"Вторичка" уступает новостройкам
15.03.2010
—
Новости Экономики
Цена предложения долевого строительства квартир по состоянию на 8 марта находилась в пределах от 700 до 3.000 USD/кв. м. При этом основная часть новостроек предлагалась по ценам от 1.000 до 1.300 USD/кв. м. Это дает основание утверждать, что квадратный метр в новостройках подешевел как минимум на 100 USD в эквиваленте.
По имеющейся информации, у некоторых столичных фирм-застройщиков объем реализации квартир на стадии строительства с привлечением льготных кредитов доходил в последние полгода до 80-95%. Есть конкретные примеры, когда даже те застройщики, которые в прежние годы отличались стабильно высокими ценами на квартиры, в нынешнем году предлагают квадратные метры по 1.000-1.100 USD.
В частности, одна из фирм распродала очередникам-льготникам несколько многоквартирных домов (примерно 1.400 квартир, или около 110 тыс. кв. м) по цене ниже 1.100 USD/кв. м на стадии закладки фундамента. Что касается вторичного рынка, то здесь снижения цен пока не прослеживается, хотя и роста тоже не наблюдается. Покупательская активность хоть и выросла с начала года, но недостаточно для того, чтобы цены росли.
По данным Национального кадастрового агентства по состоянию на начало марта, в феврале на минском вторичном рынке было заключено и зарегистрировано 425 квартирных сделок купли-продажи. На долю квартир до 50 кв. м пришлось 55,3% сделок. 44 квартиры имели площадь от 80 кв. м и более. 6 квартир -- до 30 кв. м включительно. Средняя цена продажи составила 4,44 млн. BYR/кв. м при средней площади квартиры 29,1 кв. м. Для сравнения: в феврале 2009 г. было продано 13 квартир аналогичного размера (2,5% от всего количества сделок в феврале 2009 г.) в среднем по 4 млн. BYR/кв. м при средней площади квартир 28 кв. м.
Следует отметить, что в первые 2 месяца прошлого года количество сделок тоже не слишком обнадеживало. Но в итоге за год на вторичном рынке жилья в Минске было совершено квартирных сделок на 4% больше, чем в 2008 году, и на 14% больше, чем в предкризисный 2007 год.
Нынешний февраль, по словам директора агентства недвижимости "БелЦТН" Николая Простолупова, оказался плохим в первую очередь потому, что не удалось сделать нормальный задел на март. Обычно срок подготовки квартиры к сделке, после того как покупатель определился с вариантом покупки, составляет около 3 недель. То есть более половины сделок, которые совершаются в каждом текущем месяце, готовятся в предыдущем месяце. "Так вот, на переходе март не просматривается. Мартовская перспектива, которую нарисовал февраль, очень удручающая", - заметил Н. Простолупов.
Продавцы держат нереальные цены. Из общего массива квартир (по разным оценкам, это 6-7 тыс. единиц), которые предлагаются сегодня на продажу, только 10% находятся в обороте. То есть с ними можно реально работать, говорят риэлтеры. Остальные 90% квартир непродаваемы, потому что продавцы категорически отказываются уступать в цене. Причем эти 90% продавцов - люди, которые не заинтересованы в срочной продаже.
По данным агентства "Час-Пик", в структуре предложения двухкомнатные квартиры сегодня занимают 31%, трехкомнатные - 30%. На долю однокомнатных квартир приходится около 23% предложения, 6% - комнаты. В структуре спроса лидируют однокомнатные - 39%, на втором месте двухкомнатные - 37%.
Наибольшей популярностью у покупателей пользуются три административных района - Фрунзенский, Центральный и Советский. При этом Фрунзенский район - самый популярный у потенциальных покупателей однокомнатных квартир. Московским и Центральным районами больше интересуются покупатели, которые ищут двухкомнатные квартиры. В то же время наибольший спрос на трехкомнатные квартиры - в Советском районе.
Результаты мониторинга, проводимого специалистами агентства "Час-Пик", позволяют сделать вывод, что однокомнатных больше всего предлагается во Фрунзенском районе (он же лидирует и по всем остальным категориям квартир), меньше всего - в Партизанском (здесь и спрос самый низкий). В секторе двухкомнатных квартир второе место по количеству предложений делят Московский и Советский районы. В секторе трехкомнатных квартир вторым выступает Советский район, а вот на третьем месте - сразу три района: Центральный, Первомайский и Московский. При этом Первомайский район уступает только Фрунзенскому по количеству предлагаемых на продажу многокомнатных (4 и более комнат) квартир. Кстати, спрашивают такие квартиры чаще всего во Фрунзенском и Советском районах, реже всего - в Ленинском и Октябрьском.
В целом спрос превышает предложение в 2-2,5 раза в секторе однокомнатных квартир, примерно в 1,5-2 раза - в секторе двухкомнатных.
Что касается более габаритных квартир (3 и более комнат), то здесь предложение превышает спрос. Исключениями являются Центральный и Советский районы, где спрос на "трешки" пусть и незначительно, но превышает предложение. При этом в Заводском, Ленинском и Октябрьском районах трех- и четырехкомнатных квартир предлагается в 3-4 раза больше, чем спрашивается.
То, как будут вести себя цены в текущем году, трудно прогнозировать даже глядя на успевший подскочить с начала года индекс цен строительно-монтажных работ.
Судя по активности этого индекса, оптимистичным прогнозам, что рост цен в строительстве по итогам текущего года не превысит 10%, скорее всего, не суждено сбыться. Только за первые два месяца года строительно-монтажные работы официально подорожали на 3,25%.
В частности, индекс цен в строительстве на февраль установлен Министерством экономики на уровне 101,68% к январю. А в январе индекс составил 101,55% по отношению к декабрю 2009 года.
Если учесть, что с 15 февраля цена на природный газ для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей выросла в Беларуси на 25% (со 174,18 до 217,73 USD/тыс. куб. м без НДС), то следует ожидать, что в марте индекс цен строительно-монтажных работ снова подрастет.
Между тем прогнозируемый рост цен в строительстве в рублевом эквиваленте вовсе не следует рассматривать как повод к повышению цен на квартиры, о чем уже полтора года мечтают продавцы. Здесь многое будет зависеть от оперативности банков, с которой они отреагируют на предложение председателя правления Нацбанка снижать процентные ставки по кредитам.
При нынешних процентных ставках по кредитам довольно большая доля спроса будет откладываться на потом, и чтобы снова расшевелить покупателей, как в прошлом году, продавцам придется снижать цены.
Не следует сбрасывать со счетов и девальвацию белорусского рубля. То есть в нынешнем году может повториться сценарий 1999-2000 годов, когда стоимость строительства квадратного метра в рублях росла, а квартирные цены в долларовом эквиваленте снижались.
Поэтому продавцам квартир, рассчитывающим в текущем году отыграть прошлогоднее падение цен, следует хорошенько взвесить все "за" и "против". В то же время у покупателей, решивших повременить с приобретением жилья и дождаться очередного падения цен, тоже есть шанс прогадать. Потому что если банки начнут активно снижать процентные ставки, то это спровоцирует подъем спроса и создаст почву для положительной ценовой динамики, как это происходило в 2005-2007 годах.