Сёлета сталічны метр квадратны патаннее да тысячы долараў
13.01.2012 08:49
—
Новости Экономики
Сёлета сталічны метр квадратны патаннее да тысячы долараў
Такі смелы прагноз прапанаваў рэдакцыі газеты "Звязда" наш эксперт — старшыня савета Беларускай асацыяцыі "Нерухомасць", дырэктар агенцтва нерухомасці "БелЦТН" Мікалай Прасталупаў.
У першы тыдзень новага года вялікая частка бескватэрных жыхароў Беларусі даведалася аб тым, хто цяпер мае права на атрыманне льготных крэдытаў пад будаўніцтва жылля. Адпаведны ўказ аб гэтым быў падпісаны 6 студзеня кіраўніком нашай дзяржавы. Адразу адзначу, што рэдакцыя нашага выдання папярэдне дамовілася аб правядзенні "прамой лініі" са спецыялістамі "Беларусбанка" па гэтай тэматыцы, якую мы плануем правесці ў бліжэйшы час. А сёння гаворка будзе весціся аб тэндэнцыях, якія назіраюцца на другасным рынку жыллёвай нерухомасці.
Тут Мікалай Прасталупаў адразу ўдакладніў, што ўвядзенне новых умоў па льготным крэдытаванні жыллёвага будаўніцтва, бадай, ніяк не перасякаецца з другасным рынкам жылля. Людзі, якія доўгі час разлічвалі на дзяржаўную падтрымку, практычна не маюць магчымасці купляць кватэры па рынкавым кошце.
Назіраецца актыўнасць пакупнікоў
У мінулыя гады звычайна патэнцыяльныя кліенты агенцтваў нерухомасці актыўна набывалі сабе кватэры ў апошнія месяцы года, а потым у студзені і на працягу некалькіх тыдняў лютага на рынку "гаспадарыў" мёртвы сезон. Сёлета зусім іншая сітуацыя. І ў снежні, і з першых дзён студзеня людзі працягваюць цікавіцца прапановай і купляюць сабе кватэры.
Гэтую сітуацыю наш эксперт тлумачыць тым, што летась на працягу 6-7 месяцаў назапашваўся адкладзены попыт на жыллё, калі грамадзяне чакалі нейкіх пэўных змен на валютным рынку, у сферы будаўніцтва жылля, па сегментах даступнага крэдытавання і г.д. Сёння ўжо вядома, што жыць нам трэба па сродках і эмісійнага павелічэння заробкаў не будзе, што, нягледзячы на сур'ёзную інфляцыю айчыннай валюты, сталічныя кватэры ў доларах патаннелі толькі трошкі. Таму людзі з грашыма зноў пачалі цікавіцца долевым будаўніцтвам і гатовым жыллём.
Адным з фактараў актыўнасці патэнцыяльных пакупнікоў з'яўляецца той аспект, што з 1 красавіка памер базавай велічыні павялічваецца адразу ў тры разы. Сёння максімальны кошт поўнага спектра паслуг агенцтваў для пакупнікоў складае 105 базавых велічынь, або 3 млн 600 тысяч рублёў, што адпавядае недзе 430 доларам. Пасля таго, як памер базавай велічыні павялічаць з 35 тысяч да 100 тысяч рублёў, поўны пакет паслуг агенцтваў нерухомасці будзе каштаваць кліенту ўжо прыкладна 1200 долараў. У доларавым эквіваленце такі цэннік паслуг агенцтваў існаваў і вясной мінулага года.
Попыт толькі на самае таннае і на максімальна якаснае і дарагое
Летась у другім паўгоддзі на сталічным рынку жылля назіралася відавочнае расслаенне патэнцыяльных пакупнікоў па ўзроўні даходаў і магчымасцяў. Актыўны продаж кватэр назіраецца на рынку толькі ў двух сегментах: гэта вельмі таннае жыллё і дастаткова дарагое. Намеснік дырэктара сталічнага агенцтва "Квадратны метр" Ларыса Кулакова адзначыла, што крызісы ў іншых краінах заўсёды суправаджаліся тым, што пачыналі скупляць самае дарагое і самае таннае жыллё. Гэты прынцып "стрэліў" і ў Беларусі.
Так адбылося, што сярэдні клас, які разлічваў набыць адносна якаснае жыллё, на гэта ўжо не мае адпаведных сродкаў, таму пачынае купляць значна таннейшыя кватэры. Кліентаў, у якіх і да гэтага грошай было шмат, крызіс моцна не зачапіў, таму яны пачалі будаваць жыллё бізнэс- і прэміум-класа ці набываць дарагія кватэры ў элітных дамах на другасным рынку.
