Сколько стоит дом построить?

Кирилл Алехин: По итогам 2011 года произошел спад в строительной отрасли. Образовалась так называемая задолженность, потому что мы должны были ввести некоторые объекты в 2011 году, но экономическая ситуация не позволила это осуществить. На сегодняшний момент идет работа по обеспечению ввода данных объектов в 2012 году. Но работа идет не так гладко, как хотелось бы. В строительстве всегда были проблемы, и на сегодняшний момент мы ищем пути их решения. В большинстве случаев мы их находим. Пока неразрешимых вопросов нет, есть только вопрос времени реализации того или иного проекта.
 

Кирилл Алехин: Это проблема строительства внутриквартальных инженерных сетей. Зачастую объекты жилищного строительства готовы, а инженерные сети нет. В связи с этим мы не можем осуществить ввод объекта в эксплуатацию.
 

Кирилл Алехин: Расскажу на примере нашего района. У нас есть квартал застройки, где заказчиками выступают разные организации. На некоторых объектах договора заключены с застройщиками, и там прописано, что внутриквартальная распределительная инженерная сеть строится за счет квадратного метра. Это дает заказчику основания брать средства у граждан, которые строятся. В то же время в этом же микрорайоне есть объекты, где договора заключены без этого условия. Если две трети граждан платят за строительство внутриквартальных инженерных сетей, а одна треть не платит, то недофинансирование не позволяет ввести в эксплуатацию дома, которые оплачивают внутриквартальные инженерные сети.

Эта проблема уже решена: из бюджета финансирования выделена сумма. Проблема в том, что не так оперативно, как хотелось бы гражданам, выделяются государственные средства недостающих объемов финансирования, чтобы построить инженерные сети. Сегодня мы строим внутриквартальные сети за счет бюджета.
 

Кирилл Алехин: Собственно, основным застройщиком является "МАПИД", флагман промышленного домостроения. Жилье строится для наших граждан и льготников, которым государство дало возможность войти в состав ЖСПК и берет на себя ответственность, чтобы люди получили жилье.
 

Дмитрий Лепешкин: С такими же вопросами сталкиваемся и мы. Любой новый объект, который мы начинаем строить, связан с подготовкой площадки по строительству. Прежде всего, смотрится наличие или удаленность инженерных сетей, которые придется вести от определенной точки доступа. Плюс ко всему важна подготовленность самой площадки, наличие сносов на ней.
 

Дмитрий Лепешкин: Путем привлечения дополнительных инвестиций, но это порой бывает проблематично. Потому что на начальном этапе строительства довольно сложно сразу же привлечь большие инвестиции. Мы используем собственные средства, кредитные деньги. Но основную долю финансирования составляют средства дольщиков, физических и юридических лиц, которые строят у нас объекты. Порой на начальном этапе бывает проблематично привлечь деньги в большом количестве на снос и прокладку сетей, поэтому с теми же проблемами сталкиваемся и мы.
 

Дмитрий Лепешкин: Ситуация поменялась. Мы по-прежнему ощущаем на себе недостаток финансирования и его неритмичность, прежде всего, со стороны дольщиков. Нам как организации довольно проблематично привлекать кредитно-денежные средства из-за высоких ставок. Поэтому зачастую графики платежей растянуты на весь период строительства пропорционально. Мы даже идем на уступки, в которых платежи дольщиков сконцентрированы именно в конце строительства. Вначале мы получаем лишь небольшую их часть. Мы решаем эти проблемы путем привлечения кредитных денежных средств и использования собственных денежных средств.
 

Александр Корноухов: Безусловно, есть и другие проблемы, связанные непосредственно с приобретением продукции, которая необходима для строительства. Строительство – достаточно сложный процесс, который зависит от поиска товара. Сначала выискивается нужная продукция по наименьшим ценам. Происходит диалог с предприятием, чтобы эту продукцию отпустили с отсрочкой платежа на более выгодных условиях. Зачастую организация, которые отпускают продукцию, начинает вкладывать свои риски. И если мы просим отсрочку платежа, то цена начинает расти. Мы ведем диалог, приходим в цене, которая нас устраивает в строительстве.
 

