Цены на квартиры в областных городах Беларуси

Гродно

Первое полугодие нынешнего года для квартирного рынка Гродно может оказаться самым неудачным по количеству продаж за последние 10 лет, где продано немногим более 600 квартир. Это оказалось на 23% меньше по сравнению с аналогичным прошлогодним периодом, и даже на несколько процентов хуже результатов января-июня 2010 года, когда было совершено  минимальное количество квартирных сделок в Гродно за последние 10 лет. 

Судя по информации, имеющейся в реестре цен сделок Национального кадастрового агентства, самым результативным для вторичного рынка квартир в Гродно оказалось первое полугодие 2007 года, когда на вторичном рынке было продано более 2 тыс. квартир. И куплены они были на пике роста цен.  Для сравнения, в 2011 году было продано 750 гродненских квартир, в 2010 году – 641, в 2009 – 989 квартир, в 2008 г. – 1116,  в 2007 – 2037, в 2006 – 1116, в 2005 – 846, в 2004 –1009, 2003 – 764, 2002 – 752, 2001 – 465, 2000 – 526.

Согласно данным Белстата, за последних 10 лет численность населения в Гродно увеличилась с 310 до примерно 350 тыс. человек, причем за последний год  прирост составил около 2 тыс. человек. То есть если на каждые 1 тыс. человек в Минске за январь–июнь пришлось в среднем по 2,6 проданных на вторичном рынке квартиры, то в Гродно – всего лишь 1,7. Причем лучше всех по данному показателю выглядит среди областных центров Витебск – 2,2 квартиры на 1 тыс. человек. Для сравнения в Гомеле – 1,8, в Бресте – 1,7. На последнем месте находится Могилев – 1,6 квартиры на 1 тыс. жителей. При этом в Могилеве и самая низкая среди областных центров средняя  зарплата – около 2,6 млн. руб. чистыми.

Теперь, что касается цен сделок в Гродно в июне текущего года. Средняя цена квартир в домах крупнопанельного домостроения (КПД) составила около 5,84 млн. за кв.м, что эквивалентно примерно 704 долл. При этом стоимость квадратного метра ни в одной сделке не достигла 1 тыс. долл.

В домах из кирпича с толщиной стен до 45 см квартиры продавались в среднем по 6,2 млн. руб./кв.м (примерно по 751 долл/кв.м). В кирпичных домах со стенами больше 51 см – 7 млн. руб. (около 850 долл).

Гомель

Гомельские квартиры в июне продавались на 9% дешевле, чем в апреле. Доля квартир до 35 тыс. долларов увеличилась в полтора раза.

В Гомеле в июне на вторичном рынке было продано почти 150  квартир. Это на 13% меньше, чем в мае, и на 41% больше, чем в апреле.

Судя по информации, содержащейся в реестре цен сделок с недвижимостью Национального кадастрового агентства на 8 июля, в Гомеле за январь-июнь было продано 925 квартир. Это на 27% меньше, чем за такой же прошлогодний период., и почти на 20% больше, чем в первые 6 месяцев 2010 года. Интересно, что в 2009 году вообще было продано только 649 квартир, тогда как в 2008 – больше 1 тысячи квартир. Кстати,  первое полугодие 2009 года оказалось очень неудачным по количеству квартирных сделок и в других областных центрах. Такой участи избежал только Минск. Потому что только в Минске произошла почти моментальная корректировка долларовых цен на квартиры в связи с произошедшей в начале 2009 года девальвацией. В областных центрах корректировка долларовых цен происходила постепенно и не массово, как в Минске.

Следует отметить, что примерно половина гомельских квартир, проданных в январе-июне текущего года, реализованы в ценовом диапазоне от 150 до 300 млн. руб. (в среднем от 18 до 35 тыс. долларов). Причем, если по итогам первого квартала доля таких сделок составила около 40%, то по итогам июня она выросла до 60%.  Аналогичные изменения отмечены и на минском рынке квартир, где доля дешевых квартир в структуре продаж увеличилась с начала года почти вдвое.    

Можно ли на этом основании говорить о снижении цен продаж гомельских, а заодно и минских квартир? Скорее да. Хотя снижение доли дешевых квартир можно объяснить и по-другому: покупатели стали отдавать предпочтение менее качественным квартирам.

Средняя цена продажи квартир в Гомеле - около 700 долларов, что на 9% меньше, чем в апреле.  К слову отметим, что 700 долларов/кв.м – это средняя цена продажи могилевских квартир в апреле. А могилевский квартирный рынок по итогам апреля был назван самым дешевым рынком среди областных центров. По итогам же июня цены продажи могилевских квартир опустились до 640-650 долларов в среднем (снижение на 9,3% по сравнению с апрелем).

Витебск

Активность продаж на квартирном рынке в Витебске вернулась на традиционный уровень. Квадратный метр подешевел на 5-9%, в зависимости от категории квартир.

В июне в Витебске было продано около 150 квартир. Примерно столько же было продано в мае. Учитывая, что в апреле количество сделок было меньше, можно говорить об увеличении спроса на витебские квартиры за последние два месяца. Причем следует отметить, что 150-160 квартир в июне – это уже почти традиция для Витебска. Исключением стали 2009 год, когда в первый месяц лета было продано около 180 квартир, и 2005 г. – 194 квартиры.    