Працягвае працаваць і рынак долевага будаўніцтва, дзе кошт квадратнага метра новага жылля ў прыгарадзе складае ад 7 да 8 мільёнаў, у новабудоўлях эканом-класа ў Мінску — ад 8 да 11 мільёнаў рублёў. Будаўніцтва жылля бізнэс-класа будзе ў межах 1300—1500 долараў.
У Мінску паспрабуюць адмовіцца ад "панэлек"?
Як вядома, добрым попытам у грамадзян карыстаецца таннае жыллё ў шматкватэрных дамах. І Мінск тут не з'яўляецца выключэннем. Каб мець мінімальны сабекошт квадратнага метра, у галоўным мегаполісе краіны дамы ўсё часцей будуюцца ў панэльным выкананні.
Ці добра гэта для горада? Старшыня камітэта архітэктуры і горадабудаўніцтва Мінгарвыканкама Аляксандр Пятроў адзначае, што большая частка такога жылля размяркоўваецца не чаргавікам, а накіроўваецца ў свабодны продаж. Гэта, адпаведна, павялічвае прыток насельніцтва ў сталіцу з іншых гарадоў краіны.
Таму, каб выканаць паказчыкі генеральнага плана развіцця горада і адначасова стрымліваць колькасць насельніцтва сталіцы ў межах 1,9—2 млн чалавек, у сталіцы неабходна паэтапна адмаўляцца ад панэльнага будаўніцтва, упэўнены галоўны архітэктар. На яго думку, у Мінску трэба выкарыстоўваць будаўніцтва дамоў выключна па індывідуальных праектах. Сталіца не павінна выглядаць як звычайны стандартны горад — яна патрабуе новых прынцыповых рашэнняў па архітэктуры.
Спецыяліст упэўнены, што рост Мінска трэба абмяжоўваць, а буйнапанэльнае домабудаванне больш актыўна выкарыстоўваць у гарадах-спадарожніках. Разам з тым, тут трэба адзначыць, што пры рэалізацыі праекта першага горада-спадарожніка ў Смалявічах ужо ўзніклі сур'ёзныя праблемы. Як адзначыў днямі намеснік старшыні Мінгарвыканкама Сяргей Радаман, сталіца не можа фінансаваць такое будаўніцтва ў Смалявічах. На гэтыя мэты, згодна з законам, павінны выкарыстоўвацца крэдытныя рэсурсы Мінскай вобласці, якіх пакуль недастаткова. Спецыялісты падлічылі, што толькі для стварэння інжынернай інфраструктуры і вуліц спатрэбяцца інвестыцыі ў аб'ёме каля 1,7 трлн рублёў. Рэальнае будаўніцтва горада-спадарожніка ў Смалявічах пачнецца не раней, чым у 2013 годзе, лічыць сталічны чыноўнік.
Маленькія аднапакаёўкі магчыма набыць нават за 35 тысяч USD
Эксперты другаснага рынку жыллёвай нерухомасці сталіцы адзначаюць, што ў цяжкія фінансавыя часы бескватэрнае насельніцтва ўсё часцей звяртае ўвагу на не вельмі якаснае, але таннае жыллё. Напрыклад, па вуліцах Мічурына, Лібкнехта, Філатава, Ангарскай, Казінца і іншых кропках старой забудовы існуе прапанова кватэр коштам ад 35 да 38 тысяч долараў. Гэта звычайна вельмі маленькія кватэры агульнай плошчай ад 32 да 35 квадратных метраў у старых пяціпавярховых дамах. Праўда, кватэры з цэннікам да 40 тысяч долараў пачалі з'яўляцца і ў 9-павярховых панэльных дамах.
Разам з тым, спецыялісты адзначаюць, што самае таннае жыллё ў Мінску было "вымыта" з рынку яшчэ ў апошнія месяцы мінулага года. Так, у лістападзе летась магчыма было набыць невялікія аднапакаёвыя кватэры ў Заводскім раёне за 33-35 тысяч долараў. Зніклі з продажу і зусім маленькія кватэры такога бюджэтнага варыянта агульнай плошчай каля 21 кв. метра, якія раней каштавалі ад 28 да 30 тысяч долараў.
Самая вялікая колькасць прапаноў па аднапакаёвых кватэрах прыпадае на цэннік ад 42 да 50 тысяч долараў.
Трэба адзначыць, што ў першы месяц года выбар аднапакаёвых кватэр у патэнцыяльных пакупнікоў істотна зменшыўся. Такое скарачэнне прапановы адзначаецца цяпер не толькі па жылых пакоях маленькіх плошчаў, але і па ўсіх сегментах кватэр на другасным рынку жылля Мінска.
