"Вторичка" теряет преимущества

Кризис ускорил перераспределение спроса на квартирном рынке Беларуси в пользу новостроек.То, что вторичный рынок конкурирует с новостройками, - ни для кого не секрет. И о том, что рано или поздно на рынке произойдет перераспределение спроса в пользу нового жилья, специалисты говорили уже давно. Но того, что это случится так быстро, мало кто ожидал.

Основными причинами низкого спроса на вторичном рынке жилья, кроме снижения доходов и по-прежнему дорогих банковских кредитов, в областных центрах, равно как и в Минске, риэлтеры называют большие объемы жилищного строительства и более выгодные условия приобретения жилья у застройщиков.

Напомним, что застройщики реализуют готовые квартиры по договорам купли-продажи, строящиеся - по договорам долевого строительства и через продажу жилищных облигаций. Вторичное жилье можно приобрести только по договору купли-продажи.

Главными конкурентными преимуществами "вторички" перед "первичкой" были и есть сравнительно небольшие размеры квартиры и местоположение. Но в последнее время эти плюсы стали терять актуальность. И даже тот факт, что готовые квартиры продаются с отделкой, а новостройки - без отделки, все меньше рассматривается как преимущество. Почему?

Как показывает практика, почти каждая квартира, которая продается на вторичном рынке, в течение первых 1-2 лет подвергается ремонту, около 20-30% реконструируются (перестраиваются). Причем, в отличие от новостройки, ремонт, а тем более перестройка "вторички" проходит, как правило, с осложнениями в виде недовольства соседей, изношенности общих инженерных сетей и т. п.

Следует учесть и то, что далеко не всегда можно сделать в обжитой квартире то, на что в конечном счете рассчитывает покупатель. К тому же в квартире б/у, прежде чем приступить к ее ремонту, нужно сначала демонтировать и вынести все ненужное - сантехнику, окна, двери, встроенные шкафы старой конструкции, пол и т. д. Нужно снять со стен и потолков старые обои, старую краску, причем новому хозяину повезет, если это будет не масляная краска. Также придется демонтировать (частично или полностью) старую электропроводку.

Одним словом, подготовка "бэушной" квартиры только под чистовую отделку может стоить немалых денег, не говоря уже о времени. Причем если речь идет о приобретении квартиры в неновом доме, в котором еще не было капитального ремонта с заменой окон на стеклопакеты, установкой индивидуальных счетчиков, то приходится все устанавливать за свой счет. В новой квартире это уже есть.

Обиднее всего то, что даже сделав великолепный ремонт в старой квартире, владелец не получит должного удовольствия, потому что в свою евроквартиру ему придется подниматься по страшненькой лестнице либо в неприглядного вида лифте.

И от соседей, очень разных по социальному статусу, новому хозяину квартиры тоже никуда не деться.

Дом-новостройка хорош тем, что в нем социальное положение всех жильцов примерно одинаковое. Во всяком случае, первые 5-10 лет. Да и сам дом новый. То есть не сравнить, например, 50-летнюю "хрущевку", 30-40-летнюю панельку-девятиэтажку и даже 20-летний кирпичный многоквартирный дом с новеньким каркасным, каркасно-монолитным или даже с панельным домом.

А если к этому добавить еще возможность внесения платы за квартиру в течение 1,5-3 лет (если застройщик надежный), то новостройка оказывается на порядок привлекательнее "вторички".

Перечисленные преимущества новостроек становятся еще более очевидными, когда речь идет о покупке квартир повышенной комфортности. Для квартир в некогда новых домах на ул. М. Танка, по пр-ту Победителей, в "сталинках" вдоль главного столичного проспекта "золотой век" заканчивается. Именно по перечисленным выше причинам им все сложнее конкурировать с квартирами в престижных новостройках, уже введенных в эксплуатацию, строящихся и тех, которые вот-вот начнут строиться.

Кроме перечисленных выше проблем, у вторичных квартир имеются дополнительные минусы. Одним из них, причем самым очевидным, является недостаток парковочных мест.

Еще один недостаток так называемых элитных квартир в неновом жилом фонде - как правило, в доме отсутствует товарищество собственников. Как показывает практика, покупатели дорогих квартир обращают на это внимание, поскольку товарищество собственников - это достаточно серьезный аргумент в пользу того, что в доме всегда будет порядок и не придется заниматься выяснением отношений с местным ЖЭСом.

Безусловно, если человек выбирает себе малогабаритную квартиру в конкретном районе, то по количеству и разнообразию предлагаемых вариантов лидирует вторичный рынок жилья. Хотя надо сказать, что некоторые застройщики, которые специализируются на жилье экономкласса и имеют в городе хорошие площадки, могут частично удовлетворить и эту часть спроса, причем на условиях, более выгодных для покупателя, если ему не критично, как скоро он отметит новоселье - завтра или через год, когда дом будет сдан в эксплуатацию.

Так или иначе, того ажиотажного спроса, который наблюдался в 2005-2007 годах и во многом был подогрет спекулятивными сделками, на вторичном рынке жилья уже не будет. Для возврата к прежним ценам на вторичное жилье в Минске должен возникнуть дефицит жилья, что в принципе уже невозможно.

К тому же спекулятивные сделки с квартирами перестали приносить прежние доходы, что само по себе может стать сдерживающим фактором разрастания спроса.

В заключение нельзя не сказать о том, что снижение процентных ставок по кредитам и некоторое падение квартирных цен (и то и другое наблюдается в последние месяцы) не остались без внимания потенциальных покупателей. В секторе недорогого вторичного жилья, как отметили в нескольких ведущих агентствах недвижимости Минска, в последние две недели наметилось оживление, в частности, увеличилось количество квартирных сделок. Но, по мнению риэлтеров, считать это началом нового витка квартирного бума просто неразумно. В то же время сегодняшнее увеличение спроса, если оно будет поддержано более гибкой кредитной политикой банков, может привести к тому, что отрицательная ценовая динамика осенью сменится на положительную, то есть возможно повторение прошлогоднего сценария.