Рынок недвижимости упал, но интерес к себе сохранил

Российская компания «Итера» обнародовала причины, которые помешали довести до конца реализацию самого масштабного и дорогого (5 млрд. долларов) инвестпроекта в области недвижимости в Беларуси — строительства делового центра «Минск-Сити». Как известно, белорусские власти приняли решение расторгнуть соответствующий договор с «Итерой».

Причинами, осложнившими реализацию замысла, стали кризис и падение рынка недвижимости в Беларуси. В результате проект стал для компании убыточным. Так в письме на имя Лукашенко (написанном, по информации «Коммерсанта», за неделю до расторжения договора) объяснял ситуацию совладелец «Итеры» Игорь Макаров. Он обратился с просьбой пересмотреть условия реализации проекта.

Как видим, доводам Макарова белорусское руководство не вняло. Между тем в Минске реализуются и другие крупные проекты в области жилой, офисной недвижимости, а также строительства гостиниц. Не постигнет ли их аналогичная участь в связи с тем, что рынок недвижимости просел и до сих пор не восстановился?

Еще в сентябре прошлого года Макаров объяснял Лукашенко, что проблемы с реализацией проекта «Минск-Сити» носят прежде всего экономический характер. А в упомянутом письме совладелец компании все разложил по полочкам и даже назвал сумму ожидаемого убытка — 300 млн. долларов.

Докризисные подсчеты «Итеры» предполагали затраты на стройку в размере 5,1 млрд. долларов, выручку от продаж — 6,8 млрд. долларов, а прибыль — 1,7 млрд. долларов. Однако актуальная оценка, по словам Макарова, показала, что вместо прибыли девелопер получит убыток в 0,3 млрд. долларов по причине упавшего в связи с кризисом спроса на недвижимость в Минске.

Оценки экспертов подтверждают правоту совладельца «Итеры» по поводу падения рынка. По данным белорусского офиса международной консалтинговой компании Colliers International, в 2011 году средняя стоимость жилья в новостройках Минска по сравнению с 2008 годом упала на 30,2% и составила 1,34 тыс. доллара за 1 кв. м, а там где уже выполнен ремонт в новостройках  естественно меньше

Серьезно упали и ставки аренды на торговые площади — на 41,1%, до 636 долларов за 1 кв. м в год. Аренда офисов класса «А», например, подешевела с начала кризиса на 18,1% — до 540 долларов за 1 кв. м в год. Поэтому можно понять желание «Итеры» скорректировать сроки строительства. Ведь из-за падения рынка проект уже не имеет той привлекательности, как в начале работы над ним.

Более того, судя по прогнозам Colliers International, и нынешний год может оказаться не слишком благоприятным для инвесторов. По оценкам экспертов компании, цены на жилье снизятся еще на 6,7% — до 1,25 тыс. доллара за 1 кв. м, а ставки аренды в торговых центрах уменьшатся на 3,7% — до 612 долларов за 1 кв. м в год.

И эти неблагоприятные прогнозы начинают оправдываться. По данным компании «Твоя столица», цены на первичном рынке жилой недвижимости Минска упали до пятилетнего минимума. В первой половине февраля квадратный метр стоил в среднем 1208 долларов.

Безусловно, это вызывает множество вопросов, главный из которых — как ситуация на рынке повлияет на реализацию других, помимо «Минск-Сити», крупных проектов? А их на самом деле предостаточно: жилищный комплекс «Маяк Минска», «Славянский квартал», многофункциональный комплекс «Чайна-таун», строительство гостиниц (пятизвездочные комплексы «Пекин», «Кемпински») и другие проекты.

По мнению директора белорусского офиса международной консалтинговой компании Colliers International Андрея Алешкина, «пока рано делать какие-то выводы. Потому что мы не знаем истинную цель каждого из девелоперов. Кто-то реализует проект для последующей перепродажи, где-то проект с длительными сроками окупаемости. И говорить о массовом выходе инвесторов из проектов пока рано».

Алешкин напомнил, что в Беларуси сложная процедура предпроектной подготовки. «И если работа не ведется на самом объекте, это не означает, что работа вообще не ведется. Поэтому пока рано говорить о том, что проекты в сфере недвижимости, которые сегодня реализуются, будут приостановлены, замедлятся темпы их реализации или будут пересмотрены условия», — считает собеседник.

По оценкам экспертов, насыщение будет происходить на всех сегментах рынка недвижимости, при этом следует ожидать корректировки ставок.

Что касается темпов реализации проектов, то, например, в сфере офисной недвижимости, по мнению Алешкина, стоит ожидать смещения сроков на 3-6 месяцев. «Это часто происходит, — отметил эксперт. — Бывают такие неожиданные ситуации для рынка, как девальвация, отток рабочей силы».

Наибольшие сложности, по оценке специалиста, возникнут у долевых проектов, «потому что сейчас мало кого убедишь, особенно людей, имеющих деньги, что их вложения скоро вернутся».

Тем не менее, игроки ожидают позитивных изменений на рынке офисной недвижимости. «Сегодня средний срок окупаемости инвестиционных вложений в офисную недвижимость составляет порядка 6-7 лет. При таком сроке выгоднее вкладывать средства в приобретение собственного офиса, чем арендовать площади. И, как показал 2011 год, многие компании сместили акценты с аренды на покупку офисных помещений. Думаю, эта тенденция сохранится и в нынешнем году», — отметил гендиректор «А1Девелопмент» Игорь Портнов.

Между тем, хотя в целом рынок недвижимости упал, он по-прежнему интересен иностранным компаниям, которые готовы, несмотря на имеющиеся риски, развивать новые проекты.

По информации «Ежедневника», в начале февраля свою дочернюю структуру зарегистрировала в Мингорисполкоме компания Amtel-Properties, владельцем которой является бывший шинный король, российско-голландский предприниматель индийского происхождения Судхир Гупта. Суммарная площадь действующих, строящихся и проектируемых объектов компании составляет 1 млн. кв. метров.

На этой неделе также стал известен генподрядчик строительства многофункционального пятизвездочного гостиничного комплекса «Кемпински» (стоимость проекта более 100 млн. евро). Им стала словенская компания Rico. 

По словам экспертов, причины такого интереса связаны с тем, что рынок не насыщен всеми форматами недвижимости. Кроме того, несмотря на падение ставок, их размер для многих инвесторов кажется более привлекательным в Беларуси, нежели в Европе. И по этой причине инвесторы рассчитывают на быстрейшую окупаемость вложений.

«Конечно, рынок изменился, ставки корректируются, но все считается, взвешивается. И те инвесторы, которые привыкли к рисковым вложениям, рассматривают возможности прихода в Беларусь и реализации проектов здесь», — отметил Алешкин.

Андрей КОЖЕМЯКИН