Намеснік дырэктара па продажы на другасным рынку жылля групы кампаній "Твая сталіца" Святлана Кудзелка ўпэўнена, што за мінулы год колькасць прапаноў кватэр у Мінску зменшылася прыкладна на 22 працэнты. Спецыялісты звязваюць такое скарачэнне прапановы з нестабільнай валютнай сітуацыяй у краіне летась.
З рынку пачалі знікаць і зусім танныя двухпакаёўкі
Калі летась у лістападзе на другасным рынку сталіцы існавала прапанова маленькіх двухпакаёвых кватэр з цэннікам ад 40 да 43 тысяч долараў, то сёння практычна такіх цэн ужо няма. Нават вельмі маленькія так званыя "паўтарачкі" агульнай плошчай 39-42 кв. метра прапануюцца за 43-45 тысяч долараў. Звычайна ў продажы існуе толькі некалькі такіх кватэр, якія набываюцца пакупнікамі на працягу ўсяго 2-3 тыдняў. Сярэдні кошт звычайных двухпакаёвых кватэр агульнай плошчай ад 44 да 48 квадратных метраў складае ад 52 да 60 тысяч долараў. Крыху большыя па плошчы двухпакаёўкі прапануюцца прадаўцамі ўжо ў межах ад 60 да 75 тысяч долараў.
Інфармацыйны каталог выдання "Нерухомасць Беларусі" сведчыць аб тым, што часова з рынку зніклі зусім танныя трохпакаёвыя кватэры, якія яшчэ ў лістападзе можна было набыць за 46-47 тысяч долараў. Цяпер існуюць у продажы толькі маленькія "хрушчоўкі" агульнай плошчай ад 49 да 56 квадратных метраў коштам ад 50 да 58 тысяч долараў. Звычайна існуе адразу толькі некалькі шматпакаёвых кватэр такога цэнавага дыяпазону. Сярэдні кошт стандартнай трохпакаёвай кватэры з агульнай плошчай каля 64 кв. метраў вагаецца ў межах 70-75 тысяч долараў. Крыху большыя па плошчы трохпакаёўкі каштуюць ужо ад 80 да 90 тысяч долараў.
Даволі цікавым з'яўляецца той факт, што цяпер на рынку істотна паменшылася прапанова на продаж асобных пакояў і доляў у кватэрах. Колькасць прапанаваных варыянтаў такіх жылых памяшканняў у інфармацыйных каталогах паменшылася за апошнія два месяцы амаль на трэць. Кошт невялікіх пакойчыкаў (да 10 кв. метраў) у шматпакаёвай кватэры складае ад 12 да 16 тысяч долараў. Большыя пакоі ў адносна якасных кватэрах прапануюцца ўжо за 20-25 тысяч долараў.
Канкурэнцыя з долевым будаўніцтвам падштурхне ўладальнікаў кватэр на зніжкі
На другасным рынку жылля тэндэнцыямі "кіруюць" індывідуальныя прадаўцы. Часам яны даволі працяглы час не згаджаюцца з тым, што іх выключнае жыллё па такім кошце прадаць ужо немагчыма. Вышэй мы паказалі цэны на сталічныя кватэры з базы звестак прапановы. Разам з тым, адзначае Мікалай Прасталупаў, што ў любых інфармацыйных каталогах каля 30 працэнтаў кватэр маюць завышаны цэннік, таму па такім кошце жылыя памяшканні рэальна не прадаюцца.
Цяпер кватэра будзе прададзена толькі ў тым выпадку, калі кошт квадратнага метра не больш за 1200-1250 долараў, а па асобных жыллёвых аб'ектах ён зніжаецца нават да 1100-1150 долараў.
Разам з тым, лічыць спецыяліст групы кампаній "Твая сталіца" Святлана Кудзелка, што ў першай палове сёлета сітуацыя на другасным рынку жылой нерухомасці застанецца дастаткова стабільнай. А вось з другой паловы 2012 года магчымы нават невялікі рост цэн. Наш эксперт Мікалай Прасталупаў згодны з такім прагнозам у тым аспекце, што кошт кватэр сёлета можа падаражэць толькі ў нацыянальнай валюце, але не ў доларах. Справа ў тым, што ўрадам краіны на сёлета запланавана інфляцыя на ўзроўні 22 працэнтаў. Гэта азначае далейшую дэвальвацыю беларускага рубля і тое, што заробкі патэнцыяльных пакупнікоў кватэр у доларавым эквіваленце практычна не павялічацца. На другасным рынку жыллёвай нерухомасці існуе дзейны эканамічны механізм па фарміраванні рынкавых цэн кватэр. Адэкватны кошт квадратнага метра жылля на свабодным рынку заўсёды прыкладна ў тры разы вышэй за памер сярэдніх заробкаў патэнцыяльных пакупнікоў. Сёння заробкі такіх работнікаў у доларавым эквіваленце складаюць прыкладна 320—340 долараў. Гэта значыць, што кошт квадратнага метра павінен паціху набліжацца да 1000 долараў. У долевым будаўніцтве падобная тэндэнцыя пачынае назірацца ўжо зараз. Так, у жылых комплексах "Маяк Мінска" і "Вівальдзі" квадратны метр агульнай плошчы новых кватэр прапануецца будаваць па кошце ад 900 долараў, а ў жылым комплексе па вуліцы Багдановіча жыллёвы "квадрат" прапануецца ўвогуле за 800-850 долараў.
