Спрос на квартиры и цены на вторичном рынке жилья
Сокращение жилищного строительства и льготного кредитования в сочетании с другими факторами создает предпосылки для роста спроса и цен на вторичном рынке жилья.
Соотношение средней заработной платы и квартирных цен в сопоставлении с динамикой сделок на вторичном рынке жилья позволяет предположить, что этот сегмент рынка находится на пороге очередного подъема спроса и цен. Возможно ли такое на самом деле?
Сопоставление данных об изменениях заработной платы, курса доллара и объемов жилищного строительства с ценами предложения на вторичном рынке жилья и количеством сделок в белорусской столице дало весьма неожиданные результаты. Неожиданные, потому что они вступают в некоторое противоречие с экспертными оценками текущей ситуации на квартирном рынке и прогнозами на ближайший год.
Первое, что обращает на себя внимание, - это покупательная способность потенциальных покупателей минских квартир. Относительно стоимости жилья на вторичном рынке она не только не снизилась в прошлом году, но даже существенно выросла. Об этом свидетельствуют два показателя.
Первый показатель - время, за которое можно накопить на квартиру, откладывая ежемесячно сумму, равную средней заработной плате.
Для расчета мы взяли однокомнатную квартиру площадью 30 кв. м со среднегодовой ценой предложения квадратного метра, сложившейся на вторичном квартирном рынке. Оказалось, что накопительный период по итогам 2012 года составил чуть больше 6 лет. За столько времени можно накопить на однокомнатную квартиру стоимостью 41,5 тыс. USD , если ежемесячно откладывать 550 USD. То есть период накопления сократился вдвое по сравнению с 2007 годом, когда этот параметр оказался самым высоким - 12 лет при средней зарплате 402 USD и средней цене предложения 30-метровой однокомнатной квартиры 58 тыс. USD (1.930 USD/кв. м).
Таким образом, семья из двух человек, зарабатывающая в месяц две средние зарплаты (около 13 тыс. USD в год), теоретически может за 6 лет накопить на однокомнатную квартиру. Это достаточно неплохой показатель, тем более что согласно результатам выборочного обследования домашних хозяйств доля семей с доходами выше среднего растет.
Второй показатель, определяющий платежеспособность потенциальных покупателей квартир, - это процентное соотношение средней заработной платы и средней цены квадратного метра. По итогам 2012 года оно выросло до 40%, вдвое превысив показатель 2007 года.
Заметим, что конец 2007 года был пиковым и самым динамичным по росту квартирных цен. Всего за указанный год средняя цена предложения квадратного метра на вторичном рынке выросла по сравнению с 2006 годом на 66,4%. Это показывают результаты мониторинга, который с 2006 года ведет аналитический центр группы компаний "Твоя столица".
Согласно результатам мониторинга, исторический ценовой максимум пришелся на 2008 год, когда среднегодовая цена предложения достигла 1.973,5 USD/кв. м. В течение последующих лет, включая 2012 год, цена квадратного метра снижалась: в 2009 г. - на 24% (до 1.514 USD/кв. м), в 2010-м - на 6%, в 2011-м - на 1,8%. В прошлом году, если судить по результатам января - ноября, средняя цена уменьшилась еще на 1%.
По мере того как уменьшалась цена квадратного метра, увеличивалась "жилищная покупательная способность" средней заработной платы.
Процентное соотношение средней заработной платы и средней цены квадратного метра используется во многих странах мира для оценки уровня доступности жилья. Доступность считается высокой, если средняя цена квадратного метра равна средней зарплате.
Оценивая динамику этого показателя в Минске, можно сказать, что уровень доступности жилья в последние годы увеличивался. И 2012 год не стал исключением, что подтверждается динамикой квартирных сделок.
По данным Национального кадастрового агентства, в 2012 году зарегистрировано 12,2 тыс. договоров купли-продажи квартир (и их долей, на которые приходится, как правило, не более 2-5% договоров). Это максимальное за анализируемый период (2006-2012 гг.) значение. Если оценивать более длительный период, то такое большое количество квартир было продано только в 2003 году.
Напомним, 2003 год в истории квартирного рынка был отмечен бурным ростом реального спроса и продаж после длительного (с конца 1999-го до середины 2002 г.) снижения квартирных цен, вызванного последствиями августовского кризиса 1998 года.
Если сравнить динамику цен и сделок в периоды после кризиса 1998-го и кризиса 2008 г., то можно прийти к выводу, что 2012 год, как и 2003-й, может оказаться началом очередного подъема на вторичном рынке жилья - подъема спроса и цен. Этому в немалой степени могут способствовать изменения в жилищной политике, выразившиеся в снижении объемов льготного кредитования и в ужесточении правил постановки на квартирный учет.
Более того, в последующие годы спрос на вторичное жилье в Минске будет подогреваться сокращением объемов жилищного строительства коммерческого жилья, что обусловлено уменьшением свободных площадок для размещения подобных объектов.
Кроме прочего, столичные власти, движимые указаниями сверху, вынуждены будут проводить политику сдерживания численности населения Минска. Жилье для состоящих на квартирном учете минчан будет строиться преимущественно в пригороде и в городах-спутниках. Все это автоматически приведет к тому, что приобретать квартиры в собственность в Минске с каждым годом будет все сложнее.
В черте города строиться будет в основном дорогое жилье или жилье для граждан особых категорий. Поэтому ценность квартир на вторичном рынке начнет расти. Единственное, что может помешать этому росту, - увеличение объемов жилищного строительства, чего пока не просматривается в планах на перспективу.
Следует также учитывать еще один немаловажный факт. В период активного льготного кредитования строительство жилья с господдержкой служило одним из главных источников пополнения вторичного рынка сравнительно недорогими современными квартирами.
К слову, в последние годы львиная доля типовых современных квартир, выставленных на продажу, - это квартиры, построенные с государственной поддержкой (за льготные кредиты или по государственным расценкам). Квартиры, которые строились людьми у коммерческих застройщиков, строились преимущественно не на продажу, а для себя. Поэтому по мере сокращения размеров господдержки приток недорогих квартир будет уменьшаться.
Поэтому в определенный период (возможно, в нынешнем или в 2014 году) на вторичном рынке может произойти резкое сокращение предложения вторичных квартир. Пока этого не произошло по той причине, что кредиты подорожали. То есть для того чтобы оплатить строящуюся квартиру, люди чаще всего вынуждены продавать имеющуюся жилплощадь. Этим как раз и объясняется образовавшийся в последние годы переизбыток предложения вторичных квартир.
И еще один фактор, который будет способствовать увеличению спроса на вторичном рынке жилья, - это вступление Беларуси в Таможенный союз и обусловленные этим дальнейшие интеграционные процессы. И не только потому, что иностранцы будут активнее покупать в Беларуси жилье (их больше интересуют квартиры с ценами средними и выше средних). Вырастут финансовые возможности и у белорусов, которые найдут себе работу в России, где зарплаты в разы больше.
Как видим, оснований и предпосылок для роста квартирных цен в ближайшие 2 года, вплоть до президентских выборов, предостаточно. Этот рост неизбежен. Помешать ему могут возврат к прежней жилищной политике и прежним объемам жилищного строительства с господдержкой, что маловероятно; обвал всей белорусской экономики; очередной кризис в мировой финансовой системе.