Деньги - в метры
Этап основной ценовой коррекции на рынке недвижимости можно считать пройденным. И сегодня вложение средств в недвижимость, цены на которую практически приблизились к себестоимости, – самый разумный способ превратить деньги в действенный «длинный» актив.
«EJ:Недвижимость» вместе со специалистами компании «Евронедвижимость» проанализировала рынок офисных помещений города в чисто административных зданиях Минска как один из самых ликвидных.
Большинство покупателей и продавцов сегодня адаптировались к состоянию «кризиса». Предложение объектов большое и раскупаются в первую очередь качественные объекты: в оживленных местах, с отдельным входом, удобной парковкой, рациональной планировкой...
И все-таки выбор офисов сокращается, как и количество строящихся объектов: за 2009 год – минус 40%. В течение ближайших 2–3 лет (обычный срок строительства) Минск может столкнуться с дефицитом офисных помещений. Продавцы здорово поумерили свои аппетиты, и с ними можно хорошо торговаться, чем многие покупатели умело пользуются.
– Доходность по валютным депозитам снижается и будет снижаться. Динамику легко проследить: с 15–17% она уже упала примерно до 8% годовых, и Нацбанк, похоже, сделает все возможное для ее поддержания. Да и нынешнюю ситуацию в мире с долларом нельзя назвать стабильной: ни у кого нет уверенности в том, что будет с ним лет через 7–10... Недвижимость, как любой материальный актив, все-таки в этом плане надежна, – рассуждает руководитель компании «Евронедвижимость» Эдуард СИДОРОВ. – Мы считаем, что к концу 2010 года недвижимость подорожает в среднем до 10%, если не будет серьезных катаклизмов. Кризисы приходят и уходят, а недвижимость остается. 1998 год это хорошо показал, и те, кто в то время инвестировал в недвижимость, думаю, нисколько об этом не сожалеют.
Главный плюс такого вложения денег – высокая ликвидность купленных площадей. Что бы ни происходило на рынке, хороший офис в меньшей степени подвергается колебаниям цен. Тем более что его всегда можно использовать для собственных целей.
Правда, чтобы выбрать лучшее из всего объема предложения, стоит обратиться к специалистам, которые владеют информацией и умеют работать на этом рынке.
Как же читать таблицу, приведенную в статье? Поясняет руководитель аналитического центра АН «Евронедвижимость» Дмитрий КУХАРЕВИЧ:
– Основа подсчета – это, как всегда, арендная ставка и цена продажи. Годовой процент доходности инвестиций мы посчитали из соотношения стоимости офиса в долларах к ставке арендной платы в евро.
Мы отобрали 20 построенных административных зданий, сравнили по ним текущие цены предложения на продажу, адекватные цены сделок за 2009год, цены сделок по аренде и вероятные цены сделок по продаже. Возможно, кто-то не согласится с таким подходом, но мы считаем его правильным и адекватным текущему состоянию рынка. На данный момент к продаже в этом сегменте представлены бизнес-центр «Парус» на Мележа, 1, «Инфо», «Порт», «Парк» и здание по улице Скрыганова, 6. Но отсутствие большого числа предложений в этом сегменте лишь подчеркивает, что владельцы офисов расценивают свою недвижимость все еще как выгодную инвестицию.
Так, один из лидеров списка – бизнес-центр «Терминал».
– Он строился с участием дольщиков и относительно недавно запущен в эксплуатацию, поэтому сейчас там ничего не продается. Но мы посчитали, что адекватная стоимость квадратного метра в нем на уровне 1900 USD/кв.м. При аренде около 16 евро доходность подобного актива может составить около 16,5% годовых с уплатой НДС. И, насколько можно увидеть, это не единственный доходный объект.
Как себя поведет в ближайшее время главное мерило доходности инвестиций – арендная ставка? Ведущий специалист компании «Евронедвижимость» Дмитрий РУБИН уверен:
– Если аренда и будет расти в течение 2010 года, то очень несущественно, потому что на данный момент для этого нет причин. С другой стороны, и нет оснований для ее существенного падения. Скорее всего, в течение года размер ставки будет незначительно колебаться плюс-минус несколько процентов, пока себя не исчерпает весь запас предложения. В прошлом году оно превышало спрос: получилось так, что в один локальный момент сдали либо готовят к сдаче семь крупных зданий. Они стали в себя втягивать арендаторов со всего города. Но этого предложения хватит ненадолго.
Основания для такой уверенности у аналитика есть. Как всегда, они – в цифрах.
– Возьмем бизнес-центр «Парус»: 34 000 кв. м, из них 25 000 кв. м – полезной площади. Вроде бы много. Но если посчитать: одной достаточно серьезной фирме нужен офис в 300–600 метров. Чтобы заполнить «Парус», нужно всего 50 таких компаний. Для Минска это немного. А если взять компании-гиганты... Ведь те же примерно 150 000 кв. м пустующих площадей в прошлом году в пересчете на крупные фирмы дает потребность во всего 300 арендаторах. Разве это много для столицы?
Так что, по мнению специалистов, до избытка рынку коммерческой недвижимости еще далеко. А вот оживление спроса среди инвесторов уже налицо.
– В Москве сроки окупаемости коммерческой недвижимости начинаются от 10 лет. В Европе – еще больше, хотя, конечно, там инвестиции требуют и меньших вложений. В Беларуси мы можем говорить о 8–9 годах в среднем, хотя бывают случаи, когда этот срок снижается до семи и даже пяти лет! – рассуждает Эдуард Сидоров. – Конечно, если говорить об инвестировании на этапе строительства, то эти сроки существенно меньше, зато возрастают риски...
Как отличить успешный объект от менее успешного? Офисы какой площади наиболее оптимальны для инвестирования? Что лучше – дешево купить и недорого сдать или выбрать объект подороже? Как выбрать «правильного» арендатора? На некоторые вопросы все-таки лучше получить ответы у специалистов по инвестициям...