Забудоўшчыка кліент выбірае самастойна
Эксперт па жыллёвай нерухомасці, дырэктар інвестыцыйнай кампаніі "Віва Капітал" Вадзім Тачкін паведаміў нашаму выданню, што сёлета будучым уладальнікам новых кватэр трэба быць вельмі ўважлівымі і разборлівымі пры выбары забудоўшчыкаў.
У нестабільныя крызісныя часы лепш аддаваць перавагу правераным будаўнічым кампаніям, якія паспяхова працуюць на рынку ўжо не першы год. У мінулыя два гады ў Беларусі былі толькі два-тры гучныя выпадкі, калі па прычыне махлярства ці па нейкіх форс-мажорных абставінах будаўніцтва зацягнулася так моцна, што людзі кватэр не атрымалі. У складаныя фінансавыя часы пэўныя камерцыйныя ўстановы пачнуць хістацца, аднак будуць і надалей прыцягваць грошы кліентаў. Магчыма, што ўмовы будаўніцтва жылля ў гэтых выпадках будуць прапаноўвацца кліентам, на першы погляд, нават вельмі спрыяльныя.
Тады непадрыхтаваным кліентам лепш звяртацца па кансультацыі да прафесіяналаў у гэтай сферы. А пры падпісанні дагавораў было б не лішнім звяртацца па дапамогу да кваліфікаваных юрыстаў.
Пры выбары кампаніі забудоўшчыка трэба абавязкова ведаць, што гэтая структура пабудавала раней і на якіх умовах. Перавагу лепш аддаваць добра вядомым буйным кампаніям, або нават невялікім прыватным трэстам, якія дзейнічаюць у складзе асацыяцыі забудоўшчыкаў. Галоўнае — трэба вельмі ўважліва чытаць праектную дэкларацыю і дагавор, які прапануецца. Калі ўзнікаюць сумненні — лепш грошы туды не несці, лічаць эксперты рынку жыллёвай нерухомасці.
Рэгіёны зацікавіліся сталічнай нерухомасцю
Эксперты рынку жыллёвай нерухомасці адзначаюць, што фінансавы крызіс у нашай краіне мацней за ўсё ўдарыў па "перагрэтых" сталічных цэнах. У свой час кошт квадратнага метра жылля ў стандартных "панэльках" дасягаў 2 тысяч долараў і нават больш. Сёння кватэры без аздаблення ў камерцыйных забудоўшчыкаў па кошце квадратнага метра 800-1000 долараў можа набыць практычна любы жыхар Беларусі.
Калі ў абласных цэнтрах кошт квадратнага метра па камерцыйным будаўніцтве складае цяпер каля 600-700 долараў, то атрымліваецца, што будавацца ў сталіцы не занадта і даражэй. Сёння на сталічным рынку назіраецца ўстойлівая тэндэнцыя, калі жыхары рэгіянальных цэнтраў ці нават невялікіх гарадоў пачалі актыўна будавацца ў сталіцы.
Больш таго, патэнцыяльныя пакупнікі з глыбінкі пачалі прыглядацца да рынку другаснага сталічнага жылля. Рэгіянальныя прадпрымальнікі, кіраўнікі прадпрыемстваў і мясцовыя чыноўнікі пачалі набываць кватэры на другасным рынку Мінска для сваіх дзетак-студэнтаў. Тут максімальным попытам карыстаецца кампактнае і зусім маленькае жыллё. Зноў з'явіўся попыт на асобныя пакоі, якія набываюць рэгіянальныя пакупнікі з меншымі даходамі.
Разам з тым, сёння ў сталіцы назіраецца і крыху іншая, так званая зялёная тэндэнцыя. Як адзначыў карэспандэнту "Звязды" намеснік генеральнага дырэктара Цэнтра гандлю нерухомасцю "Пакодан" Павел Астапеня, многія, нават не старыя мінчане, пачынаюць прадаваць свае маленькія "хрушчоўкі" і купляюць больш прасторнае жыллё ў прыгараднай зоне, дзе існуе развітая якасная інфраструктура.
