Почему не пользуется спросом загородная недвижимость, будет ли развиваться частный рынок арендного жилья, кто покупает элитные квартиры
Об этом и не только беседуем с председателем совета общественного объединения «Белорусская ассоциация «Недвижимость» Николаем Простолуповым
— Какова ситуация на рынке недвижимости?
— Ее можно охарактеризовать как устойчивую по уровню цен, количеству сделок, активности покупателей и продавцов. Мы наблюдаем такую стабильность примерно полтора года, с весны 2011-го.
— Устойчивость — это хорошо?
— Безусловно. Гражданам нет необходимости опасаться, не спать ночами, думать, когда продать квартиру. Стабильность предполагает достаточный запас времени для принятия оптимального решения.
— Сколько сделок совершалось в самые «урожайные» годы?
— В 1997-1998 годах в столице наблюдался пик активности — 30-34 тысячи сделок в год, в три раза больше, чем сейчас. Кстати, такой уровень и считается нормальным. Потом шло постепенное снижение продаж. С 2004-го картина почти не меняется — 900 сделок купли-продажи в месяц, или примерно 11 тысяч в год. Этот уровень с небольшими колебаниями держится уже 7 лет. Самыми скромными были результаты 2007 и 2010 годов — менее 10 тысяч сделок.
— Давайте подробнее остановимся на ценах на жилье.
— С начала прошлого года наблюдаются разве что небольшие сезонные колебания. На вторичном рынке двухкомнатные квартиры продаются в среднем по 1.300 долларов за квадратный метр, однокомнатные — чуть дороже, трехкомнатные — чуть дешевле. А вот новостройки за последние полтора года подешевели процентов на 20. Учитывая уменьшившийся спрос населения, застройщики вынуждены снижать цены, и мы сегодня видим разброс в стоимости нового жилья, чего раньше не было. Можно найти панельные квартиры по 900 долларов за метр в «Минск-Сити», Чижовке, Каменной Горке. А, например, в жилом доме «У Троицкого» квадрат обойдется в 3.000 долларов.
Новостройки за последние полтора года подешевели процентов на 20. А на вторичном рынке жилья ситуация стабильная.
— То есть новые квартиры в основном дешевле, чем на вторичном рынке.
— Но это жилье без отделки, и надо учесть, что сейчас совсем другой метраж квартир. Нет предложений по 28 квадратных метров, как в хрущевках, или 33 — в панельке, если речь идет об однокомнатных квартирах. В каркасных домах площадь начинается от 42-45 квадратов. Поэтому хоть цена одного метра и ниже, но абсолютная стоимость новой квартиры получается раза в полтора больше.
— А где можно найти самые дешевые квартиры на вторичном рынке?
— Традиционно самым доступным считается жилье в Заводском районе, Чижовке: попадаются однокомнатные хрущевки за 35-36 тысяч долларов. Самые дорогие районы — Центральный, часть Партизанского возле площади Победы, потом идут Советский и Первомайский.
— В последнее время в столице строится элитное жилье. Кто его покупает, иностранцы или соотечественники?
— Процентов на 90 белорусы, которые имеют хорошие доходы. Иностранные граждане составляют около 10 процентов, в основном это россияне.
— Чем различается рынок недвижимости у нас и в соседних странах?
— Если брать Москву, Киев, то там цены потихоньку растут. Впрочем, в столицах соседних государств и уровень доходов населения другой. В странах Балтии иная ситуация: можно найти довольно дешевое жилье по сравнению с нашими ценами. Это объясняется тем, что доходы людей ограничены, нет особой возможности зарабатывать. Спрос и диктует такое предложение.
— Пригород Минска востребован? По какой цене можно приобрести, например, домик в Зацени?
— Еще 10-15 лет назад едва ли не каждый минчанин мечтал жить за городом в своем доме, был высокий спрос на загородную недвижимость. В последние два года интерес упал. Видимо, многие владельцы усадеб поняли, что жить в пригороде довольно сложно: есть проблемы с медобслуживанием, наличием хороших школ, детских учреждений, другой социальной инфраструктуры. И сделали выбор в пользу городской среды. Поэтому сегодня желающих продать свою загородную недвижимость гораздо больше, чем покупателей. Если брать радиус 50 километров вокруг столицы, то на продажу выставлено около тысячи жилых домов. Для сравнения: в двухмиллионном городе предлагается всего 6 тысяч квартир.
— Похоже, кризис сказался на стоимости новостроек, но не на аренде жилья. Она по-прежнему высока и даже растет.
— Нет, не растет. Есть ажиотажные месяцы — август-сентябрь, которые нельзя брать в расчет. А в целом, когда ситуация обычная, цена аренды однокомнатной квартиры составляет в среднем 250, двушки — 300, трешки — 350 долларов. Не думаю, что она изменится.
— Будет ли, на ваш взгляд, развиваться рынок частного арендного жилья?
— Чтобы бизнес заинтересовался этой сферой, окупаемость проекта не должна быть более 10 лет. Но тогда стоимость арендного жилья будет гораздо выше нынешней. А это уже недоступно для населения. Специалисты подсчитали, что в идеале аренда квартиры не должна превышать 20 процентов месячного заработка человека. Для Минска это около 100 долларов. Поэтому проект развития арендного жилья возможен, на мой взгляд, только в рамках государственной программы.
В последние два года интерес к загородной недвижимости упал. Сегодня желающих продать дом в радиусе 50 километровот Минска больше, чем покупателей.