"Долевка" теряет баллы

В Минске не хватает качественных торговых центров и складов

Делать выводы о реальном оживлении рынка коммерческой недвижимости преждевременно, считают международные консультанты.Что сегодня происходит с арендными ставками и ценами на торговую и складскую недвижимость, как изменился спрос, появились ли новые игроки - с этими и другими вопросами корреспондент "БР" обратился к директору ИООО "Коллиерз Интернешнл" Андрею АЛЕШКИНУ.

- Основываясь на наших данных, можно сказать, что заметного роста ставок и цен в данных сегментах в первом полугодии не произошло. Как и год назад, существует устойчивый спрос на качественные объекты со стороны как местных, так и зарубежных компаний. Это относится как к торговому, так и к складскому сегменту.

- Преимущественно из каких арендаторов и покупателей формируется сегодня спрос на торговые и складские объекты?

- С учетом фактического отсутствия на рынке международных fashion-операторов, а также малого количества современных торговых объектов основная масса арендаторов - это белорусские компании и индивидуальные предприниматели. Естественно, основную массу спроса формируют они же. Наиболее активно развиваются сети продовольственных магазинов формата "у дома", требования к помещениям у которых относительно невысокие.

Основной спрос на высококлассные склады формируется за счет компаний, занимающихся оптовой и розничной торговлей, дистрибуцией и оказанием комплексных логистических услуг.

- Насколько болезненным для рынка торговой недвижимости оказалось регулирование арендных ставок? Складывается впечатление, что все молча проглотили это и дальше пошли.

- Порядок утверждения повышающих коэффициентов к арендным ставкам, конечно, значительно усложнился. Но, анализируя новые арендные ставки, которые были утверждены для торговых объектов, можно отметить, что их уровень остался, в принципе, прежним. Насчет "молча проглотили и дальше пошли" отмечу, что для инвесторов и девелоперов подобное нормирование - безусловный минус. Но мы надеемся, что данная норма в скором времени будет упразднена.

- Как вы относитесь к утверждению, что оживление в торговле, в частности подъем спроса на торговые объекты, - первый признак оживления экономики?

- Оживление торговли, выраженное ростом товарооборота и, как следствие, некоторым ростом активности среди ритейлеров, свидетельствует прежде всего о росте заработной платы по стране. Поэтому, основываясь на таких данных, делать выводы о реальном оживлении экономики было бы некорректным.

- Назовите наиболее успешные, на ваш взгляд, проекты, реализуемые в секторе крупных торговых объектов (ТЦ, ТРЦ). Какие форматы ТЦ могут быть наиболее востребованы в обозримом будущем - в течение 2-5 лет?

- Из проектов 2011 года я бы отметил многофункциональный комплекс "Автовокзал "Центральный", включающий непосредственно сам автовокзал, торговые, развлекательные площади, обширный фуд-корт и паркинг. Находясь в уникальном с точки зрения транспортных и пешеходных потоков месте, а также благодаря необычному для белорусского рынка сочетанию функций данный проект обречен на успех. В некотором роде это аналог сверхпопулярного московского торгово-развлекательного центра (ТРЦ) "Европейский", расположенного возле Киевского вокзала.

Кроме того, в 2012 году ожидается открытие сразу трех знаковых для Минска ТРЦ: два расположены на проспекте Победителей и один - на пересечении улиц Орловской и Тимирязева. Площадь каждого объекта превышает 60 тыс. кв. м.

- Какой урок должны были извлечь и извлекли ли девелоперы из финансового кризиса и его последствий?

- Если говорить об уроках кризиса для девелоперов, то надо сказать, что как таковых профессиональных девелоперских компаний на рынке не так уж много. Как правило, их объекты относительно общей массы качественные и не испытывали дефицита арендаторов. Что касается новых проектов, то девелоперы испытывают трудности с их финансированием.

Основной урок получили застройщики, которые раньше возводили объекты путем привлечения дольщиков на самых ранних стадиях, - они столкнулись с падением интереса к такого рода инвестициям. Поэтому мы надеемся, что в среднесрочной перспективе долевое строительство будет все менее интересно для участников.

- Чем вы можете объяснить увеличившийся интерес зарубежных профучастников рынка торговой недвижимости к белорусскому рынку?

- Исходя из опыта работы нашей компании на рынках коммерческой недвижимости всех сопредельных государств можно проследить два основных направления притока торговых операторов.

Развитие российских операторов обычно происходит по цепочке Москва - Санкт-Петербург - регионы - Украина - Беларусь. Под влиянием кризиса многие свернули программы регионального развития сетей. Поэтому спрос достаточно умеренный. Из-за отсутствия объектов, отвечающих требованиям операторов, удовлетворить даже его непросто. В то же время активность некоторых ритейлеров, которые пытаются найти для себя достойное помещение, может восприниматься как значительный рост активности на рынке, но это не совсем верно.

На самом деле европейские и ближневосточные сети рассматривают рынок Беларуси обособленно. Неразвитость торговли в Минске по сравнению со столицами сопредельных стран очевидна и просто бросается в глаза. Развитие - вопрос не только времени, он в большей степени зависит от профессиональности девелоперов и консультантов, которые работают с теми или иными проектами.