“Участковый” бум

Самый дорогой участок в этом году продан в Раубичах за 972 миллиона рублей.

На одном из аукционов в Минском райисполкоме цена земельного участка под строительство индивидуального дома взлетела до 1,388 миллиарда рублей – почти 170 тысяч долларов. И это притом, что начальная цена предлагаемых участков варьировалась от 25 до 200 миллионов рублей. Впрочем, участок продан не был: покупатели участвовать в торгах дальше не рискнули. И все же факт характерный: земля в последние десятилетия стала весьма капиталоемким объектом.

Недвижимый вклад в будущее

Многочисленные эксперты едины во мнении: среди объектов недвижимости, спрос на которые не исчезал даже во время всеобщего кризиса, особое место занимают земельные участки — как в городах Беларуси, так и за городской чертой. Земельные наделы приобретаются жителями страны для ведения личного подсобного хозяйства, строительства постоянного жилья или дачи.

Однако есть нюанс. Продажа земельных участков, входящих в категорию земель, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства либо дачного использования, по нынешним законам осуществляется беспрепятственно. Участок же для строительства жилого дома владелец может продать только в том случае, если приобрел его на аукционе. В иных случаях такая продажа возможна лишь при условии, что на участке имеется готовое жилое строение или незаконченный жилой объект, законсервированный в установленном порядке.

В определенной степени такие ограничения влияют на цену, которую землевладельцы просят за свой товар, однако главенствуют в ценообразовании все же факторы местоположения — близость к крупному городу и водоему, наличие дорожной и инженерной инфраструктуры. Скажем, участок в 15 соток, расположенный в деревне Микулино в 22 км от Минска по Раковскому шоссе, предлагают купить за 5,2 тысячи долларов, такой же в деревне Лихачи (в том же направлении, но в 18 километрах от МКАД) — за 42 тысячи, а участок той же площади, но в деревне Ждановичи близ столицы — уже за 230 тысяч долларов. В самом же Минске цены в разы выше: в районе водохранилища Дрозды 6 соток предлагают приобрести за 315 тысяч долларов, а 11 соток — за 560 тысяч. Дешевле обойдется участок в зеленой зоне Цнянского водохранилища, но и его бюджетным назвать сложно: цена вопроса — 355 тысяч “зеленых”. Зато 18 соток своей земли в нарочанской курортной зоне вполне можно приобрести “всего” за 70 тысяч, а в Каменецком районе около Беловежской пущи — за 20 тысяч. В целом цена надела в деревнях колеблется от 3 до 10 тысяч долларов.

Большая переоценка

Между тем сложившийся уровень цен в ближайшее время может претерпеть некоторые изменения. Дело в том, что согласно требованиям белорусского законодательства кадастровая оценка земельных участков проводится не реже чем раз в пять лет. Предыдущая кадастровая оценка земель, например города Минска, прошла в 2007 году, а в Минском районе еще раньше. Поэтому в настоящее время в стране полным ходом идут работы по переоценке кадастровой стоимости земли, которая будет произведена по состоянию на 1 января 2012 года.

“Национальное кадастровое агентство заключило соответствующие договоры с Минским городским и районным исполкомами и уже приступило к работам, — рассказала “НГ” первый заместитель генерального директора Национального кадастрового агентства Ольга Березовская. — Кадастровой оценке в текущем году подлежат земли Минска, Заславля, городского поселка Мачулищи, сельских населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачных кооперативов Минского района, а также участки, относящиеся к категориям земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения, расположенные за пределами населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачных кооперативов Минского района”.

Как пояснила Ольга Березовская, результаты кадастровой оценки широко применяются в нашей стране. Сегодня кадастровая стоимость является основой для расчета платежей за землю (земельный налог и арендная плата), платы за право заключения договоров аренды, начальных цен на аукционах, платы за земельные участки при передаче их в частную собственность физическим лицам, негосударственным юридическим лицам, иностранным государствам, международным организациям. Кроме того, результаты кадастровой оценки используются при совершении сделок с земельными участками, находящимися в частной собственности, а также при выкупе у граждан во время изъятия земельных участков для государственных нужд, оценке недвижимости, градостроительном планировании и в иных целях. Поэтому очень важно своевременно проводить переоценку земель, чтобы результаты кадастровой оценки были актуальны и с максимальной достоверностью отражали уровень цен, сложившийся на рынке недвижимости.

Что в итоге?

По словам Ольги Березовской, результат кадастровой оценки зависит от того, что происходило на рынке недвижимости с момента последней оценки: если цены на недвижимость снижались, то это явление обязательно найдет отражение при определении кадастровой стоимости. “В целом при наличии достаточного количества рыночной информации кадастровая и рыночная стоимость участков на дату оценки будут весьма близки, — отметила она. — Конечно, не на сто процентов — все же речь идет о технологии массовой оценки, учитывающей ограниченное число факторов оценки, — но корреляция между этими стоимостями очень высокая”.

Сегодня в Могилевской области по стоимости участков лидирует Бобруйский район, где кадастровая стоимость квадратного метра земли в жилой усадебной зоне варьируется от 2,24 до 12,07 доллара. В Мяделе этот разброс составляет от 0,21 до 1,54 доллара, в Мядельском районе — от 0,2 до 1,99 доллара и выше. О величине кадастровой стоимости, которая установится после переоценки земель, говорить пока рано — “НГ” вернется к данному вопросу по завершении этого процесса, в конце нынешнего года или в начале следующего. Пока же риелторы отмечают, что после роста цен, наблюдаемого до середины 2008 года, наступил период некоторой стабилизации и даже затишья. Например, в будущем городе — спутнике Минска Заславле — на аукционах в нынешнем году было продано лишь несколько участков. Один из них был выставлен на торги по начальной цене 123 млн рублей и продан за 180 млн, другой при начальной цене 210 млн продан за 254 млн рублей. Однако от предметных прогнозов на будущий год риелторы поека уклоняются.