Максимальная доходность при разумных ставках
22.03.2010
—
Новости Экономики
Агентства недвижимости перестраивают работу с клиентами, чтобы сохранить свое присутствие на рынке аренды коммерческих объектов. Не пожелавшие перестроиться сходят со сцены.Изменения, происходящие сегодня на минском рынке коммерческой недвижимости, являются следствием, с одной стороны, финансового кризиса, а с другой - перехода рынка на более высокую ступень развития. И то и другое в совокупности стало причиной того, что для успешной работы в этом секторе агентствам недвижимости уже недостаточно просто продавать или сдавать в аренду объекты.
Несмотря на то, что рынок коммерческой недвижимости очень сложен и разнообразен, спрос на риэлтерские услуги при реализации коммерческих объектов не растет. Но при этом наблюдаются всплески роста уровня вакантности помещений в бизнес- и торговых центрах, даже тех, которые по всем классическим учебникам должны быть успешными. Одновременно растет число недовольных арендаторов, готовых переехать, но не делающих для этого ничего. То есть растет отложенный спрос.
Сегодня некоторые агентства недвижимости просто свернули свою деятельность в секторе коммерческой недвижимости. Другие же, наоборот, решили усилить свое присутствие, наполнив услуги качественно новым содержанием.
По сути, то, что сегодня предлагает группа компаний "Твоя столица" своим клиентам, имеет отношение, с одной стороны, к управлению коммерческой недвижимостью, а с другой - к управлению бизнесом.
Рассказывает заместитель директора ОДО "Твоя столицаконсалт" Юрий ПОПОВ.
- Время, когда агентства недвижимости работали по принципу "продал, сдал в аренду - получил деньги и дальше побежал", ушло. Изменился рынок, изменились потребности клиентов. И мы тоже обязаны менять технологии под эти потребности. Сегодня мы хотим и готовы работать с клиентами на долгосрочной основе.
В пакете услуг для арендаторов - представление интересов в переговорах с арендодателями, проведение сравнительного анализа помещений по финансовым, техническим, инфраструктурным показателям, оценка договорных условий при возобновлении (продлении арендных отношений), управление договорами аренды. Плюс традиционный набор, включающий анализ рынка, подбор объектов аренды и юридическое сопровождение сделок.
Корпоративный пакет для собственников (арендодателей) включает дополнительно услуги по выявлению оптимальных коммерческих условий аренды и продажи, консультации по финансовой стратегии реализации недвижимости, разработку стратегии позиционирования и маркетинговой программы.
Например, мы видим, что компания развивается, что она через каждые год-два вынуждена переезжать в новый офис, на 20-30% больше предыдущего. Но, может быть, в этом случае выгоднее купить площадь около 1 тыс. кв. м, а лишние метры сдавать в аренду, до полного заполнения объекта под собственные нужды. Или более целесообразно было бы не купить, а арендовать помещение большей площади, что называется, "на вырост", а временные излишки сдать в субаренду. И таких ситуаций масса. Мы проанализируем все возможные варианты и поможем клиенту выбрать наиболее приемлемый.
При этом самое главное для нас - получение клиентом максимальной выгоды. Гарантией качества нашей работы является, опять же, наша заинтересованность в конечном результате - сделке. Мы прекрасно понимаем, что, оказав реальную помощь одной фирме и доказав, что долгосрочное сотрудничество с нами приносит положительный результат, мы сможем привлечь других клиентов.
Причем, оказав услугу, решившую проблему, мы не оставляем своего клиента. За ним закрепляется личный консультант, что позволяет быть в курсе всех тенденций на рынке и своевременно на них реагировать. А это крайне важно при работе на рынке коммерческой недвижимости, так как он активно меняется, в частности пополняется новыми объектами. Причем объектами, как правило, все более качественными как по своему техническому оснащению, так и по другим параметрам.
