Что белорусам будет стоить квартиру построить?

Правительство собирается серьезно сократить нагрузку на бюджет в части жилищного строительства и переложить ее на граждан. Как заявил, выступая в парламенте, вице-премьер Анатолий Калинин, к 2015 году планируется увеличить долю собственных средств граждан, направляемых на строительство жилья, с 38% до 50% с одновременным снижением объемов льготного кредитования до 28%.

Необходимость усовершенствовать подходы к финансированию жилищного строительства назрела давно. Прежде всего, из-за значительно возросшей нагрузки на бюджет в связи с ростом объемов льготного кредитования. «Что касается сферы жилищной политики, то затраты в основном ложатся на плечи государства», — отметила председатель парламентской комиссии по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации Галина Полянская.

Только на докредитование по льготному строительству жилья, которое должно быть введено в эксплуатацию в 2012 году, будет выделено более 2,5 трлн. рублей. Всего в 2012 году на льготное кредитование планируется направить около 7,5 трлн. рублей.

В условиях, когда правительство взяло курс на сокращение объемов господдержки, в том числе на строительство жилья на льготных условиях, сам собой встал вопрос развития других финансовых инструментов улучшения жилищных условий. И правительство нашло, что предложить белорусам.

Как заверил вице-премьер Анатолий Калинин, новые подходы к жилищному строительству планируется реализовать поэтапно: путем повышения благосостояния населения и создания условий для развития общепринятых в мировой практике внебюджетных источников финансирования — ипотеки, жилищно-строительных облигаций, системы жилищно-строительных сбережений.

В способностях властей повышать благосостояние населения путем роста зарплат белорусы не сомневаются. Но сумеют ли власти на этот раз повысить доходы без печальных последствий для экономики? Накачивание зарплат до предвыборных 500 долларов в 2010 году, как все прекрасно помнят, вылилось в финансовый кризис в 2011 году.

В этом году правительство озвучило принципиальную формулу повышения зарплат в прямой зависимости от рост производительности труда. Причем, производительность должна расти большими темпами, нежели зарплаты. Но с этой формулой никак не стыкуется требование президента повысить среднюю зарплату к концу года опять до 500 долларов.

Финансовый аналитик официального партнера «Альпари» в Минске Вадим Иосуб соглашается с мнением правительства. Чтобы стимулировать население финансово участвовать в решении жилищного вопроса, необходимо повысить благосостояние граждан.

«Но измерять повышение благосостояния надо не в абсолютных цифрах, будь то 500 или 1000 долларов в месяц. Важнее другое — сколько квадратных метров человек сможет купить за свою месячную или годовую зарплату. То есть нужно оценивать соотношение доходов и стоимости жилья», — подчеркнул эксперт.

Белорусы будут активнее участвовать в финансировании строительства жилья не только по мере роста доходов, но и по мере установления более адекватных, нежели сейчас, цен на жилье, уверен Вадим Иосуб. И властям стоит учесть этот принципиальный момент.

Помимо этого, возрастает значимость стоимости коммерческих кредитов, учитывая стремление властей постепенно сократить объемы льготного кредитования.

Сегодня рублевые кредиты на жилье для многих белорусов недоступны. По данным Infobank.by, ставки на жилищные займы колеблются в пределах 33-60%. Такой уровень ставок также является одним из главных сдерживающих факторов участия граждан в финансировании строительства жилья с привлечением собственных средств, отмечает Вадим Иосуб.

Удешевление же кредитов возможно лишь при одном условии — стабилизации ситуации на финансовом рынке. Более того, подчеркивают эксперты, это в принципе ключевой фактор, который будет влиять на уровень финансового участия белорусов в строительстве жилья за собственный счет. Ведь при отсутствии стабильности в экономике и на финансовом рынке не будут работать и инструменты внебюджетных источников финансирования жилья, ставку на которые делает правительство.

И власти это прекрасно понимают. «В «Беларусбанке» действует система сбережений, однако эта форма накоплений не пользуется спросом из-за высокой кредитной ставки», — обратил внимание Анатолий Калинин.

Депутат Галина Полянская, в свою очередь, напомнила, что в Беларуси уже был разработан проект закона о стройсбережениях, который поступил в парламент, но был отозван в конце 2011 года. «Проект закона перестал отвечать реалиям дня. Это финансовый документ, который требует определенности на финансовом рынке», — подчеркнула Полянская.

Кстати, новый вариант системы строительных сбережений, по словам Галины Полянской, ориентирован на европейскую модель привлечения средств граждан. Предполагается, что данный механизм будет работать в два этапа — период накопления гражданином взносов и, после получения жилья, период возврата кредита.

Вначале гражданин заключит договор, в котором будут оговорены общая сумма соглашения (включая сумму взносов вкладчика, проценты по взносам, заемные средства, премия) и срок действия договора. За счет средств бюджета государство будет выплачивать гражданину премию пропорционально размеру взноса на вкладной счет с обеспечением защиты накапливаемых средств от инфляционных процессов. После накопления 25-50% от стоимости строительства гражданину будет выделяться кредит на недостающую сумму под пониженную процентную ставку.

Но заработает ли этот механизм, и как он будет учитывать рост стоимости жилья, пока вопрос.

Правительство намерено реанимировать и еще один действующий инструмент внебюджетного финансирования строительства жилья — ипотеку. Галина Полянская напомнила, что закон «Об ипотеке» был принят в 2008 году. «Но в силу ряда обстоятельств он не работает так, как хотелось бы. Институт поручительства дает сбои», — констатировала депутат.

Чтобы придать ипотеке новый импульс, власти прописали в новом Жилищном кодексе, который на этой неделе был принят Палатой представителей во второй чтении, норму, по которой банки получили право изымать квартиры у хронических должников по жилищным кредитам. Ожидается, что это повысит интерес к ипотеке прежде всего со стороны банков.

Кроме того, для банков и граждан предусмотрен еще один стимул задействовать ипотеку. Власти хотят усовершенствовать механизм использования закладных — ценной бумаги, которая является инструментом рефинансирования банковских долгосрочных кредитов.

Банкам наличие закладной при заключении ипотечного кредита дает определенные выгоды. В случае дефицита долгих денег банк сможет продать закладную, к примеру, другому банку, и получить таким образом денежные средства. Еще одно преимущество закладной — это возможность кредитовать граждан с меньшими рисками. Это плюс и для кредитополучателей. Чем ниже банк оценивает свои риски, тем ниже ставка по кредиту для заемщика.

Однако есть существенный минус — неразвитый рынок ценных бумаг, что, убеждены эксперты, негативно повлияет на использование закладных.

По словам Вадима Иосуба, далеко не все однозначно и в части изъятия банками квартир у неплательщиков. В стандартных условиях жилье считается относительно ликвидным товаром, и у банков не возникает проблем с продажей квартир. Но в кризисные периоды ситуация складывается не в пользу банков. Мало того что возрастает число неплатежей по ипотечным кредитам, но и падает цена на жиле.