Доставка продукции на стройплощадку зачастую непростой процесс. Некоторые материалы требуют специальной техники, загрузки. Все это влечет за собой привлечение дополнительных денежных средств.
 

Дмитрий Лепешкин: Удельный вес себестоимости жилья и стройматериалов значительно больше стоимости выполняемых работ. Поэтому условия поставки строительных материалов на объект принципиальны. Наш отдел снабжения постоянно проводит мониторинг, мы общаемся со многими поставщиками и находим более лояльные для себя условия.
 

Александр Корноухов: Надо учитывать тот момент, что мы покупаем не на три копейки. Сумма начинается с десятка миллионов. На сегодняшний день у нас есть даже экономия в материале, потому что материал производится на территории РБ и стоит в несколько сот миллионов дешевле. Нашим предприятием проработана такая схема замена аналогичным материалом, и разницы никакой нет.
 

Сергей Климович: Основная проблема не в поставке материалов, а в финансировании строительства. Население Минска недовольно производством тех работ, которые ведутся по Минску, самой организацией строительного процесса. Классический пример на улице Тимирязева, где строят развязку над вторым кольцом: ни организации дорог для проезда, ни организации пешеходных проходов. Мы давно не можем себе позволить работать по графику с 9 утра до 17 часов. Государству следовало бы контролировать процесс, утверждать и согласовывать график производства работ. Такую развязку можно было построить давным-давно, а не ходить в грязи по колено.
 

В Москве вечером заезжает техника, утром улица закатана. У нас этого практически нет. На улице Могилевской сняли асфальт, и 3-4 месяца его не было, наверное, забыли, что сняли.
 

Сергей Климович: Мы занимаемся поставкой электротехники уже 20-й год и можем сказать, что, когда есть строительная площадка, оформлены документы на строительство и получен землеотвод, строить очень легко. Иногда оформление даже сложнее, чем строительство: в строительстве есть проект, все понятно. Сейчас в стране сотни компаний, специализированных на тех или иных материалах. Там работает подготовленный штат людей, у таких компаний огромные финансовые возможности, прочные связи с производителями материалов. У них есть возможность отсрочки в пределах 1-2 месяцев. На стройке это считается нормальным, потому что очень плохо оформляются документы. Хотя платежи мы получаем по 6 месяцев.
 

Сергей Климович: Часто это обоюдная вина: бывает, и государство не выделило деньги, но об этом никто не говорит. Стройка движется и заходит в тупик, потому что освоено огромное количество работ и материалов, а платить не из чего.
 

Вторая проблема в строительной отрасли – безалаберность тех, кто занимается сметами. Штукатурка не считается по квадратным метрам, потому что краску дала одна компания, смеси – другая, малярный инструмент – третья. А потом через 2-3 месяца все считается. Но, я считаю, сегодня система работает очень хорошо: если уметь оформлять документы, есть финансирование, то можно получать и авансы. Никто это не запрещает. Но строители в массе своей этого не делают, потому что нужно оформлять документы. А так делаются сметы, относятся в казначейство и бросаются, при проверке выясняется, что там 25 ошибок. Деньги ждут, но они не приходят, потому что из казначейства нужно опять забрать документы и все переделать. Так иногда люди заходят туда по пять раз. А потом нам не платят по 6 месяцев.
 

Сергей Климович: Прежде чем он к нам приходит, мы должны быть знакомы или знакомимся в процессе. За 20 лет работы мы знаем почти всю страну. Сегодня у нас заключено примерно 320 контрактов с отсрочкой платежа.
 

Сергей Климович: Она стандартизирована: от 7 до 90 дней. Если проходит срок платежа, а компания нам не платит, автоматически включается блокировка на отгрузку этой компании. За долгие годы выстроен целая система. С конца ноября до конца января мы заключаем договора с клиентами, и в пределах этого контракта грузимся. Есть компании, которые в месяц грузятся по 15-17 раз, потому что занимаются строительством в области электромонтажа. Каждый квартал мы проводим анализ финансовой дисциплины, делаем срез по всем нашим клиентам. Если финансовая дисциплина исполняется менее чем на 50%, этот клиент – кандидат на вылет по части изменений условий по контракту. Условия или ухудшаются, или он переводится на предоплату. В этой части у нас мало судебных исков, потому что 4 раза в год мы проводим анализ.
 