Или, например, арендатор с собственником не могут договориться по размерам арендных ставок, не могут прийти к компромиссному решению по существенным условиям договора. И это нормально, потому что ни одна из сторон не владеет полной информацией о ситуации на рынке и каждая аргументирует в свою пользу. В худшем случае один теряет хорошего арендатора и несет убытки, второй - выгодное место для осуществления своей деятельности. Если в переговорном процессе участвует профессиональный консультант, переговоры заканчиваются сделкой, приемлемой для обеих сторон.
Минские собственники (арендодатели) хоть и считают, что сами прекрасно могут справиться с заполнением своих площадей, тоже нуждаются в личном консультанте по недвижимости. Опыт соседних стран наглядно демонстрирует, что максимальный эффект в управлении недвижимостью, как и в любой другой сфере, дает специализация. А если собственник сам управляет объектом, сам занимается подбором арендаторов, сам ведет переговоры и т. д., то это от недопонимания своей выгоды.
Замечу также, что арендаторы в развитых странах более подвижны, поскольку считают каждый цент. И в этом им помогают грамотные консультанты, владеющие ситуацией на рынке недвижимости. Мы тоже к этому придем и, думаю, довольно скоро - все идет к тому.
Уверен, что рынок уже созрел для того, чтобы принять наши новые услуги. Это как раз та классическая ситуация, когда спрос рождает предложение.
Все прежние новации, которые предлагались нашей компанией, шли с некоторым опережением спроса. Мы предлагали то, что становилось по-настоящему востребованным через год-два. Достаточно вспомнить, как медленно со стороны застройщиков формировался спрос на консалтинговые услуги. Сегодня уже никого не нужно убеждать в том, что консалтинг - это обязательный этап в жизни любого инвестиционного проекта.
Отмечу также, что, акцентируя внимание на арендаторах и арендодателях, мы ни в коем случае не намерены отказываться от услуг при купле-продаже объектов, долевом строительстве. Но надо признать: рынок долевого строительства коммерческой недвижимости сужается. И это закономерные процессы, обусловленные развитием всего рынка коммерческой недвижимости.
Все больше девелоперских компаний, и об этом мы не раз говорили, строят объекты с целью сдачи их в аренду. Они не заинтересованы в распродаже площадей на стадии строительства. То есть мы постепенно приближаемся к тому моменту, когда на рынке коммерческой недвижимости будут преобладать арендаторы, арендодатели и инвесторы, которые покупают объекты недвижимости с целью долгосрочного извлечения прибыли и покупают не по частям - по 100-300 кв. м, а целиком.
Несмотря на то, что рынок коммерческой недвижимости очень сложен и разнообразен, спрос на риэлтерские услуги при реализации коммерческих объектов не растет. Но при этом наблюдаются всплески роста уровня вакантности помещений в бизнес- и торговых центрах, даже тех, которые по всем классическим учебникам должны быть успешными. Одновременно растет число недовольных арендаторов, готовых переехать, но не делающих для этого ничего. То есть растет отложенный спрос.
Сегодня некоторые агентства недвижимости просто свернули свою деятельность в секторе коммерческой недвижимости. Другие же, наоборот, решили усилить свое присутствие, наполнив услуги качественно новым содержанием.
По сути, то, что сегодня предлагает группа компаний "Твоя столица" своим клиентам, имеет отношение, с одной стороны, к управлению коммерческой недвижимостью, а с другой - к управлению бизнесом.
Рассказывает заместитель директора ОДО "Твоя столицаконсалт" Юрий ПОПОВ.
- Время, когда агентства недвижимости работали по принципу "продал, сдал в аренду - получил деньги и дальше побежал", ушло. Изменился рынок, изменились потребности клиентов. И мы тоже обязаны менять технологии под эти потребности. Сегодня мы хотим и готовы работать с клиентами на долгосрочной основе.
В пакете услуг для арендаторов - представление интересов в переговорах с арендодателями, проведение сравнительного анализа помещений по финансовым, техническим, инфраструктурным показателям, оценка договорных условий при возобновлении (продлении арендных отношений), управление договорами аренды. Плюс традиционный набор, включающий анализ рынка, подбор объектов аренды и юридическое сопровождение сделок.