У першы тыдзень новага года вялікая частка бескватэрных жыхароў Беларусі даведалася аб тым, хто цяпер мае права на атрыманне льготных крэдытаў пад будаўніцтва жылля. Адпаведны ўказ аб гэтым быў падпісаны 6 студзеня кіраўніком нашай дзяржавы. Адразу адзначу, што рэдакцыя нашага выдання папярэдне дамовілася аб правядзенні "прамой лініі" са спецыялістамі "Беларусбанка" па гэтай тэматыцы, якую мы плануем правесці ў бліжэйшы час. А сёння гаворка будзе весціся аб тэндэнцыях, якія назіраюцца на другасным рынку жыллёвай нерухомасці.
Тут Мікалай Прасталупаў адразу ўдакладніў, што ўвядзенне новых умоў па льготным крэдытаванні жыллёвага будаўніцтва, бадай, ніяк не перасякаецца з другасным рынкам жылля. Людзі, якія доўгі час разлічвалі на дзяржаўную падтрымку, практычна не маюць магчымасці купляць кватэры па рынкавым кошце.
Назіраецца актыўнасць пакупнікоў
У мінулыя гады звычайна патэнцыяльныя кліенты агенцтваў нерухомасці актыўна набывалі сабе кватэры ў апошнія месяцы года, а потым у студзені і на працягу некалькіх тыдняў лютага на рынку "гаспадарыў" мёртвы сезон. Сёлета зусім іншая сітуацыя. І ў снежні, і з першых дзён студзеня людзі працягваюць цікавіцца прапановай і купляюць сабе кватэры.
Гэтую сітуацыю наш эксперт тлумачыць тым, што летась на працягу 6-7 месяцаў назапашваўся адкладзены попыт на жыллё, калі грамадзяне чакалі нейкіх пэўных змен на валютным рынку, у сферы будаўніцтва жылля, па сегментах даступнага крэдытавання і г.д. Сёння ўжо вядома, што жыць нам трэба па сродках і эмісійнага павелічэння заробкаў не будзе, што, нягледзячы на сур'ёзную інфляцыю айчыннай валюты, сталічныя кватэры ў доларах патаннелі толькі трошкі. Таму людзі з грашыма зноў пачалі цікавіцца долевым будаўніцтвам і гатовым жыллём.
Адным з фактараў актыўнасці патэнцыяльных пакупнікоў з'яўляецца той аспект, што з 1 красавіка памер базавай велічыні павялічваецца адразу ў тры разы. Сёння максімальны кошт поўнага спектра паслуг агенцтваў для пакупнікоў складае 105 базавых велічынь, або 3 млн 600 тысяч рублёў, што адпавядае недзе 430 доларам. Пасля таго, як памер базавай велічыні павялічаць з 35 тысяч да 100 тысяч рублёў, поўны пакет паслуг агенцтваў нерухомасці будзе каштаваць кліенту ўжо прыкладна 1200 долараў. У доларавым эквіваленце такі цэннік паслуг агенцтваў існаваў і вясной мінулага года.
Попыт толькі на самае таннае і на максімальна якаснае і дарагое
Летась у другім паўгоддзі на сталічным рынку жылля назіралася відавочнае расслаенне патэнцыяльных пакупнікоў па ўзроўні даходаў і магчымасцяў. Актыўны продаж кватэр назіраецца на рынку толькі ў двух сегментах: гэта вельмі таннае жыллё і дастаткова дарагое. Намеснік дырэктара сталічнага агенцтва "Квадратны метр" Ларыса Кулакова адзначыла, што крызісы ў іншых краінах заўсёды суправаджаліся тым, што пачыналі скупляць самае дарагое і самае таннае жыллё. Гэты прынцып "стрэліў" і ў Беларусі.
Так адбылося, што сярэдні клас, які разлічваў набыць адносна якаснае жыллё, на гэта ўжо не мае адпаведных сродкаў, таму пачынае купляць значна таннейшыя кватэры. Кліентаў, у якіх і да гэтага грошай было шмат, крызіс моцна не зачапіў, таму яны пачалі будаваць жыллё бізнэс- і прэміум-класа ці набываць дарагія кватэры ў элітных дамах на другасным рынку.
Працягвае працаваць і рынак долевага будаўніцтва, дзе кошт квадратнага метра новага жылля ў прыгарадзе складае ад 7 да 8 мільёнаў, у новабудоўлях эканом-класа ў Мінску — ад 8 да 11 мільёнаў рублёў. Будаўніцтва жылля бізнэс-класа будзе ў межах 1300—1500 долараў.
