Новостройки Москвы и Подмосковья: тренд на квартиры небольшого метража
Застройщики прислушались к потребителям: число «однушек» выросло, бюджет покупки сократился. Цены – от 1,6 млн рублей.
В проектах, которые в последнее время вышли на первичный рынок столичного региона, увеличилась доля однокомнатных квартир, да и сами квартиры независимо от количества комнат, стали меньше. Это касается и домов экономкласса, и класса «бизнес». Ситуация мало изменилась только на элитном рынке, так как просторные квартиры – это одна из характеристик, определяющих высокий класс престижной недвижимости.
Тенденция по уменьшению площадей строящихся квартир появилась в кризис. Как напомнила «Журналу о недвижимости Metrinfo.Ru» Наталья Соломонова, генеральный директор МИЦ – Недвижимость (ГК «МИЦ»), до кризиса многие проекты характеризовались завышенными площадями, однако покупалось все, что строилось. Кризис все поставил на свои места, и многие застройщики пересмотрели свои проекты в сторону уменьшения площадей квартир. Впрочем, на рынке до сих пор можно встретить трех- и четырехкомнатные квартиры по 200 кв. м, которые не продаются даже со скидкой.
Ирина Егорова, руководитель службы маркетинга и рекламы КТ «СУ-№155» и Компания» также подтвердила, что квартиры больших и очень больших площадей уже давно не пользуются спросом у покупателей. Поэтому застройщики возводят то, что будут покупать. «Для многих молодых семей небольшая «однушка» - стартовая площадка для дальнейшего обмена на большую площадь», - добавляет Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». Покупают такие квартиры одинокие люди, студенты, бизнесмены из регионов и т.д. Даже самая маленькая квартира – это собственное отдельное жилье, куда более комфортное, чем комната.
На практике редко встретишь дома, полностью состоящие из одних малогабаритных квартир. Как правило, комбинируют разные планировки по этажам, подъездам, в зависимости от конфигурации дома. «В жилых комплексах, состоящих из нескольких домов, часто в разных корпусах предлагаются различные планировки и размеры квартир, - рассказывает Наталия Кравец, начальник отдела развития Департамент новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость». - Таким образом, найти жилье по душе может практически любой».
В поисках оптимального баланса
Небольшие однокомнатные квартиры появляются в проектах определенного уровня. «Для сегмента бюджетных новостроек, где однокомнатные квартиры наиболее востребованны, такой подход вполне допустим», - считает Наталья Соломонова (МИЦ – Недвижимость). - В более высокобюджетных сегментах это нецелесообразно, поскольку автоматически понижает класс».
Не стоит впадать в крайности, стремясь предложить покупателю доступное жилье, предупреждает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Понятно, что «однушки» площадью 60 квадратов, активно навязываемые потребителям до кризиса были явным перебором. Но и студии в 20-25 кв. м, по мнению эксперта, хороши только для студентов, ведь основные клиенты рынка недвижимости – люди семейные. Тем более, что стоимость строительства дома отнюдь не прямо пропорциональна его размерам. Наоборот, в домах с «мелкой нарезкой» жилья приходится возводить лишние стены, стояки и т.п., что приводит к удорожанию квадратного метра. (Подробнее читайте в статье «Руководитель IRN.RU: квартирки для хоббитов – не лучший способ удешевления жилья»).
Действительно, процесс возведения квартир «мелкого» метража для самих строителей влетает в копеечку. «С одной стороны, в однокомнатных квартирах метр всегда дороже, чем в двух- или трехкомнатных, а раскупаются они быстрее, - рассуждает Сергей Канаев, председатель Совета директоров ЗАО «Кама-Проект», - С другой - заполнить дом только однокомнатными совершенно невыгодно для инвестора. Затратная часть будет выше: больше стояков, больше стен, вентиляционных шахт».
Алексей Харитонов, директор по реализации и маркетингу ЮИТ СитиСтрой, полагает, что правильный расчет зависит от места и конкурентного окружения. Если конкуренты строят по соседству что-то масштабное и многокомнатное, имеет смысл заложить в проект то, чего у них нет. В целом же очень существенны целевые группы, которым необходимо отдельное жилье. Для них это, как правило, первое собственное жилье в Москве, и они ориентированы на однокомнатные квартиры. По мнению эксперта, целесообразно придерживаться следующего соотношения типов квартир – 50% однокомнатных, 30% двухкомнатных и 20% трехкомнатных. При этом оптимальный диапазон площадей - 35-80 кв.м. Однако не всегда можно выдержать подобные пропорции, например, из-за ограничений по инсоляции.
