О ценообразовании, нынешнем состоянии и перспективах в жилищном строительстве
С проблемой нехватки площадок для жилищного строительства Минск столкнется буквально через несколько лет. Удобных мест практически не осталось, а освоение новых территорий или же строительство на месте нынешнего частного сектора неизбежно сыграет на повышение себестоимости квадратного метра.
О ценообразовании в жилищном строительстве, нынешнем состоянии и перспективах рынка обозреватель портала interfax.by поговорил с генеральным директором «Московской инвестиционной строительной компании» Андреем Гринько. Разговор получился достаточно откровенным. Например, собеседник признался, что цена квадратного метра зависит не столько от себестоимости (она в долларовом эквиваленте остается фактически неизменной для типовых проектов), сколько от аппетитов застройщиков.
- Андрей Николаевич, давайте сначала проанализируем жизнь отрасли после кризиса. Сумели ли застройщики минимизировать потери?
- Прошлый год действительно был очень тяжелым для всей экономики. Не было валюты, никто не понимал, что будет дальше. Застройщики попали в сложную ситуацию, и у каждого своя история о том, как он пережил прошлое лето.
Нам, например, было полегче: мы работаем с подрядчиками по контрактной цене. То есть подрядчик проводит оценку проекта, называет сумму – она служит ориентиром при наших расчетах и остается неизменной на протяжении всего строительства. Мы зафиксировали цену в долларовом эквиваленте и расплачивались с подрядчиком по курсу Национального банка Республики Беларусь. Когда же курс НБ РБ устанавливался значительно ниже курсов коммерческих, мы использовали в расчетах курс одного из иностранных банков. Таким образом «страховали» подрядчика, понимая, что рабочая сила должна оплачиваться. Да и составляющая энергоносителей, цена которых привязана к валюте, в белорусских стройматериалах очень велика.
Благодаря предпринятым мерам безопасности для нас кризис не стал особым потрясением – разве что продажи немного упали. Однако работа по контрактной цене в Беларуси пока редкость, в отличие от Западной Европы или США. Чаще работают по сметам. Тут есть свои подводные камни. К примеру, неучтенные работы и материалы, несоответствие индексов изменения стоимости работ и материалов реальной рыночной ситуации. А это – непредвиденные затраты для застройщика. Конечно, есть типовые проекты. Дома по ним строятся давно, и там каждый гвоздик, каждый электрод подсчитан. Если же проект пилотный – это практически невозможно сделать. Работа по контрактной цене позволяет снивелировать влияние внешних факторов.
- Далеко не все застройщики смогли устоять во время кризиса…
- Действительно, сейчас в Минске много проектов, реализация которых приостановлена. Доходит до того, что дом готов на 90%, а его не могут ввести в эксплуатацию. Чаще всего дольщики перестают платить взносы, ведь кредиты сегодня просто неподъемные. Доходят до 30% годовых – это просто кабала! И, понятное дело, люди их не берут. Например, у нас партнерские отношения с Белинвестбанком, у них по кредитам на недвижимость одна из самых низких процентных ставок. И при этом мы с кредитной поддержкой продали всего четыре квартиры. Остальные покупатели приобретают недвижимость за свои деньги.
- Неужели у нас так много людей, которые могут без заемных средств оплатить покупку квартиры?
- Скажем, они есть. Пик таких приобретений пришелся на весну-лето нынешнего года.
Обычно рынок недвижимости имеет сезонность. Спады – зимой и летом, подъемы – весной и осенью. Но в последние два года все изменилось. В прошлом году было затишье. А в 2012 наоборот – продажи шли ровно, без спадов.
Осенью прошлого года банки выставили очень привлекательные ставки по депозитам – доходило до 70% годовых. И многие этим воспользовались, вложив свои средства в краткосрочные депозиты. Риск? Да! Но те, кто рискнул, достаточно хорошо себя почувствовали. Когда в апреле-мае эти депозиты закончились, народ забрал эти вклады и начал искать, куда вложить деньги. И мы, застройщики, это очень скоро прочувствовали. Ведь ставки по рублевым депозитам упали, а по валютным они и так достаточно низкие. В то же время стоимость квадратного метра снизилась – и цены на квартиры стали весьма привлекательными. Народ начал вкладывать деньги в жилую недвижимость.
- В минскую недвижимость активно вкладывают не только белорусы, но и россияне. Говорят, что в последнее время они весьма активны на нашем рынке.
