Рынок арендного жилья будут развивать «именем революции»

Частично снять напряженность квартирного вопроса в стране государство планирует за счет активного строительства арендного жилья. Конкуренцию же в этом секторе со стороны частных лиц, которые сейчас являются основными игроками, планируется снизить «именем революции».

К 2015 году в Минске планируется построить 3 тысячи арендных квартир, которые будут сдаваться городом преимущественно нуждающимся в улучшении жилищных условий по ставкам значительно ниже среднерыночных. Три тысячи — цифра очень внушительная, если учесть, что для очередников столицы ежегодно строится 7-11 тысяч квартир. И все же эксперты сомневаются, что даже такой масштаб способен будет охладить перегретый столичный рынок арендного жилья.

В конце августа планы по развитию арендного фонда на встрече с главой государства раскрыл  глава Мингорисполкома Николай Ладутько. По его словам, источниками реализации этого проекта будут бюджетные средства, а также кредиты банков и облигационный заем Мингорисполкома. Ожидается, что проект будет иметь большой успех, хотя пока город заключил договоры только на примерно 70 квартир из госфонда. Зато на одну квартиру претендовали по 12 нуждающихся.

Ажиотажный спрос объясняется тем, что ставки арендной платы в квартирах госфонда в разы ниже, чем в коммерческом сегменте рынка. Так, в Заводском районе выставлялись однокомнатные квартиры, которые можно было снять за 41-87 долларов в месяц, арендовать двухкомнатную вполне реально за 113 долларов, причем есть предложения и дешевле.

Но даже дорогие государственные варианты оказываются примерно втрое привлекательнее рыночных, которые обещают только расти в цене. Риелторы отмечают, что если до прошлого года столичный рынок аренды квартир был подвержен строгой сезонности (ставки традиционно снижались ближе к лету и росли в преддверии очередного учебного года, когда в столицу спешили новые первокурсники), то в этом году тенденция к росту наметилась еще в мае.

В агентстве недвижимости «Мольнар» такую тенденцию связали с ограниченным предложением при растущем спросе. «Если раньше в день могло появиться 10 квартир, которые сдаются в аренду, то с мая их стало все меньше и меньше», — пояснила представительница агентства Яна Кузьмич. Как следствие, ставки пошли в гору.

По данным управления аренды жилья компании «Твоя столица», средняя ставка аренды однокомнатных квартир в сентябре складывается на уровне 237 долларов в месяц против 200-210 долларов в начале года, двухкомнатных — 313 против 284 долларов в январе и 255 долларов в мае, трехкомнатных — 340 против 309 долларов, державшихся с февраля по август.

Яна Кузьмич полагает, что теперь съемщикам стоит готовиться к ценнику от 300 долларов за однокомнатную квартиру. Варианты, которые выставляются за 200-220 долларов, все еще можно найти. Но многие из них приходятся на так называемые квартиры с особенностями: например, одновременно выставленные и для продажи или предлагаемые всего на несколько месяцев. К тому же, в агентствах получает распространение кастинг: квартира выставляется хозяевами, скажем, за 250 долларов, но на нее приезжают несколько потенциальных арендаторов, которые предлагают свою цену. В результате конечная цена может прилично отличаться от заявленной.

Двухкомнатные квартиры уже сдаются по ставкам в районе 350 долларов, постепенно повышаются цены и на менее востребованные трехкомнатные квартиры: даже за жилье без мебели в новых домах (например, в Каменной горке) хозяева нередко запрашивают 400 долларов.

Одной из причин сужения предложения можно назвать сокращение ввода в эксплуатацию жилья для льготных категорий граждан. Не секрет, что многие очередники сдавали построенные по льготным ценам и с привлечением дешевых кредитов квартиры и с арендных платежей погашали проценты и основной долг. Яна Кузьмич вспоминает, что «в прошлом году, как только сдавался дом в Каменной горке, каждый день в нем появлялась квартира на съем. В 2011 году таких квартир было настолько много, что некому было их предлагать. Сейчас найти такую квартиру очень сложно».

По сведениям представителей рынка, в Минске есть спальные районы, построенные для очередников, где сдается до половины всех квартир.

На эту проблему, кстати, 11 сентября на совещании с правительством обратил внимание и Александр Лукашенко. В свойственной ему манере глава государства потребовал решить вопрос «именем революции» — забрать квартиры у тех, кто построил их с использованием господдержки, но теперь сдает внаем.

«Сдал в аренду — заберите у него квартиру! А то у него есть где жить, а мы ему, государство, еще вторую квартиру построили, он ее отдает под найм и зарабатывает по 200, 300, а то и 500 долларов в месяц в Минске», — дал Лукашенко команду правительству.

Однако председатель ассоциации «Недвижимость» Николай Простолупов считает преувеличенными масштабы затронутой проблемы. По его информации, не более 5% от построенного льготниками жилья пополняет сегмент аренды, да и то лишь до тех пор, пока собственники квартир не накопят средства на ремонт и мебель. Основу же сдаваемого в аренду жилья, говорит эксперт, составляют квартиры, доставшиеся хозяевам в наследство после смерти родственников, а также жилье семей, которые временно выехали из страны — как правило, на заработки.

Дефицит арендного жилья (в расчете на 1 тыс. жителей его у нас примерно в 10 раз меньше, чем в Европе) Николай Простолупов связал скорее с недостаточностью жилого фонда в принципе. К тому же, европейцы более мобильны и готовы охотно переезжать из одного региона в другой при наличии там работы, а потому зачастую сознательно предпочитают аренду покупке, в то время как в Беларуси подавляющее большинство жителей стремится стать собственниками жилых помещений.

Наконец, дает о себе знать социальная подвижность европейского населения. В среднем раз в пять лет европеец переходит из одного социального статуса в другой, что связано с его карьерным ростом. После этого он переезжает в более респектабельный район, в жилье более высокого класса. В таких условиях опять же выгоднее арендовать жилье, чем приобретать его в собственность.

Чем бы ни был обусловлен дефицит арендного жилья в нашей стране, создание госфонда аренды теоретически могло бы охладить рынок. Но вот трех тысяч квартир, считают эксперты, будет для этого явно недостаточно. К тому же, первоочередное право снять их предоставляется очередникам в зависимости от даты постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. То есть наибольшие шансы стать в ближайшее время арендатором государственного жилья — у тех, кто стал на очередь в 1990 г.

А среди тех, кто ищет жилье в частном фонде — немалая часть приезжих в столицу, которые вообще не могут претендовать на съем жилья из госфонда в Минске. Они будут по-прежнему поддерживать спрос на арендные квартиры на традиционно высоком уровне и подгонять ставки вверх.