Стоит ли свобода того, чтобы за нее переплачивать?

Государство столкнуло лбами предпринимателей и арендодателей, введя свободные рыночные отношения на объектах частной формы собственности. Владельцы торговых центров лихо ухватились за возможность заработать и взвинтили стоимость аренды более чем в два раза. Но для ИП запросы арендодателей оказались неподъемными.

Договориться не получается

Одними из первых все прелести свободных арендных отношений прочувствовали на себе предприниматели столичного торгового центра "Паркинг".

После подписания президентом 29 марта указа № 150 "О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом" собственники центра приняли решение повысить стоимость аренды более чем в два раза — с 39 до 85 евро за квадратный метр. Предприниматели удовлетворить резко возросшие финансовые аппетиты арендодателя оказались не готовы и выразили открытый протест.

Уже две недели стороны пытаются путем переговоров прийти к какому-то согласованному решению. По мнению экспертов, в новых законодательных условиях переговоры — это оптимальный вариант для поиска компромиссов в отношениях между арендодателями и предпринимателями. Только договориться пока не получается несмотря на то, что арендодатель даже пошел на уступки.

Как отметила член Совета по развитию предпринимательства в Беларуси, председатель совета ИП в ТЦ "Паркинг" Екатерина Чижик, "собственник предложил нам новую ставку аренды — 65 евро за квадратный метр, правда, только до 1 августа. Затем он настаивает на повышении ставки до 75 евро".

Это всего на 10 евро ниже первоначального требования арендодателя, поэтому позиция предпринимателей осталась неизменной.

"Даже 65 евро — это много. Максимальную ставку, которую могут сегодня осилить предприниматели — это 58-60 евро за квадратный метр. Именно с таким предложением мы ранее и обратились к собственникам "Паркинга". И то лишь потому, что все понимают: надо быстрее договариваться и приходить к какому-то решению. А на самом деле неизвестно, как долго предприниматели продержатся даже при ставке 60 евро", — подчеркнула Екатерина Чижик.

Сколько еще недель будут длиться переговоры, учитывая принципиальность вопроса о размерах ставок аренды для обеих сторон, предсказать сложно. Тем более что у предпринимателей есть замечания и к содержанию договора об аренде, который владельцы торгового центра предложили на подпись. "Сейчас совместно с юристами мы также работаем над согласованием пунктов договора", — отметила Екатерина Чижик.

Судебные разбирательства небесполезны

Тем не менее, договариваться с арендодателями можно, что доказали на собственном примере предприниматели ТЦ "Экспобел" ("Верхний пассаж"). Правда, для этого им прошлось обратиться в Хозяйственный суд Минской области.

Предпринимателям с "Экспобела" в некотором смысле повезло. Собственники торгового центра задолго до выхода президентского указа предприняли попытку навязать предпринимателями рыночные отношения и с помощью допсоглашений повысили ставку аренды более чем в три раза. С несколькими ипэшниками, которые активнее других протестовали против такого решения, арендодатель расторг договор. Однако неожиданно для себя нарвался на судебный иск.

И, как показали предварительные результаты подготовительных судебных заседаний, этот шаг предпринимателей оказался правильным.

"Вопрос по нашим исковым заявлениям на 90% можно считать решенным в нашу пользу. Отказ арендодателя от продления с нами договорных отношений признан ничтожным. Это значит, что мы сохраняем за собой рабочие места. Кроме того, арендодатель сам предложил исключить из основного договора пункт 7.2, по которому, собственно, с нами и собирались расторгнуть договорные отношения (по пункту 7.2 арендодатель может расторгнуть договор аренды в любое время до истечения срока его действия. — Naviny.by)", — сообщил один из истцов, представитель РОО "Перспектива" Вячеслав Пилипук.

Кроме того, судебные разбирательства поспособствовали тому, что арендодатель согласился на снижение ставок аренды, хотя с 1 апреля собственники получили полную свободу в регулировании арендных отношений.