Бывает, ситуация на грани, а клиент очень серьезный, с большими объемами строительный трест. Тогда мы расписываем визиты начальнику управления, начальнику отдела, финотделу. В итоге мы направляем ситуацию в нормальное русло или прощаемся.
 

Сергей Климович: Конечно. Классический пример – наш УКС, Мингорисполком: все именитые объекты, от Национальной библиотеки, оперного театра, цирка, "Минск-Арена" - имиджевые, там ничего не заработаешь. Там проводится тендер, очень спонтанно, на бегу, а продукция специфическая, она не лежит на складах. Для цирка продукцию нам поставляла французская компания, примерно 60% по контракту производителем была Америка. Такие контракты исполняются не за месяц, и не за два. Контракт идет 3-4 месяца, за которые нет гарантий, что не будет инфляции, девальвации. Контракты в белорусских рублях.

Теперь УКС придумал еще один механизм, из-за которого мы уже целый год не участвуем в таких проектах. Сделка финансируется на 80%,а потом в контракте записано, что 20% УКС, как заказчик, заплатит после сдачи объекта в эксплуатацию. В итоге эти акты можно ждать год и два. Компании разоряются от таких контрактов.
 

Александр Корноухов: Нет, такого не бывает. Можно купить материал дешевле, сэкономить деньги. Но после того как дом сдастся, его надо будет обслуживать, он будет у нас на гарантии. И лишние проблемы нам точно не нужны. Мы закупали материалы, непосредственно которыми ведется работа: это отрезные круги, которыми режут металл, бетон, сверла. И есть позиции со средней ценой. Мы попробовали закупить более дешевый материал, и круг подороже работает дольше в отличие от более дешевого материала. Мы постоянно работаем с прорабами, рабочими, которые говорят, какой материал хорош для работы. Мы не идем на удешевление, хотя бы чтобы не было несчастного случая.
 

Сергей Климович: Я сталкиваюсь с другим. Приведу пример: у заказчика 100 тыс. м² жилья в год и определенное финансирование. Чем меньше нужно денег на эти 100 тыс. м², тем ему лучше. Чем быстрее он отчитается, тем выше пойдет по государственной лестнице. Генподрядчику нельзя выходить за пределы сметы проекта. Чем дешевле он выполнил работы, тем больше он сам заработал. А эксплуатирует данный объект третья организация. И она попала: заказчик отчитался, генподрядчик взял свои деньги, с виду красивый объект, а через год краска полезла, электрика развалилась.
 

Мы - представители Качуринского завода электрокабелей, и считаем его самым лучшим в области кабельной продукции. Завод мне говорит, что я не делаю план, а я не могу его делать, потому что у нас нет добросовестной конкуренции из-за того, что страна завалена контрафактом, негостовским кабелем. А это страшно, потому что сегодня каждая квартира энергонасыщена. Завод приставляет человека и в итоге присылает задание сделать закупки у компаний и сдать на госэкспертизу на соответствие этого кабеля ГОСТу аккредитованному сертификационному органу – компании "Беллис". Мы закупили, передали, оплатили сертификацию. А завод вкладывает порядка 60 тыс. евро в сертификацию завода на территории РБ. Поэтому и нет добросовестной конкуренции.
 

В итоге "Беллиз" выдает нам результаты экспертизы: 13 несоответствий ГОСТу из 13 произведенных закупок. Если коллега работает в частной компании, которая сама строит и сама обслуживает, это другая система, правильная. А все остальное страшно.
 

Александр Корноухов: Совсем недавно мы закупали материал и столкнулись с такой проблемой. Мы обзвонили несколько сот организаций пока нашли сертифицированный материал.
 

Александр Корноухов: С Польши завозят – хотите покупайте, хотите нет. Материал, в общем-то, подходит, а сертификат не наш.
 

