Продавцы нервничают, покупатели выжидают

На 15-20% подешевели квартиры с осени прошлого года в некоторых областных центрах Беларуси.О том, что происходит на квартирных рынках в областных центрах Беларуси, корреспонденту "БР" рассказали в ходе телефонного опроса специалисты и руководители региональных агентств недвижимости.

РУП "Брестское агентство по оказанию риэлтерских услуг".

Продавцы есть, и их много, а покупателей очень мало - меньше, чем в первые месяцы текущего года. Покупатели пользуются ситуацией и готовы рассматривать покупку квартиры лишь в том случае, если продавец соглашается уступить 2-3, а то и 5 тыс. USD. Например, если однокомнатная выставляется за 30 тыс. USD, то покупатель соглашается купить ее за 25-26 тыс. Если "двушка" предлагается в ценовом диапазоне от 35 до 40 тыс. USD, то платежеспособный спрос ограничивается 32 тыс. USD.

Продавцы нервничают и переживают. А покупатели чувствуют себя спокойно. Многие выжидают, надеются, что либо цены снизятся, либо кредиты подешевеют. А может, повезет, и произойдет и то и другое.

Сегодня кредиты на покупку квартир люди берут очень неохотно. Даже 15% годовых - это дорого. Берут в основном 5-процентные кредиты, которые предоставляются очередникам. Но поскольку в Бресте строится много жилья, то получить такой кредит можно только на строительство. Так как размеры дохода, при которых можно получить кредит, были увеличены с 2 до 3 минимальных потребительских бюджетов, льготные кредиты стали для жителей Бреста более доступными.

Это поддержало на нужном уровне спрос на жилищное строительство. Ведь часть граждан-очередников, которые прежде связывали улучшение жилищных условий исключительно с покупкой квартиры, перешли на рынок долевого строительства.

Жилья на коммерческих условиях в Бресте строится немало. И везде есть свободные квартиры. Цены довольно демократичные. Например, по 2,4-2,5 млн. BYR/кв. м реализуются квартиры в кирпичном 5-этажном доме в спальном районе Бреста.

Риэлтеры с нетерпением ждут, когда подует хоть какой-нибудь ветер перемен. Потому что работать в ситуации, когда рынок почти спит, очень сложно.

РУП "Витебское агентство по оказанию риэлтерских услуг".

В Витебске предложение тоже значительно превышает спрос. Такая особенность сохраняется почти с начала кризиса. А в последние пару-тройку недель рынок вторичного жилья быстро начал пополняться новыми предложениями. Этот скачок предложения можно объяснить ростом коммунальных платежей для квартир, в которых никто не прописан.

Квартирные цены, продержавшись какое-то время на одном уровне, снова начали снижаться. Однако потенциальные покупатели, даже те, у которых есть деньги, не спешат делать покупки. Они выжидают, пока цены снизятся более заметно.

Но если продавцы готовы уступить 3-5 тыс. USD, что, как правило, вызвано необходимостью продать квартиру срочно, то покупатели идут на заключение сделки.

В целом же основной массив потенциальных покупателей сосредоточен в секторах одно- и двухкомнатных квартир, причем как старой (типовое жилье, построенное в 60-70-х годах), так и новой планировки (дома 10-30-летнего возраста).

Однокомнатные новой планировки предлагаются в среднем за 30 тыс. USD, "двушки" - за 38 тыс. USD. Трехкомнатные квартиры находятся в ценовом диапазоне от 43 до 52 тыс. USD (речь идет о квартирах, находящихся в хорошем состоянии). Цены на "трешки" повышенной комфортности, с евроотделкой, доходят до 90-100 тыс. USD.

Однокомнатные старой планировки предлагаются от 19 тыс. USD в малопрестижных районах, квартиры ближе к центру, если они находятся не на крайнем этаже, да еще с балконом - от 23 тыс. USD. Двухкомнатные - от 24 тыс. и от 30 тыс. USD соответственно. Старые "трешки" продаются в среднем за 30 тыс. USD. Но диапазон в этом секторе шире. Например, если трехкомнатная "распашонка" имеет площадь 47,5 кв. м и расположена в малопрестижном районе, то можно найти вариант и за 28 тыс. USD. Если квартира с раздельными комнатами и площадью 62 кв. м, да еще в хорошем районе, то цена составит 38 тыс. USD.

РУП "Могилевское агентство по оказанию риэлтерских услуг".

