Новые правила игры поставили застройщиков в тупик

На рынке долевого строительства возник очередной конфликт интересов. Некоторые минские застройщики перестали заключать договора долевого строительства. Таким бойкотом строительные компании отреагировали на вступившие 26 октября в силу изменения в указ № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов». Застройщики сетуют, что условия для работы стали совершенно непонятны.

Рынок долевого строительства уже начал работать по новым правилам. С сегодняшнего дня вступили в силу изменения в законодательство, цель которых — упорядочить рынок и усовершенствовать отношения между застройщиками и дольщиками. Только на практике все оказывается не так гладко.

«Есть ряд непонятных моментов, которые не ясно, как трактовать. И нет никакого разъяснения», — сетует председатель собрания акционеров СООО «Арэса-Сервис» Сергей Коренько.

Главное новшество — это введение обязательной регистрации договоров долевого строительства. Предполагается, что эта норма защитит дольщиков от мошенников, и скандалов с продажами одной квартиры двум дольщикам, как это случилось в ситуации с «Террастройинвест», больше не будет.

Но, по словам Сергея Коренько, до сих пор нет внятных разъяснений по поводу введения обязательной регистрации договоров долевого строительства. По новым правилам, договора должны регистрироваться в местных органах власти.

«Но столичный исполком отсылает по этому вопросу в районные администрации. А там по состоянию на прошлую неделю даже не были в курсе, что теперь им поручено вести такую работу. А это немалый объем. Надо создавать электронные базы всех объектов, вести договора, чтобы юристы проверяли их на соответствие законодательства. Но кто будет это делать, когда договоры будут вступать в силу, непонятно», — отмечает председатель собрания акционеров «Арэса-Сервис».

Регистрация договоров добавила застройщикам еще одну головную боль. Ведь изменения в законодательство, вступившие в силу 26 октября, касаются только новых договоров. В таком случае велика вероятность, что в рамках одного строящегося объекта застройщику придется иметь дело с дольщиками, имеющими разные условия участия в долевом строительстве

Ситуация усугубляется еще и тем фактом, что участниками долевого строительства конкретного объекта могут оказаться одновременно и нуждающиеся, и не нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

«Но для нуждающихся существует свой порядок ценообразования. Вот и получается такая чехарда и путаница, что ничего не разберешь», — констатирует Сергей Коренько, поясняя, почему некоторые застройщики приняли решение временно прекратить заключение новых договоров на строительство.

Ассоциация застройщиков сейчас пытается изменить ситуацию и убедить вышестоящие власти создать более понятные условия для работы строительных компаний. Главная проблема новых правил — это их несоответствие рыночным условиям работы.

«Все изменения касаются массовой бюджетной застройки и рассчитаны на нуждающихся. Но ведь количество нуждающихся, как предполагается, будет уменьшаться, при этом работать по новым правилам с ненуждающимися сложно», — поясняет Коренько.

Поэтому Ассоциация застройщиков, по его словам, заинтересована подготовить свой проект указа, «который будет как-то регламентировать деятельность застройщиков именно в строительстве коммерческого жилья, а не из бюджетных источников. Нам хотелось бы иметь нормальные рыночные отношения по ценообразованию и другим вопросам».

Пока же застройщики, которые занимаются коммерческим строительством, переходят на жилищные облигации. По мнению заместителя гендиректора Центра торговли недвижимостью «Пакодан» Павла Астапени, там легче формировать стоимость квадратного метра, проще ее менять при изменении конъюнктуры рынка. Договор долевого строительства таких серьезных изменений не подразумевает.

Несмотря на недовольство застройщиков, новые правила игры на рынке долевого строительства имеют свои плюсы. Так, теперь местные органы власти должны отдавать приоритет не просто нуждающимся, а тем нуждающимся, кто вообще не имеет собственного жилья. Таким образом еще больше сокращаются льготы в части кредитования жилья. Для экономики это положительное изменение, так как оно соответствует проводимой политике сокращения эмиссионного кредитования.

У дольщиков, несмотря на такую дискриминацию, тоже нет повода для возмущения. Изменения внесены в их интересах. Помимо предоставленной защиты от мошенников положительным новшеством для дольщиков (только нуждающихся) является возможность перерасчета для них стоимости строительства. Если по окончании строительства фактическая себестоимость оказалась меньше указанной в договоре, то денежные средства подлежат возврату дольщику.

«Но я сильно сомневаюсь, что в ближайшее время могут быть зафиксированы такие факты возврата. С учетом выхода на единый курс ожидается рост себестоимости строительства», — отмечает Павел Астапеня.

Сергей Коренько, в свою очередь, задается вопросом: «А откуда взять деньги, чтобы их вернуть, не понятно».

Впрочем, он затруднился спрогнозировать, насколько серьезно новые правила игры повлияют в целом на развитие рынка долевого строительства.

«С одной стороны, может сократиться объем предложения. Но в целом все будет зависеть от ситуации в стране. Как будут расти цены на энергоносители, соответственно, как быстро будет расти себестоимость строительства, в какую сторону будет меняться покупательская способность населения», — отметил Коренько.

Но, судя по результатам мониторинга по вопросам строительства жилья, проведенного Комитетом госконтроля, ситуацию в целом на строительном рынке нельзя назвать благополучной. Как выяснил КГК, дома сдаются в эксплуатацию с превышением нормативного срока строительства, а некоторые подрядчики и вовсе «сбегают» с незавершенных строек, объявляя себя банкротами.