Всего с начала года в Витебске продано больше 826. Это на 24% больше, чем в январе –июне 2010 года и на 12% меньше, чем за такой же прошлогодний период.

Если все проданные в июне нынешнего года квартиры принять за 100%, то доля однокомнатных составила 39%, двухкомнатных – 42%, трехкомнатных - 15%.

Средние цены сделок снизились примерно на 5-9% по сравнению с апрелем: однокомнатные – с 785 до 720 долл/кв.м,  двухкомнатные с 850 до 800 долл/кв. м, трехкомнатные – с 720 до 650 долл/кв.м.

Средняя цена продажи квадратного метра квартир в домах из кирпича составила около 6,4 млн. руб., что эквивалентно примерно 770 долларам. Основная доля сделок совершены в ценовом диапазоне от 650 до 850 долл/кв.м.  Самым дорогим оказался квадратный метр квартиры площадью 42 кв.м. в центре города в доме 1960 года постройки – около 1400 долларов. Сделки с квартирами в кирпичных домах проводились в ценовом диапазоне от 20 до 67 тыс. долларов. Максимальная цена была уплачена за четырехкомнатную квартиру площадью 80 кв.м. в десятиэтажном доме, построенном в 1993 году.

Средняя цена продажи квадратного метра в домах крупнопанельного домостроения (КПД) составила около 700 долларов, что на 10% меньше чем в кирпичных. Максимальная цена не превысила 900 долларов. Основная часть сделок заключалась в ценовом диапазоне от 25 до 35 тыс. долларов.

Брест

Чтобы купить самую дешевую брестскую квартиру, понадобятся 62 средние зарплаты.

По данным реестра цен сделок с недвижимостью, в Бресте в апреле текущего года продано 73 квартиры, что 30% меньше, чем за тот же месяц в прошлом году. В мае – 87, что говорит о некоторой активизации рынка. Для сравнения в мае прошлого года в Бресте было продано 73 квартиры.

В июне, по всей видимости, количество проданных квартир достигнет 100, поскольку уже на сегодня в реестре цен сделок есть сведения о 82 сделках (всего лишь на одну меньше, чем год назад). И эти июньские данные не окончательные.

Если сравнить итоги полугодия, то получается, что в прошлом году за 6 месяцев в Бресте продано было 725 квартир, из которых 243 (33,5%) – однокомнатные, 296 (41%) – двухкомнатные, 153 (21%)  – трехкомнатные.

Обращает на себя внимание изменение структуры сделок на вторичном рынке: доля однокомнатных увеличилась, доли двух- и трехкомнатных уменьшились. Изменение структуры сделок и уменьшение количества продаж – результат падения покупательного спроса.

По данным Белстата, в Бресте средняя начисленная заработная плата за 4 месяца текущего года составила чуть более 3 млн. руб. После  вычета подоходного налога и иных обязательных отчислений чистых денег остается около 2,6 млн. руб., что эквивалентно примерно 325 долларам США. Если привести заработную плату и стоимость квадратного метра жилья в соответствие с международными стандартами, то при нынешней з/п квадратный метр жилья на вторичном рынке в Бресте должен был бы стоить в среднем около 325 долларов. За сегодняшнюю среднюю зарплату в Бресте на вторичном рынке можно купить не один, а всего лишь 0,7 квадратного метра самой дешевой квартиры с удобствами или 0,4 квадратного метра квартиры средней ценовой категории.   

А чтобы купить самую дешевую однокомнатную квартиру, которая в Бресте реально стоит около 20 тыс. долларов, понадобится около 62 средних зарплат, что соответствует 5 годам упорного труда.

Судя по ценам сделок в июне, сегодня однокомнатная в кирпичном доме реально стоит около 940 долларов (около 8 млн. руб.) за квадратный метр. Разбежка - от 700 до 1356 долларов. В домах крупнопанельного домостроения (КПД) однокомнатные продаются в среднем по 690 долл/кв.м – от 530 до 770 долл/кв.м. Средняя цена квартир в КПД  составляет 754 долл/кв.м, в кирпичных домах (при толщине кладки от 51 см) – 940 долл/кв.м, с кирпичными стенами толщиной до 45 см – 900 долл за кв. м.

Показательно, что если в первой половине прошлого года в Бресте было продано полтора десятка квартир стоимостью не менее 100 тыс. долларов, то за первые 6 месяцев текущего года – только 3. Квартир с ценой не дороже 30 тыс. долларов продано больше 30%, в прошлом году за первые 6 месяцев – 21%.  

Как видим, результаты анализа цен сделок тоже говорят в пользу того, что цены продажи квартир в Гомеле, Бресте и Витебске снизились. Считать это началом массового снижения цен на квартирном рынке в Беларуси или временным явлением, связанным с изменениями курса доллара? Более точные выводы можно будет сделать по итогам следующих двух месяцев – июля и августа. Хотя и они могут быть не показательными, поскольку период летних отпусков всегда характеризовался некоторым снижением цен продаж. 

Материал подготовлен по материалам сайта hata.by