По мнению Светланы Илёшиной, директора управления маркетинга и рекламы Торгового дома недвижимости «Жилищный капитал», к вопросу проектирования небольших квартир в своих домах каждая компания подходит исходя из того, какие экономические задачи перед ней в данном проекте стоят. И наличие большого числа таких квартир чаще всего оправдано, так как однокомнатные квартиры быстрее продаются, можно привлечь больше целевых групп покупателей и тех, кто приобретает квартиры, чтобы в них жить, так и тех, кто рассматривает их в качестве инвестиций
Бюджет в приоритете
По данным Наталии Кравец, начальника отдела развития Департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», наиболее активно раскупаются однокомнатные квартиры в диапазоне от 35 до 42 кв. м., двухкомнатные от 52 до 65 кв. м., трехкомнатные от 70 до 85 кв.м, большой популярностью пользуются квартиры-студии площадью около 30 кв.м.
Как добавили в ГК ПИК, сейчас все больший процент покупателей приобретает недвижимость для личных целей – улучшение жилищных условий, приобретение собственной квартиры, поэтому люди с невысоким уровнем дохода, которых в нашей стране абсолютное большинство, не могут позволить себе большие метражи. Эксперты из ГК ПИК признают, что уменьшение площадей квартир в настоящее время является основным фактором снижения бюджета покупки жилья, повышения его доступности для большего числа потребителей. Однако бесконечно минимизировать площади квартир невозможно, поэтому этот процесс в какой-то момент неминуемо упрется в определенные стандарты и нормативы.
Многие из покупателей малометражных квартир предпочли бы более просторное жилье, если бы располагали нужным бюджетом. Сегодня средний бюджет предложения однокомнатных квартир в сегменте экономкласса находится на уровне 4,5 млн. руб., двухкомнатных - 7,2 млн. руб., трехкомнатных - 8,4 млн. руб., четырехкомнатных - 12,5 млн. руб., - сообщает Наталья Соломонова (МИЦ – Недвижимость). - В комфорт-классе данные показатели несколько выше: однокомнатные - 5,6 млн. руб., двухкомнатные - 8,5 млн. руб., трехкомнатные - 10,7 млн. руб., 4-к - 13,7 млн. руб. Похожие цифры озвучил и Алексей Харитонов (ЮИТ СитиСтрой). По его словам, предпочтения покупателей - это 5-7-9 млн. руб. за одно-, двух- и трехкомнатные квартиры соответственно. Хорошие предложения качественного жилья от проверенного застройщика с реальными темпами строительства и сроками ввода, оформляемые по ДДУ, несколько дороже: порядка 6-8-10 млн. руб.
В числе самых интересных комплексов, в которых предусмотрены малометражные квартиры с относительно невысоким бюджетом эксперты выделили: ЖК «Life-Митинская», где минимальная площадь квартиры-студии составляет 29,5 кв. м, а стоимость «квадрата» находится на уровне порядка 133-135 тыс. руб.
В новом ЖК М-HOUSE (Кировоградская улица, вл. 25) от ФСК «Лидер» однокомнатные квартиры площадью от 39 кв. м, которые составляют половину от общего количества квартир, предлагаются по цене от 136 тыс. руб. за кв. м. ЖК М-HOUSE представляет собой семисекционный 22-23-этажный дом, рассчитанный на 912 квартир площадью до 89 кв.м, подземный паркинг на 380 машиномест и наземный – на 1200 машиномест. В нежилых площадях будет супермаркет, банк, салон красоты и т.п.
Малометражные квартиры также представлены в ЖК Wellton Park на северо-западе города: квартиры площадью 30-31 кв. м продаются по цене от 185 тыс. руб. за кв. м. В жилом доме на улице Кадомцева, вл. 23 площадь однокомнатных квартир начинается от 31,7 кв. м, стоимость кв. м - от 134 тыс. руб. В жилом комплексе комфорт-класса «Загорье», расположенном недалеко от Царицынского парка и каскада прудов на Ягодной улице небольшая 34-метровая однокомнатная квартира в монолитно-кирпичном доме с отделкой стоит от 4,8 млн. рублей. Сегодня одно из наиболее привлекательных с точки зрения цены предложение в Москве - строящийся мкр. «Некрасовка-парк», где минимальный бюджет предложения однокомнатной квартиры (38,8 кв. м) составляет 3,4 млн. руб.