В Могилеве очень много первичного жилья. При этом стоимость квадратного метра в новостройках значительно меньше, чем на вторичном рынке. В частности, в панельных домах "первичка" предлагается по 600 USD/кв. м, "вторичка" - около 750 USD/кв. м.

Почти все квартирные сделки - с кредитами. Если все клиентские заявки принять за 100%, то на долю чистых покупок-продаж приходится около 30%. Около 60% - это заявленные сделки, связанные с обменами, разъездами. Остальные 10% - это прочие услуги, в том числе связанные со сдачей или поиском квартиры в аренду.

Покупка квартиры у застройщика рассматривается сегодня как более доступный способ решения жилищной проблемы. Во-первых, как уже было отмечено, у застройщика цена квадратного метра чуть ниже, чем на вторичном рынке. Во-вторых, застройщик может предложить разные графики оплаты квартиры.

Цены в секторе вторичного жилья сегодня очень разные. Например, средняя цена однокомнатных квартир, в которых общая площадь - 36 кв. м, жилая - 18 кв. м, площадь кухни - 10 кв. м, составляет около 28 тыс. USD. "Хрущевка" (31 кв. м - общая, 17 кв. м - жилая, 6 кв. м - кухня) стоит около 24-25 тыс. USD. Не старую "двушку" (с параметрами 51, 31 и 8 кв. м соответственно) можно приобрести за 38 тыс., "хрущевку" (44, 28 и 6 кв. м) - за 33-34 тыс. USD.

Не старая "трешка" с параметрами 67, 44 и 8 кв. м может стоить 46-47 тыс. USD, "трешка"-"хрущевка" (51, 38-40 и 6 кв. м) - около 35-37 тыс. USD. Но трехкомнатные квартиры с точки зрения их реализации - очень тяжелые объекты. Они почти не пользуются спросом. И при желании можно найти варианты, которые по цене равноценны двухкомнатным чуть более высокого качества.

ООО "Фирма 2 К и К", г. Гродно.

И без того слабый спрос в Гродно с наступлением лета стал еще меньше. Строительство жилья в городе ведется бурными темпами. Часть потенциальных покупателей перешла со вторичного рынка на первичный, то есть перераспределились покупательские потоки.

Причем если говорить о застройщиках, которые реализуют квартиры в новостройках, то они достаточно гибко реагируют на покупательскую аудиторию, в частности, на снижение платежеспособного спроса. В то же время продавцы вторичного жилья упорно держатся за вчерашние цены. Есть даже такие, которые предлагают квартиры чуть ли не по докризисным ценам.

Если квартира выставляется по цене, близкой к рыночной, то время ее экспозиции ограничивается 1-3 месяцами - все зависит от габаритов квартиры и от ее качественных характеристик.

Рыночные цены однокомнатных квартир типа "хрущевка" составляют в среднем от 24 до 26 тыс. USD, новой планировки - 29 тыс. USD плюс-минус пару тысяч.

Двухкомнатные старой планировки стоят от 26-27 до 33 тыс. USD, новой - от 38 до 42 тыс. USD.

Готовые квартиры в новостройках предлагаются чуть дороже, чем по договорам долевого строительства, - от 650 до 700 USD/кв. м.

После прошлогоднего снижения в среднем на 30% первые четыре месяца текущего года цены держались на одном уровне. За май-июнь они снизились на 5-6% (речь идет о ценах реальных сделок).

РУП "Гомельское агентство по оказанию риэлтерских услуг".

Риэлтеры связывают возможное оживление вторичного квартирного рынка со снижением процентных ставок по кредитам. Но если ставки не снизятся, то рынок в сегодняшнем состоянии будет пребывать еще долго.

Большинство сделок проходит с однокомнатными квартирами. Однокомнатные "малосемейки" стоят от 18 до 21 тыс. USD, современные квартиры (от 10 до 30 лет) - до 30 тыс. USD и более. Двухкомнатные - от 28-32 тыс., современные - свыше 38-45 тыс. USD.

В Гомеле практикуется аукционная продажа квартир в новостройках. Цены продаж - 670-700 USD/кв. м, тогда как на вторичном рынке квартиры предлагаются по 720-780 USD/кв. м.

В агентстве клиентов ориентируют на то, что времена, когда квадратный метр на вторичном рынке стоил около 1 тыс. USD, пора забыть.

По оценкам специалистов агентства, с осени прошлого года примерно на 20% снизились цены на вторичном рынке жилья в Гомеле.

Наиболее активными банками-кредиторами в Гомеле, как, впрочем, и в других областных центрах, являются Белинвестбанк и Беларусбанк.