Коммерческая недвижимость Беларуси - зона высокого риска
По мнению экспертов международной консалтинговой компании Colliers International, зарубежные инвесторы сегодня готовы развивать свои проекты в Беларуси в сфере коммерческой недвижимости в связи с большой емкостью рынка и потенциально более высокой доходностью проектов. Вместе с тем, высокой доходности сопутствуют и более высокие риски, связанные с непрозрачностью белорусского рынка и сложным земельным законодательством.
Сложившуюся в последние годы ситуацию с заинтересованностью инвесторов в коммерческой недвижимости аналитики называют нестабильной. По данным исследования компаний Deal Watch и ISI Emerging markets, до октября 2008 года в секторе строительства и недвижимости на территории СНГ ежемесячно происходило не менее 10-15 крупных сделок стоимостью от 20-30 до 300-400 млн. долларов. С октября 2008 года стоимость заключаемых сделок упала до 2-50 млн. долларов, а число сделок - до 2-3.
В прошлом году рынок несколько оживился. Количество крупных сделок увеличилось до 10-12 в месяц. Однако практически везде предметом сделки выступали готовые или «полуготовые» объекты, строительство которых было начато ранее 2008 года.
По мнению аналитика департамента консалтинга и исследований инвестиционной компании Юнитер» Ивана Осипова, в результате кризиса «несколько охладел интерес иностранных инвесторов к сектору недвижимости, банковскому сектору, сектору производства строительных материалов, производству машин и оборудования».
Наиболее вероятными и реальными инвесторами, как отмечают эксперты, сегодня являются компании с собственной накопленной денежной наличностью и положительным свободным денежным потоком без серьезной долговой нагрузки. Согласно опросу, проведенному ISI Emerging markets, наиболее привлекательными с точки зрения вложения капитала для инвесторов в странах Центральной и Восточной Европы являются объекты энергетической отрасли и телекоммуникаций
Что касается непосредственно Беларуси, то здесь повышенный интерес представляет сектор логистики и розничной торговли.
Так, бельгийская компания AOI NV уже озвучила намерения направить в текущем году 10-11 млн. долларов на реализацию проектных и других подготовительных работ по созданию логистического парка в Национальном аэропорту «Минск». Еще один крупный проект - создание международного мультимодального логистического центра «Орша» на территории, прилегающей к Оршанскому авиаремонтному заводу - планируется реализовать с участием латвийской компании Logostik Partneri LTD. Примерная стоимость объекта - не менее 200 млн. долларов.
В торговую недвижимость активно инвестирует Международная финансовая корпорация. В частности, в прошлом году МФК заявила о намерении принять участие в проекте по строительству крупного гипермаркета компании ОМА. Общая стоимость проекта оценивается в 14 млн. долларов.
Ранее в 2008 году МФК подписала инвестиционное соглашение с компаниями, входящими в RTL Holdings, о выделении им долгосрочного кредита в размере 7 млн. долларов и субординированного кредита в размере 19 млн. долларов для развития розничной сети мини-маркетов «Рублевский». Предполагается, что финансирование МФК позволит RTL Holdings построить до 2013 года 20 новых супермаркетов в Минске и регионах.
По информации аналитического департамента Colliers International, интерес к торговой недвижимости со стороны инвесторов объясняется низкой насыщенностью рынка. На начало прошлого года обеспеченность Минска торговыми площадями составила 0,3 кв м на одного жителя столицы. Качественных площадей и того меньше - около 0,2 кв м. В Вильнюсе этот показатель составляет 0,6 кв м, в Риге - 0,65 кв м, Варшаве - 0,71 кв м. Кризис только усугубил ситуацию. Из-за проблем с финансированием в прошлом году, в частности, в Минске была введена лишь треть запланированных торговых площадей.
Еще одно причина интереса - высокая доходность торговой недвижимости. По данным центра «Конкордия Инвест», доходность торговой недвижимости Беларуси составляет 12-14%. В России и Украине этот показатель составляет 5-6%, а в Европе еще ниже.
Среди перспективных с точки зрения финансирования инвесторы также рассматривают отельный сектор. «В строительстве отелей, в частности, в Минске, заинтересованы европейские, ближневосточные, российские и прибалтийские девелоперы и операторы», - отмечает управляющий директор Colliers International Андрей Павлышко. По его словам, активность потенциальных инвесторов в первом квартале 2010 года даже выше, чем в аналогичных периодах прошлого и позапрошлого годов.
«Сейчас зарубежные девелоперы изучают возможности входа в Беларусь и заняты поиском наиболее привлекательных площадок под развитие проектов по строительству торгово-развлекательных центров, транспортно-логистических комплексов, отелей. В связи со значительными объемами финансирования решения о начале проектов будут приниматься только после тщательного аудита правовых, экономических, технических аспектов, а также после проведения успешных переговоров с будущими якорными арендаторами или операторами», - подчеркнул эксперт.
Некоторое движение со стороны иностранных инвесторов наблюдается и в офисном сегменте, несмотря на то, что на конец года уровень вакантных площадей в бизнес-центрах Минска, по данным Colliers International, составлял около 15%. Но, по словам А.Павлышко, «есть интерес только к серьезным площадкам в центре Минска, на которых можно построить бизнес-центры, действительно соответствующие требованиям класса «А», обязательно обеспеченные достаточным количеством парковочных мест и современными инженерными системами. Сегодня офисные здания такого класса в Минске фактически отсутствуют. Устойчивый интерес к развитию проектов по строительству менее качественных бизнес-центров класса В1 и B2 не наблюдается, поскольку этот сегмент в настоящее время показывает признаки перенасыщения».
В целом, оценивая нынешние ожидания инвесторов, Павлышко отметил, что «приходя в Беларусь, инвесторы рассчитывают на получение более высоких ставок доходности, чем, например, в Восточной Европе, Прибалтике, что является показателем того, что зарубежные инвесторы оценивают инвестиции в белорусские проекты как более рискованные и, соответственно, ожидают от них большей отдачи».