Сергей Климович: Ситуация ухудшилась в связи с тем, что мы отстаем, признавая европейские или российские сертификаты. Во время Таможенного союза никто ничего не понимает: российский сертификат не подходит, должен быть сертификат в национальной системе Беларуси. Сегодня нельзя просертифицировать партию кабеля. А мы столкнулись с ситуацией, когда нужно поставить специфический кабель, той же церкви. Что делать?
 

Сергей Климович: Да.
 

Сергей Климович: Мы обращаемся с заявкой, возим инспекцию на завод, завод проходит сертификацию. Каждый год мы проходим инспекционный контроль, привозим много образцов. Но в итоге это никому не надо. Знаете, что делают компании? Покупают у нас 100-200 м кабеля, мы выдаем сертификат с номером. В итоге они под этот сертификат покупают, что хотят и ксерят его. Мы выявили подделку сертификата Качуринского завода электрокабелей на Витебском ДСК. Мы обратились в прокуратуру о возбуждении уголовного дела. В итоге они нарушили сроки проверки, и в возбуждении уголовного дела отказано.
 

Кирилл Алехин: С июля вступили в силу изменения в законодательство по приемке объектов в эксплуатацию. Теперь обязательно декларирование как заказчиком, так и генподрядчиком, и всеми субподрядчиками, а также сертификаты на все материалы и продукцию, которая использовалась при строительстве объектов. Если идет подделка сертификата, возникает уголовная ответственность. Изменения при приемке объектов законодательно исключают возможность использования не сертифицированной продукции при строительстве. Генподрядчик и служба технического надзора проверяют исполнительную документацию, в состав которой входят сертификаты. Сегодня объект не принимается в эксплуатацию и не рассматривается Госстройнадзором без предоставления декларации заказчиком, которая состоит из декларации генподрядчика и всех поставщиков.
 

Расширили и перечень лицензируемых видов деятельности, чтобы вести контроль качества производства работ на объекте и материалов.
 

Я в корне не согласен, что в строительной отрасли сейчас все хорошо. Возможно, все было бы гладко, если бы мы не столкнулись с проблемой 2011-начала 2012 года. Указ президента №13 уменьшил перечень категорий, подлежащих льготному кредитованию. В основном это коснулось застройщиков, которые входят в ЖСПК, потому что там большинство граждан, которые не попадали под льготное кредитование.
 

В 2012 году надо было перезаключить договора с банками. Кто-то должен был пересмотреть свои финансовые возможности в связи с тем, что дальше его не могли кредитовать. Но потом было принято решение, что те, кто заключил договора до вступления в силу Указа №13, докредитовались, в том числе и когда цена поднялась. Не секрет, что стоимость квадратного метра выросла, и где-то довольно ощутимо по сравнению с первоначальной стоимостью. Но пока искали решение проблемы, был спад строительства.
 

У нас есть единицы компаний, которые строят долевыми способом, которые сохранили изначальную стоимость. Они заключали договор, и там была фиксированная цена на дату заключения договора. Она может корректироваться с учетом текущих индексов по факту выполнения. То есть она может подняться, если прогнозные индексы, которые были заложены, окажутся ниже, чем фактические на окончание строительства. Но в основном все застройщики домов, строящихся долевым способом, исчерпали имеющуюся стоимость. В прошлом году 90% поставщиков просили 100%-ную предоплату. Если в течение 3 дней оплата не была внесена, стоимость менялась, и приходилось перезаключать договор.
 

Для службы снабжения заказчика или подрядчика это сложно тем, что он должен опять проводить анализ рынка. Они шарахались, не могли определить, за какую цену покупать, как поставить стройматериал на площадку и сформировать стоимость в договоре. Сейчас волнообразное формирование цены на стройпродукцию прошло. Многие компании отпускают продукцию в рассрочку до 3 месяцев. На сегодняшний день у нас сверхнормативное по продолжительности строительство из-за того, что в 2011 году компании не могли сформировать стоимость, а, не имея стоимости, они не могли выдать справки гражданам, которые должны были доплатить. Они формировали примерную стоимость, а этого не всегда хватало.
 