У Мінску паспрабуюць адмовіцца ад "панэлек"?
Як вядома, добрым попытам у грамадзян карыстаецца таннае жыллё ў шматкватэрных дамах. І Мінск тут не з'яўляецца выключэннем. Каб мець мінімальны сабекошт квадратнага метра, у галоўным мегаполісе краіны дамы ўсё часцей будуюцца ў панэльным выкананні.
Ці добра гэта для горада? Старшыня камітэта архітэктуры і горадабудаўніцтва Мінгарвыканкама Аляксандр Пятроў адзначае, што большая частка такога жылля размяркоўваецца не чаргавікам, а накіроўваецца ў свабодны продаж. Гэта, адпаведна, павялічвае прыток насельніцтва ў сталіцу з іншых гарадоў краіны.
Таму, каб выканаць паказчыкі генеральнага плана развіцця горада і адначасова стрымліваць колькасць насельніцтва сталіцы ў межах 1,9—2 млн чалавек, у сталіцы неабходна паэтапна адмаўляцца ад панэльнага будаўніцтва, упэўнены галоўны архітэктар. На яго думку, у Мінску трэба выкарыстоўваць будаўніцтва дамоў выключна па індывідуальных праектах. Сталіца не павінна выглядаць як звычайны стандартны горад — яна патрабуе новых прынцыповых рашэнняў па архітэктуры.
Спецыяліст упэўнены, што рост Мінска трэба абмяжоўваць, а буйнапанэльнае домабудаванне больш актыўна выкарыстоўваць у гарадах-спадарожніках. Разам з тым, тут трэба адзначыць, што пры рэалізацыі праекта першага горада-спадарожніка ў Смалявічах ужо ўзніклі сур'ёзныя праблемы. Як адзначыў днямі намеснік старшыні Мінгарвыканкама Сяргей Радаман, сталіца не можа фінансаваць такое будаўніцтва ў Смалявічах. На гэтыя мэты, згодна з законам, павінны выкарыстоўвацца крэдытныя рэсурсы Мінскай вобласці, якіх пакуль недастаткова. Спецыялісты падлічылі, што толькі для стварэння інжынернай інфраструктуры і вуліц спатрэбяцца інвестыцыі ў аб'ёме каля 1,7 трлн рублёў. Рэальнае будаўніцтва горада-спадарожніка ў Смалявічах пачнецца не раней, чым у 2013 годзе, лічыць сталічны чыноўнік.
Маленькія аднапакаёўкі магчыма набыць нават за 35 тысяч USD
Эксперты другаснага рынку жыллёвай нерухомасці сталіцы адзначаюць, што ў цяжкія фінансавыя часы бескватэрнае насельніцтва ўсё часцей звяртае ўвагу на не вельмі якаснае, але таннае жыллё. Напрыклад, па вуліцах Мічурына, Лібкнехта, Філатава, Ангарскай, Казінца і іншых кропках старой забудовы існуе прапанова кватэр коштам ад 35 да 38 тысяч долараў. Гэта звычайна вельмі маленькія кватэры агульнай плошчай ад 32 да 35 квадратных метраў у старых пяціпавярховых дамах. Праўда, кватэры з цэннікам да 40 тысяч долараў пачалі з'яўляцца і ў 9-павярховых панэльных дамах.
Разам з тым, спецыялісты адзначаюць, што самае таннае жыллё ў Мінску было "вымыта" з рынку яшчэ ў апошнія месяцы мінулага года. Так, у лістападзе летась магчыма было набыць невялікія аднапакаёвыя кватэры ў Заводскім раёне за 33-35 тысяч долараў. Зніклі з продажу і зусім маленькія кватэры такога бюджэтнага варыянта агульнай плошчай каля 21 кв. метра, якія раней каштавалі ад 28 да 30 тысяч долараў.
Самая вялікая колькасць прапаноў па аднапакаёвых кватэрах прыпадае на цэннік ад 42 да 50 тысяч долараў.
Трэба адзначыць, што ў першы месяц года выбар аднапакаёвых кватэр у патэнцыяльных пакупнікоў істотна зменшыўся. Такое скарачэнне прапановы адзначаецца цяпер не толькі па жылых пакоях маленькіх плошчаў, але і па ўсіх сегментах кватэр на другасным рынку жылля Мінска.
Намеснік дырэктара па продажы на другасным рынку жылля групы кампаній "Твая сталіца" Святлана Кудзелка ўпэўнена, што за мінулы год колькасць прапаноў кватэр у Мінску зменшылася прыкладна на 22 працэнты. Спецыялісты звязваюць такое скарачэнне прапановы з нестабільнай валютнай сітуацыяй у краіне летась.