Корпоративный пакет для собственников (арендодателей) включает дополнительно услуги по выявлению оптимальных коммерческих условий аренды и продажи, консультации по финансовой стратегии реализации недвижимости, разработку стратегии позиционирования и маркетинговой программы.
Например, мы видим, что компания развивается, что она через каждые год-два вынуждена переезжать в новый офис, на 20-30% больше предыдущего. Но, может быть, в этом случае выгоднее купить площадь около 1 тыс. кв. м, а лишние метры сдавать в аренду, до полного заполнения объекта под собственные нужды. Или более целесообразно было бы не купить, а арендовать помещение большей площади, что называется, "на вырост", а временные излишки сдать в субаренду. И таких ситуаций масса. Мы проанализируем все возможные варианты и поможем клиенту выбрать наиболее приемлемый.
При этом самое главное для нас - получение клиентом максимальной выгоды. Гарантией качества нашей работы является, опять же, наша заинтересованность в конечном результате - сделке. Мы прекрасно понимаем, что, оказав реальную помощь одной фирме и доказав, что долгосрочное сотрудничество с нами приносит положительный результат, мы сможем привлечь других клиентов.
Причем, оказав услугу, решившую проблему, мы не оставляем своего клиента. За ним закрепляется личный консультант, что позволяет быть в курсе всех тенденций на рынке и своевременно на них реагировать. А это крайне важно при работе на рынке коммерческой недвижимости, так как он активно меняется, в частности пополняется новыми объектами. Причем объектами, как правило, все более качественными как по своему техническому оснащению, так и по другим параметрам.
Или, например, арендатор с собственником не могут договориться по размерам арендных ставок, не могут прийти к компромиссному решению по существенным условиям договора. И это нормально, потому что ни одна из сторон не владеет полной информацией о ситуации на рынке и каждая аргументирует в свою пользу. В худшем случае один теряет хорошего арендатора и несет убытки, второй - выгодное место для осуществления своей деятельности. Если в переговорном процессе участвует профессиональный консультант, переговоры заканчиваются сделкой, приемлемой для обеих сторон.
Минские собственники (арендодатели) хоть и считают, что сами прекрасно могут справиться с заполнением своих площадей, тоже нуждаются в личном консультанте по недвижимости. Опыт соседних стран наглядно демонстрирует, что максимальный эффект в управлении недвижимостью, как и в любой другой сфере, дает специализация. А если собственник сам управляет объектом, сам занимается подбором арендаторов, сам ведет переговоры и т. д., то это от недопонимания своей выгоды.
Замечу также, что арендаторы в развитых странах более подвижны, поскольку считают каждый цент. И в этом им помогают грамотные консультанты, владеющие ситуацией на рынке недвижимости. Мы тоже к этому придем и, думаю, довольно скоро - все идет к тому.
Уверен, что рынок уже созрел для того, чтобы принять наши новые услуги. Это как раз та классическая ситуация, когда спрос рождает предложение.
Все прежние новации, которые предлагались нашей компанией, шли с некоторым опережением спроса. Мы предлагали то, что становилось по-настоящему востребованным через год-два. Достаточно вспомнить, как медленно со стороны застройщиков формировался спрос на консалтинговые услуги. Сегодня уже никого не нужно убеждать в том, что консалтинг - это обязательный этап в жизни любого инвестиционного проекта.
Отмечу также, что, акцентируя внимание на арендаторах и арендодателях, мы ни в коем случае не намерены отказываться от услуг при купле-продаже объектов, долевом строительстве. Но надо признать: рынок долевого строительства коммерческой недвижимости сужается. И это закономерные процессы, обусловленные развитием всего рынка коммерческой недвижимости.
Все больше девелоперских компаний, и об этом мы не раз говорили, строят объекты с целью сдачи их в аренду. Они не заинтересованы в распродаже площадей на стадии строительства. То есть мы постепенно приближаемся к тому моменту, когда на рынке коммерческой недвижимости будут преобладать арендаторы, арендодатели и инвесторы, которые покупают объекты недвижимости с целью долгосрочного извлечения прибыли и покупают не по частям - по 100-300 кв. м, а целиком.