- Действительно, их немало. Ведь при одинаковой себестоимости и качестве жилья в Москве и в Минске, цены у нас значительно ниже. Впрочем, сложно сказать, чем вызван активный интерес к минской недвижимости со стороны российских покупателей. Мы их об этом не спрашиваем. Возможно, они просто вкладывают деньги. Или покупают жилье для родственников. Или собираются переехать в Беларусь. Но нередки случаи, когда россияне покупают по несколько квартир сразу.
Впрочем, жилье у нас покупают не только граждане России. Есть покупатели из числа дипломатов, например. Если говорить о нашем жилом квартале «Московский», то около 10-15% сделок по продаже квартир заключается с иностранцами.
- Действительно ли выгодно сейчас вкладывать в недвижимость?
- Мы, застройщики, сейчас работаем с небольшими прибылями. Себестоимость фактически не изменилась с тех пор, когда цена квадратного метра доходила до 2 тыс. долл. Прибыли застройщиков тогда и сегодня, когда квадратный метр в среднем стоит около 1300 долл, различаются весьма существенно. Но мы понимаем, что сегодня зарабатывать столько, сколько раньше, невозможно: по 2000 долл. за «квадрат» никто покупать не будет. Так что сегодня наши прибыли адекватные. Честные, если хотите. И цены тоже минимальны. Ниже опускаться уже некуда. Продавать жилье ниже себестоимости никто не будет. Мы все-таки говорим о коммерческих застройщиках, главная задача которых – получение прибыли.
Поэтому, если располагаешь финансами, почему не поймать этот момент? Пока не начали расти аппетиты застройщиков. Сколько продержится нынешняя цена – предсказать невозможно.
- Что может повлиять на цены на жилую недвижимость?
- Проблема в том, что в Минске уже практически разобраны свободные площадки под строительство жилой недвижимости. И буквально лет через 5 белорусская столица может столкнуться с тем, что строить-то и негде! Цена на недвижимость в Минске может пойти очень высоко. Есть перспектива вернуться на докризисные цены.
Да, свободных земель в пределах кольцевой вроде бы хватает. Есть даже пахотные земли. Но их трогать нельзя – воспользоваться ими можно только по указу президента. Также немало и частного сектора. Однако возникает сразу несколько вопросов. В случае со строительством на месте частного сектора – это обременения в виде выплаты компенсаций и предоставления жилья владельцам сносимых домов. Кроме того, возникают проблемы с инфраструктурой. Последнее касается и возможности строительства на пахотных землях. А эти аспекты значительно удорожают цену квадратного метра.
- Есть еще проект городов-спутников…
- Идея была очень хорошей, но быстро заглохла. И все по той же банальной причине – отсутствие инфраструктуры, инженерных сетей. Кто должен их строить? Местные бюджеты не потянут. Республиканский бюджет? Тоже под вопросом. Это колоссальные затраты! Местные же сети не выдержат, так как в эти города надо «заходить» не отдельными домами, а целыми микрорайонами, вроде Лошицы, Каменной Горки.
- Проблема с недостатком мест для строительства возникнет не раньше, чем будут реализованы нынешние проекты. Но серьезные потрясения рынок может испытать уже в ближайшие месяцы: не так давно президент поручил перепроверить очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий. Как вы думаете, это отразится на застройщиках?
- Я эту идею поддерживаю на все 100%. Единственное: такое решение должно было быть принято еще раньше. На социальной поддержке уже построен серьезный бизнес! Взять микрорайон Каменная Горка, где строятся и льготники, и очередники. Как только очередной дом вводится в эксплуатацию, сразу же около 20% квартир выставляются на продажу! Это можно отследить на любом сайте недвижимости.
И, как ни странно, никто ничего не нарушает: люди просто пользуются несовершенством законодательства, зарабатывают деньги. Но это неправильно, и президент принял абсолютно верное решение. Недавно мэр уже сообщил, что из очереди вычеркнуто 8800 человек. Думаю, после внимательного изучения очереди она может сократиться в разы.
Это не значит, что социальную поддержку необходимо сворачивать. Она должна быть. Но каждый случай должен рассматриваться отдельно. И необходимо ввести серьезную ответственность для тех лиц, которые формируют очередь. Будет жестче спрос – будет более справедливая очередь.
Иностранное открытое акционерное общество «Московская инвестиционная строительная компания» создано в 2006 году для реализации инвестиционных проектов правительства Москвы. В данный момент компания реализует 2 крупных проекта: жилой квартал «Московский» на проспекте Дзержинского, где будет построено 7 домов, и жилой дом повышенной комфортности «Жемчужина» в микрорайоне Лебяжий.