Сроки сдачи, стоимость меняются. Люди планируют, что через год выдадут ключи, они вселятся, рассчитывают средства на отделку, вплоть до того, что планируют, когда рожать ребенка. А тут строительство отсрочилось еще на год. Естественно, люди возмущаются, задают вопросы, на которые мы пытаемся ответить. Но люди тоже должны понимать, что за воздух ничего не строится.
 

Представим, что вы строите дом на дачном участке. В 2010 году взяли участок, запланировали определенные средства, взяли кредитные ресурсы, начали строить. Потом резко цены на строительные материалы, услуги повысились, а у вас кредитный договор. Точно так же застройщик. Он может вложить свою прибыль на начальном этапе, но он же должен потом ее вернуть.
 

Александр Корноухов: Строительство – очень сложный процесс, и никто не думает, что все стоит денег, каждая услуга.
 

Сергей Климович: Во время девальвации пострадали все. Заказчики на государственной службе не выполнили свои планы, потому что не хватило финансирования. А мы, частная фирма, у которой квадратные метры застолблены в контрактах с населением. В 2010 строительство шло быстрыми темпами, строилась вся страна. У нас 10 филиалов по всей стране и еще в Минске, мы грузили материалы клиентам. А потом деньги нам возвращают через суд. Только 500-600 млн в апреле прошлого года и теперь – разные суммы. Нам были должны 12 млрд руб., и все это обесценилось. Кредиторская обязанность перед российскими поставщиками подорожала, и надо было платить в три раза больше. Получился такой разбег, что за три дня слетело пару миллионов долларов, все, что заработано за 20 лет.
 

Склады были полные, и это дало некий толчок, часть его уже была выкуплена. Многие компании остановились, у них закончились деньги, и они не могли взять материалы. Нам отгружали товар, и только в августе встал вопрос перед нашими поставщиками, когда кредиторская задолженность превысила все разумные сроки. Нам пришлось проехать по всей России, объясниться с нашими поставщиками. Нам пришлось формировать цену на авось, курс колебался, и никто не мог дать гарантий на 2-6 месяцев.
 

Сергей Климович: К концу года мы выровнялись, потому что многие компании не предлагали на рынке никаких материалов, ни дешевых, ни дорогих. Мы предлагали материал нашим партнерам, поэтому у нас объемы значительно возросли. Мы были завалены товарами, материалами и обеспечили своих клиентов всем необходимым и заработали некую прибыль, которая компенсировала потери марта-июня. Мы остались на плаву, компания работает в полном режиме, имеет все необходимые материалы на складах, примерно 1200 маркоразмеров на складах и поставляем до 40 тысяч маркоразмеров под заказ. Это позволяет компании предоставлять рабочие места и платить в бюджет большие деньги.
 

Кирилл Алехин: То, что мы построим 1 млн м², сомнений не вызывает. На сегодняшний момент у нас стоит задача ввести в эксплуатацию 600 тыс. м². Задача неимоверно сложная. За 9 месяцев мы ввели 300 тыс. м², и надо еще около 300 тысяч за 3 месяца. Но объекты, которые мы не смогли ввести в 2011 году и в первом, втором, третьем квартале, подошли к строительной готовности. Поэтому на сегодняшний день мы выходим на планируемую цифру.
 

Мы уже просмотрели планы на 2013 год: что планируется и что мы можем ввести в эксплуатацию. Во Фрунзенском районе получается опять около 550 тыс. м². А ведь остальные районы тоже застраиваются. Я думаю, 1 млн м² – это нормальная планка, которую город должен достигнуть, как в этом, так и следующем году.
 

Дмитрий Лепешкин: Если ситуация будет оставаться стабильной, мы сможем формировать стоимость жилья, и она будет примерно такой же, то условия, которые заложены в договорах с дольщиками, мы сможем выполнять и вводить объекты в срок.
 

Александр Корноухов: Если все организации будут отпускать продукцию так, как компания, чей представитель здесь присутствует, на хороших условиях, с феноменальной скоростью отгрузки, то проблем не будет.
 

Сергей Климович: Мы приветствуем решение правительства сдавать 1 млн м² жилья. Если страна строится, значит, она живет. Это нужно делать.