Как отметил Вячеслав Пилипук, арендодатель предложил предпринимателям платить с 1 сентября докризисную ставку аренды — 22-24 евро. Такой размер арендной платы дублирует ранее озвученное предложение предпринимателей.

Сегодня ИП за торговую площадь в 12,5-13 кв. метров платят в месяц около 110 евро или почти 9 евро за кв. метр. Арендодатель в лице ЗАО "ПАН Маркет" рассчитывал на большее — минимум на 410 евро: 110 евро за аренду по основному договору и 300 евро по допсоглашению за аренду части холла, которую предпринимателям активно навязывали.

Войдя в положение арендодателя, потерявшего часть доходов из-за кризиса (хотя ИП тоже потеряли немало), предприниматели предложили собственнику поднять арендную плату по основному договору до докризисного уровня — до 300 евро. Но это предложение нашло отклик лишь сейчас, пройдя через эмоциональные переговоры и судебные разбирательства. В итоге предпринимателям предложено платить с 1 сентября докризисную аренду. То есть ИП отыграли минимум около 100 евро. Тем не менее, как отметил Вячеслав Пилипук, говорить о полном взаимопонимании с арендодателем пока преждевременно.

До 1 сентября арендодатель настаивает на оплате аренды по ставке 31,5 евро за кв. метр. По словам предпринимателя, суд попросил обосновать, в связи с чем ставка в летний период, когда традиционно происходит спад покупательской активности, выше, чем в сентябре.

"Ответчик заявил, что это продиктовано желанием покрыть убытки, полученные в результате кризиса. Но мы с таким предложением не согласились и сообщили об этом арендодателю в своем письме. Мы настаиваем на докризисной ставке и готовы ее платить не с 1 сентября, а с 1 апреля", — сказал Вячеслав Пилипук.

До 15 мая сторонам дано время урегулировать окончательно все спорные моменты. "Но самое важное, на мой взгляд, это то, что с нами начали считаться", — подчеркнул предприниматель.

"Это показательный пример того, что свои права надо отстаивать,— заявил председатель РОО "Перспектива" Анатолий Шумченко. — И в этой связи можно лишь сожалеть, что из 300 человек, работающих на "Экспобеле", только четверо решили пойти до конца".


Регулируемая аренда тоже дорожает

Кстати, "Перспектива" направила главе государства письмо, в котором призвала отменить свободные арендные отношения на объектах частной формы собственности. По мнению Анатолия Шумченко, время для введения таких отношений выбрано неудачно. Другие представители бизнес-сообщества, наоборот, считают, что откат этого вопроса или его затягивание не приведет ни к чему хорошему.

Об этом можно долго спорить, но одно очевидно: указ № 150 оказался с дефектами. И не только потому, что спровоцировал конфликты между ИП и арендодателями в объектах частной формы собственности. Как выяснилось, даже введение специальной базовой величины не уберегло ИП от существенного роста аренды.

Чтобы не допустить роста аренды в результате повышения основной базовой с 1 апреля почти в три раза (с 35 до 100 тысяч рублей), бизнес-союзами было пролоббировано введение специальной базовой величины для расчетов аренды. С 1 апреля она составляет 54 тысячи рублей.

На этой неделе в Мингорисполкоме состоялось заседание комиссии по арендным отношениям, в ходе которого обсуждались ставки арендной платы с учетом положений указа № 150. В ходе заседания были рассмотрены предложения, поступившие от представителей всех районов Минска по конкретным договорам аренды объектов коммунального назначения: вновь заключаемым и заключенным ранее.

И обнаружилась любопытная тенденция. Абсолютное количество договоров заключалось с учетом повышающего коэффициента, увеличенного в среднем на 20-30%, а в отдельных районах и на 40%. С учетом роста базовой на 53% это означает увеличение ставок аренды в 2 раза. Самыми пострадавшими в этой ситуации оказались объекты общественного питания второй наценочной категории, где ставка аренды повышается в 3,5 раза.