З рынку пачалі знікаць і зусім танныя двухпакаёўкі
Калі летась у лістападзе на другасным рынку сталіцы існавала прапанова маленькіх двухпакаёвых кватэр з цэннікам ад 40 да 43 тысяч долараў, то сёння практычна такіх цэн ужо няма. Нават вельмі маленькія так званыя "паўтарачкі" агульнай плошчай 39-42 кв. метра прапануюцца за 43-45 тысяч долараў. Звычайна ў продажы існуе толькі некалькі такіх кватэр, якія набываюцца пакупнікамі на працягу ўсяго 2-3 тыдняў. Сярэдні кошт звычайных двухпакаёвых кватэр агульнай плошчай ад 44 да 48 квадратных метраў складае ад 52 да 60 тысяч долараў. Крыху большыя па плошчы двухпакаёўкі прапануюцца прадаўцамі ўжо ў межах ад 60 да 75 тысяч долараў.
Інфармацыйны каталог выдання "Нерухомасць Беларусі" сведчыць аб тым, што часова з рынку зніклі зусім танныя трохпакаёвыя кватэры, якія яшчэ ў лістападзе можна было набыць за 46-47 тысяч долараў. Цяпер існуюць у продажы толькі маленькія "хрушчоўкі" агульнай плошчай ад 49 да 56 квадратных метраў коштам ад 50 да 58 тысяч долараў. Звычайна існуе адразу толькі некалькі шматпакаёвых кватэр такога цэнавага дыяпазону. Сярэдні кошт стандартнай трохпакаёвай кватэры з агульнай плошчай каля 64 кв. метраў вагаецца ў межах 70-75 тысяч долараў. Крыху большыя па плошчы трохпакаёўкі каштуюць ужо ад 80 да 90 тысяч долараў.
Даволі цікавым з'яўляецца той факт, што цяпер на рынку істотна паменшылася прапанова на продаж асобных пакояў і доляў у кватэрах. Колькасць прапанаваных варыянтаў такіх жылых памяшканняў у інфармацыйных каталогах паменшылася за апошнія два месяцы амаль на трэць. Кошт невялікіх пакойчыкаў (да 10 кв. метраў) у шматпакаёвай кватэры складае ад 12 да 16 тысяч долараў. Большыя пакоі ў адносна якасных кватэрах прапануюцца ўжо за 20-25 тысяч долараў.
Канкурэнцыя з долевым будаўніцтвам падштурхне ўладальнікаў кватэр на зніжкі
На другасным рынку жылля тэндэнцыямі "кіруюць" індывідуальныя прадаўцы. Часам яны даволі працяглы час не згаджаюцца з тым, што іх выключнае жыллё па такім кошце прадаць ужо немагчыма. Вышэй мы паказалі цэны на сталічныя кватэры з базы звестак прапановы. Разам з тым, адзначае Мікалай Прасталупаў, што ў любых інфармацыйных каталогах каля 30 працэнтаў кватэр маюць завышаны цэннік, таму па такім кошце жылыя памяшканні рэальна не прадаюцца.
Цяпер кватэра будзе прададзена толькі ў тым выпадку, калі кошт квадратнага метра не больш за 1200-1250 долараў, а па асобных жыллёвых аб'ектах ён зніжаецца нават да 1100-1150 долараў.
Разам з тым, лічыць спецыяліст групы кампаній "Твая сталіца" Святлана Кудзелка, што ў першай палове сёлета сітуацыя на другасным рынку жылой нерухомасці застанецца дастаткова стабільнай. А вось з другой паловы 2012 года магчымы нават невялікі рост цэн. Наш эксперт Мікалай Прасталупаў згодны з такім прагнозам у тым аспекце, што кошт кватэр сёлета можа падаражэць толькі ў нацыянальнай валюце, але не ў доларах. Справа ў тым, што ўрадам краіны на сёлета запланавана інфляцыя на ўзроўні 22 працэнтаў. Гэта азначае далейшую дэвальвацыю беларускага рубля і тое, што заробкі патэнцыяльных пакупнікоў кватэр у доларавым эквіваленце практычна не павялічацца. На другасным рынку жыллёвай нерухомасці існуе дзейны эканамічны механізм па фарміраванні рынкавых цэн кватэр. Адэкватны кошт квадратнага метра жылля на свабодным рынку заўсёды прыкладна ў тры разы вышэй за памер сярэдніх заробкаў патэнцыяльных пакупнікоў. Сёння заробкі такіх работнікаў у доларавым эквіваленце складаюць прыкладна 320—340 долараў. Гэта значыць, што кошт квадратнага метра павінен паціху набліжацца да 1000 долараў. У долевым будаўніцтве падобная тэндэнцыя пачынае назірацца ўжо зараз. Так, у жылых комплексах "Маяк Мінска" і "Вівальдзі" квадратны метр агульнай плошчы новых кватэр прапануецца будаваць па кошце ад 900 долараў, а ў жылым комплексе па вуліцы Багдановіча жыллёвы "квадрат" прапануецца ўвогуле за 800-850 долараў.
