости – величина непостоянная. Один и тот же объект можно сегодня продать условно за 100 рублей, а завтра за 120. И обе эти цифры будут отражать положение дел на рынке недвижимости на дату совершения сделки.
Фактический размер убытков (окончательная оценка) определяется после согласования исполкомом объекта строительства и выбора варианта компенсации собственниками имущества подлежащего сносу, и именно эта цифра будет учитываться непосредственно при предоставлении компенсации. Весь процесс определения фактического размера убытков (оценки объектов подлежащих сносу) ничем не отличается от ориентировочного, но из-за колебаний цен на рынке недвижимости окончательная сумма, скорее всего, будет другой.
Можно ли как-то повлиять на результат?
– Наша задача – максимально достоверно определить рыночную стоимость объектов недвижимости подлежащих сносу, – рассказал начальник отдела оценки РУП «Проектный институт Белгипрозем». – За результатами оценки зорко «следят» обе стороны. Проще говоря, застройщик, конечно, заинтересован в том, чтобы заплатить меньше, а собственник в том, чтобы получить больше. И работу оценщика здесь можно сравнить разве что с ходьбой по минному полю. Как бы точно ни была определена окончательная стоимость того или иного объекта, практически всегда кто-то будет недоволен. И предугадать, кто именно может подать иск в суд, нельзя. Поэтому в наших же интересах проводить наиболее точную и независимую оценку недвижимости.
Единственное, что иногда мы делаем – разъясняем людям: что им действительно полагается по закону. Бывает, что некоторые граждане, не зная о своих правах, обращаются к нам с такой просьбой.
Насколько часто вы сталкиваетесь с откровенным недовольством со стороны отселяемых граждан?
– Да, граждане часто выражают свое несогласие, – улыбнулся Геннадий Шульгат. – Основная причина заключается в том, что нам очень часто первыми приходится сообщать гражданам новость о предстоящем сносе. И, соответственно, принимать на себя первый удар. Что уж и говорить о постоянных нелестных отзывах, которые мы слышим в свой адрес. Все люди абсолютно уверены, что мы представляем интересы застройщика и хотим их обмануть. Особенно в ситуациях, когда результаты оценки не такие, как хотелось бы им.
Но в целом всех отселяемых граждан можно разделить на три категории: те, кто знает об отселении, но относится к этому вопросу философски; те, кто заранее недоволен любыми результатами, и те, кто давно ждет отселения, как следует подготовившись к нему, - прописав в сносимый дом всех, кого только можно было. С распростертыми объятиями нас встречает разве что третья категория людей. Всем остальным мы стараемся разложить процесс оценки по полочкам, чтобы каждая цифра стала понятной. Однако практика показывает, что те, кто недоволен всем, редко прислушивается даже к аргументированным доводам.
Можно ли оспорить оценку? В каких случаях?
– Иногда граждане не согласны с результатами оценки. В этих случаях мы стараемся разъяснить им основные моменты определения размера убытков и всю прозрачность этой процедуры. После этого большинство вопросов отпадают. В том случае, если собственник всё же не согласен с результатами оценки, он имеет возможность проведения экспертизы достоверности независимой оценки.
Такую процедуру могут проводить только организации, перечень которых одобрен экспертно-консультативным советом по оценочной деятельности при Государственном комитете по имуществу Республики Беларусь, и суть ее заключается в выявлении нарушений требований законодательства предъявляемых к независимой оценке. Законодательством допускается разница между изначальной оценкой и «поправленным результатом экспертизы в размере 15% для объектов недвижимости, расположенных в Минске и других областных городах, и 20% - в других населенных пунктах и за их пределами. Это значит, что даже если экспертиза найдет нарушения в оценке, которые повлияли на окончательную стоимость объекта, но разница окажется менее 15% (20%), то первоначальная оценка будет признана достоверной.
Также граждане в целях защиты своих имущественных прав могут обратиться в суд, но для этого необходимы веские основания. Зачастую таким основанием собственники считают отчёты об оценке иных организаций проводящих независимую оценку. Но здесь есть один очень важный аспект, который отселяемые граждане не всегда учитывают – цель оценки недвижимости, которая обязательно прописывается в отчёте об оценке. Законодательством об оценочной деятельности четко установлено, что при изъятии земельных участков цель независимой оценки – возмещение убытков (ущерба) землепользователям. Так вот если суд рассматривает дело о возмещении убытков гражданам, то он рассматривает только такую оценку. Все остальные – по своему усмотрению.
Если же к нам собственник обращается в индивидуальном порядке, то цель оценки будет прописана другая. А это значит, что такой результат суд может не учитывать. Бывали случаи, когда итоги дополнительных оценок просто подшивались к делу, и никаким образом на исход судебного дела не влияли.
Что, на Ваш взгляд, нужно добавить в законодательство, чтобы упростить отношения между застройщиком и собственником?
– Пробелов в системе оценки недвижимости, подлежащей сносу, нет. Исходя из практики, следует подчеркнуть необходимость развития диалога между застройщиком и собственниками на всех этапах изъятия земельного участка.
В целом же весь процесс определения размера убытков и оценки недвижимости, подлежащей сносу, прописан в законодательстве достаточно четко. А субъективный фактор есть везде и от этого никуда не деться.
Думаю, местным исполкомам, застройщикам необходимо более активно информировать население по вопросам предоставления компенсаций, порядку разрешения возникающих споров и т.д. Ведь открытый диалог поможет сторонам лучше понимать друг друга, а значит и не доводить ситуацию до каких-то конфликтных, спорных моментов.
Сталкивались ли Вы с оценкой недвижимости? Часто ли приходилось решать спорные вопросы через суд? Чего, на Ваш взгляд, не хватает системе оценки недвижимости? Оставьте свое мнение в комментариях.
Читайте также:
Отселение по сносу. Другое мнение застройщика