Год лопнувших пузырей
Самый масштабный рынок
Рынок квартир столицы – это 36% от общереспубликанского по итогам 2009 года. Из 29 445 проданных в стране квартир (с учетом долей) на столичный сегмент пришлась 10 581 сделка на общую сумму около 700 миллионов долларов США. Много это или мало и как на потребительский спрос повлиял пресловутый кризис? Считаем...
Максимальное за последние четыре года число сделок в Едином государственном регистре недвижимого имущества в столице в декабре 2006 года – 1422 – ушедший год, хоть и признанный специалистами «временем покупать», не превысил. Прошлогодний ноябрьский «рекорд» – 1107 сделок купли-продажи, скорее, ближе к спросу 2008 года с его максимумом в 1198 сделок в сентябре. В результате всего +4% к 2008-му. Как оказалось, несмотря на падение цены квадратного метра жилья, чего в Минске не случалось, наверное, за последние 10 лет, накопить достаточно денег на покупку квартиры за предыдущие годы успели совсем немногие.
Если же говорить о месяцах затишья на столичном рынке жилой недвижимости, прошлый год больше всего заставил поволноваться продавцов: абсолютный минимум последних четырех лет наблюдался в январе 2009 года – 325 сделок. Для сравнения: годом ранее было 480 сделок, а в 2007 году... 714 (январь) и 711 (ноябрь).
А вот ценовое «дно» в прошлом году рынок квартир столицы, исходя из данных Национального кадастрового агентства (НКА) о реальных сделках, нащупал в июле – 1205 USD/кв.м (-27,5% к среднему значению цены января 2008 года). После этого спрос с небольшими коррективами вырос до ноябрьского максимума, а цена стала расти, прибавляя по несколько десятков долларов в месяц.
Что касается потребительских качеств квартир, принципиальных изменений в прошлом году тут не произошло: одинаковым спросом у минчан пользовались однокомнатные (37% всех сделок) и двухкомнатные (36%) квартиры. Правда, если раньше чаще продавались-покупались квартиры в так называемых «хрущевках» (в 2006-м и 2007 годах на долю квартир, построенных до 1969 года, приходилось около 27% сделок), то сегодня покупатели предпочитают новостройки. Так, сделки с квартирами в домах, сданных в эксплуатацию после 2000 года, занимают теперь 39%.
Самый предприимчивый рынок
В Бресте, как ни в одном другом областном центре, успели воспользоваться возможностями ушедшего года, названного специалистами лучшим временем для того, чтобы покупать недвижимость. За 12 «кризисных» месяцев на рынке жилья средняя цена квадратного метра здесь упала примерно на 274 доллара – до 765 с 1031 доллара в 2008 году. В июне, когда снижение достигло своего годового минимума в 646 USD/кв.м, активность «дальнозорких» брестчан, напротив, дошла до пика последних двух лет: 311 сделок (+121% к максимуму 2008 года!).
В итоге предприимчивые брестчане за 2009 год совершили на 14,7% сделок купли-продажи больше: 1590 против 1386 в 2008 году. Такая активность покупателей стала абсолютным рекордом среди шести крупнейших городов страны, ведь даже в Минске рост заключенных сделок на рынке квартир в 2009 году составил всего 4%.
Самый кризисный рынок
Больше всего нехватку покупателей в сравнении с 2008 годом ощутил гомельский рынок квартир. Здесь спрос упал почти в полтора раза: по данным НКА, в прошлом году было заключено лишь 1537 сделок купли-продажи (2389 – в 2008 году). Покупательская активность гомельчан колебалась между минимумом в 68 сделок в январе 2009 года и максимумом в 170 сделок купли-продажи в марте. Это при том, что годом раньше самое меньшее число сделок здесь было 140 (январь 2008 года), а начиная с июля вообще не опускалось ниже 210.
Что касается средней цены квадратного метра, аналитики НКА подсчитали: ее медиана с 900 долларов за квадратный метр в январе 2009 года плавно опустилась до 771 доллара в декабре, уже в марте оттолкнувшись от «дна» в 614 USD/кв.метров. Итого получается 14,5% за 12 месяцев кризиса, что даже не «отбило» январское подорожание доллара в белорусских рублях на те самые 20,5%.
Самый дешевый рынок
Наибольшее падение реальной цены квадратного метра в прошлом году произошло в Витебске: в январе среднее значение (медиана) равнялась всего... 428,60 доллара. Судя по тому, что в этом месяце было куплено квартир едва ли не больше, чем за каждый следующий месяц 2009 года – сразу 213, среди витебчан оказалось больше всего тех белорусов, которые после девальвации рубля решили не мелочиться. Вместо холодильников, стиральных машин и телевизоров они скупали недвижимость. В результате здесь, по данным НКА, был зафиксирован самый большой в стране показатель январской активности покупателей за последние два года среди областных центров, не «миллионеров» по численности населения.
Весь 2009 год в Витебске сохранялся стабильный спрос на квартиры, ни разу не упав ниже минимума в 113 сделок (апрель), но и не превысив октябрьского максимума в 233 сделки.
Самый пассивный рынок
Рынок жилья Могилева кризиса будто бы и не заметил: самый вялый в 2008 году, он таким же оставался и в 2009-м, установив абсолютный рекорд падения покупательской активности до 44 сделок в январе прошлого года. Депрессивное настроение могилевчан продолжалось вплоть до августа: количество заключенных сделок здесь варьировалось между 50 и 85 в месяц. Затем, будто решив, что цена уже на «дне» (медиана – 685,30 USD/кв.м), покупатели активизировались. В итоге по числу сделок четвертый квартал почти побил «антирекорд» первых трех кварталов: 541 сделка против 609. В декабре жители областного центра настолько «разошлись», что вообще совершили абсолютное большинство транзакций с жилой недвижимостью за последние два года: 283, совершенно нелогично сбив цену продажи до минимума за последние два года – 630,99USD/кв.м.
Самый стабильный рынок
В Гродно цена продажи квадратного метра, росшая в течение всего 2008 года, за 2009-й рухнула с максимального среднего значения (медианы) в декабре 2008 года – 844,52 доллара – до 604,15 в марте 2009-го. За весь год она так и не превысила свой январский рекорд в 722,05USD/кв.м.
В январе 2009 года в областном центре было совершено всего 82 сделки купли-продажи квартир (-25% в сравнении с январем 2008 года). Впрочем, первый месяц, ознаменованный чередой новогодних праздников, кризисный он ли нет, – всегда один из самых вялых в году. Причем не только на рынке недвижимости. Апогей спроса на жилье у гродненцев в 2009 году пришелся на весну: 204 сделки в марте, 221 – в апреле и 216 – в мае.
В результате жители города, показавшего самую минимальную амплитуду колебания цен, за год кризиса купили лишь на 8,1% меньше квартир, чем в 2008 году: 2069 против 2251. Возможно, у гродненцев просто не было необходимости продавать свою квартиру, чтобы построить новую: денег и так хватает...
Обзор подготовлен по данным Национального кадастрового агентства.