Забудоўшчыка кліент выбірае самастойна
Эксперт па жыллёвай нерухомасці, дырэктар інвестыцыйнай кампаніі "Віва Капітал" Вадзім Тачкін паведаміў нашаму выданню, што сёлета будучым уладальнікам новых кватэр трэба быць вельмі ўважлівымі і разборлівымі пры выбары забудоўшчыкаў.
У нестабільныя крызісныя часы лепш аддаваць перавагу правераным будаўнічым кампаніям, якія паспяхова працуюць на рынку ўжо не першы год. У мінулыя два гады ў Беларусі былі толькі два-тры гучныя выпадкі, калі па прычыне махлярства ці па нейкіх форс-мажорных абставінах будаўніцтва зацягнулася так моцна, што людзі кватэр не атрымалі. У складаныя фінансавыя часы пэўныя камерцыйныя ўстановы пачнуць хістацца, аднак будуць і надалей прыцягваць грошы кліентаў. Магчыма, што ўмовы будаўніцтва жылля ў гэтых выпадках будуць прапаноўвацца кліентам, на першы погляд, нават вельмі спрыяльныя.
Тады непадрыхтаваным кліентам лепш звяртацца па кансультацыі да прафесіяналаў у гэтай сферы. А пры падпісанні дагавораў было б не лішнім звяртацца па дапамогу да кваліфікаваных юрыстаў.
Пры выбары кампаніі забудоўшчыка трэба абавязкова ведаць, што гэтая структура пабудавала раней і на якіх умовах. Перавагу лепш аддаваць добра вядомым буйным кампаніям, або нават невялікім прыватным трэстам, якія дзейнічаюць у складзе асацыяцыі забудоўшчыкаў. Галоўнае — трэба вельмі ўважліва чытаць праектную дэкларацыю і дагавор, які прапануецца. Калі ўзнікаюць сумненні — лепш грошы туды не несці, лічаць эксперты рынку жыллёвай нерухомасці.
Рэгіёны зацікавіліся сталічнай нерухомасцю
Эксперты рынку жыллёвай нерухомасці адзначаюць, што фінансавы крызіс у нашай краіне мацней за ўсё ўдарыў па "перагрэтых" сталічных цэнах. У свой час кошт квадратнага метра жылля ў стандартных "панэльках" дасягаў 2 тысяч долараў і нават больш. Сёння кватэры без аздаблення ў камерцыйных забудоўшчыкаў па кошце квадратнага метра 800-1000 долараў можа набыць практычна любы жыхар Беларусі.
Калі ў абласных цэнтрах кошт квадратнага метра па камерцыйным будаўніцтве складае цяпер каля 600-700 долараў, то атрымліваецца, што будавацца ў сталіцы не занадта і даражэй. Сёння на сталічным рынку назіраецца ўстойлівая тэндэнцыя, калі жыхары рэгіянальных цэнтраў ці нават невялікіх гарадоў пачалі актыўна будавацца ў сталіцы.
Больш таго, патэнцыяльныя пакупнікі з глыбінкі пачалі прыглядацца да рынку другаснага сталічнага жылля. Рэгіянальныя прадпрымальнікі, кіраўнікі прадпрыемстваў і мясцовыя чыноўнікі пачалі набываць кватэры на другасным рынку Мінска для сваіх дзетак-студэнтаў. Тут максімальным попытам карыстаецца кампактнае і зусім маленькае жыллё. Зноў з'явіўся попыт на асобныя пакоі, якія набываюць рэгіянальныя пакупнікі з меншымі даходамі.
Разам з тым, сёння ў сталіцы назіраецца і крыху іншая, так званая зялёная тэндэнцыя. Як адзначыў карэспандэнту "Звязды" намеснік генеральнага дырэктара Цэнтра гандлю нерухомасцю "Пакодан" Павел Астапеня, многія, нават не старыя мінчане, пачынаюць прадаваць свае маленькія "хрушчоўкі" і купляюць больш прасторнае жыллё ў прыгараднай зоне, дзе існуе развітая якасная інфраструктура.