Тренд на уменьшение общих площадей наблюдается и в Подмосковье. Например, ФСК «Лидер» приступила к продажам квартир в корпусах №№ 12 и 16 ЖК «Западное Кунцево» (Одинцовский район, сельское поселение Ромашково). Это одноподъездные шестиэтажные жилые дома, в каждом из которых по 53 квартиры общей площадью от 31,7 до 77,9 кв.м. Стоимость квартиры с машиноместом в новых корпусах начинается от 4,7 млн. рублей. В микрорайоне «Светолюбово» в Пушкино, однокомнатную 35-метровую квартиру можно купить за 1,63 млн. рублей, а 38-метровая двухкомнатная с совмещенной кухней-гостиной обойдется покупателям в 1,72 млн. руб.
Тенденции будущего
Высокий спрос на малометражное жилье по всей вероятности может определить и успех на будущее проектов, включающих такой формат недвижимости. С точки зрения Алексея Харитонова (ЮИТ СитиСтрой), в ближайшие 3-4 года большим спросом будут пользоваться квартиры площадью 35-80 кв.м. Но сохранится ли тенденция к дальнейшему уменьшению площадей, будет зависеть от многих факторов - как экономических, так и миграционных. «Квартиры площадью 25 кв. м, на мой взгляд, находятся уже ближе к такому типу жилья как общежитие, хотя и такие проекты обсуждаются», - отмечает эксперт.
Сергей Канаев («Кама-Проект»), отмечает что основное преимущество малогабаритных студий по 22-30 кв.м – их невысокая стоимость, обусловленная небольшой площадью. Спрос на студии формируется в основном среди молодых пар, студентов, бизнесменов, часто бывающих в командировках, представителей творческих профессий. Таким образом, эксперт полагает, что спрос на них сохранится и в будущем, но он будет не массовым.
Кроме этого недорогие квартиры эксперты признают выгодными для инвестирования. По словам Наталии Кравец («ИНКОМ-Недвижимость»), если покупка совершается с целью инвестиции, а жилье в дальнейшем будет сдаваться в аренду, то вполне хорош вариант малогабаритной квартиры. «Однокомнатные квартиры малой площади - это оптимальные инвестиции, - подтверждает Алексей Харитонов (ЮИТ СитиСтрой). - В качестве альтернативы можно рассматривать и трехкомнатные, но в хорошем месте и с соответствующими видовыми характеристиками».
Особое мнение
Евгений Штраух, генеральный директор девелоперской компании Galaxy Group
Я не соглашусь с тем, что застройщики массово переходят на формат квартир малого формата. Действительно, многие девелоперы в своих проектах предусматривают большое количество однокомнатных квартир, или небольших двухкомнатных квартир, но далеко не все. Таким образом, девелоперы, стремясь к быстрому рефинансированию, подстраховывают себя, памятуя о кризисе 2008 года, когда если и можно было что-то продать, то только самые маленькие, самые недорогие квартиры. Имеет место вполне оправданный страх перед так называемыми длинными кредитами, когда застройщик постоянно находится на кредитной «игле» банка и, фактически, не имел быстроликвидных активов, не находящихся в залоге. Явный перекос в сторону того или иного формата не делает рынок лучше, ведь он должен иметь возможность предложить покупателю весь спектр жилья - и бизнес-класс, и эконом-класс, и комфорт-класс и др. - только тогда он будет цивилизованным.
При строительстве нашего жилого комплекса «Galaxy Park Бутово» мы стояли перед дилеммой: делать больше квартир меньшего формата, или строить нормальное комфортное жилье, в надежде на то, что спрос восстановится. И мы, хорошо подумав, так все и оставили. Немного поменяли компоновку внутри, но не стали делать маленькие квартиры. Сейчас, когда тяжелые времена миновали, люди с большим удовольствием покупают комфортное жилье, они готовы тратить на покупку жилья больше, чем до кризиса.
IRN.RU, аналитический центр