НКА: В 2009 году недостоверными были цены в 25-30% договоров

Спрос на жилье был, есть и будет всегда, несмотря ни на какие кризисы, уверен Дмитрий Ритвинский, начальник отдела оценки земель и мониторинга рынка недвижимости Национального кадастрового агентства. О том, как менялась ситуация на рынке вторичного жилья, какие квартиры пользуются повышенным спросом у минчан и почему не всегда в договоре указывается реальная цена сделки, наш гость рассказал в студии TUT.BY.

В ушедшем 2009 году рынок жилой недвижимости сильно лихорадило: падали цены, возникали проблемы с кредитами. В результате за год в Минске было заключено 10,5 тыс. сделок с недвижимостью. Мало ли это?

Это не так уж и мало. Если сравнивать статистику 2008 и 2009 годов, то в прошлом году как раз наблюдался рост количества заключенных сделок на 4%. То есть год был совершенно не мертвым. В целом по стране таких сделок произошло порядка 30 тыс. По количеству сделок, совершенных в областных центрах, тоже наблюдается небольшой рост, но в целом число заключенных договоров соответствует уровню 2008 года.

Как менялись цены на жилье в течение года?

Средняя цена сделок купли-продажи квартир упала всего лишь на 20-22% к ценам января 2008 года. До середины 2008 года происходил рост цен купли-продажи, потом была некоторая стабилизация, а с декабря 2008 года наблюдалось падение цен, которое достигло дна в июле 2009 года. Начиная с августа 2009 года происходил небольшой рост, буквально по полтора-два процента в месяц, и в декабре 2009 года мы вышли на 80% от уровня цен января 2008 года. В январе 2010 года опять произошло небольшое падение, до 78,5% к уровню января 2008 года. Такое падение характерно для января: именно в этот месяц заключается минимальное количество сделок.

Какова средняя цена на недвижимость? Можно ли назвать минимальную и максимальную цену на жилье?

В январе 2010 года в столице средняя цена квадратного метра составила 1200-1300 долларов. Можно сказать о минимальной цене квадратного метра, указанного в договоре купли-продажи. Но нужно учитывать, что не всегда в договоре купли-продажи два лица, которые заключают между собой договор о переходе права собственности, указывают реальную рыночную стоимость объекта недвижимости. Минимальное значение, фиксируемое в договоре, иногда может быть на уровне пяти-семи долларов за квадратный метр. Но ведь переход права собственности был осуществлен не за эти деньги. В договоре могла быть указана оценочная стоимость, которая берется по данным БТИ: если дом старый, 1950-1960-х годов постройки, то и оценочная стоимость его будет низкая. А продают зачастую по рыночной стоимости, но у каждого свои мотивы, указывать ли ее или нет. Только продавцу и покупателю известно, сколько же реально стоил этот объект недвижимости.

Максимальная стоимость более-менее соответствует рыночной - 2500-2900 долларов за квадратный метр. Это премиум-сегмент, наиболее дорогой, в центре Минска, и, скорее всего, эти цены соответствуют действительности. Но таких сделок очень мало, около одного процента.

Как часто указывается не соответствующая действительности стоимость жилья в договорах купли-продажи?

По нашим данным, в 2009 году не релевантных, не адекватных рынку недвижимости сделок было около 25-30%. Это немало, но ситуация несколько исправилась по сравнению с 2005-2006 гг., когда недостоверными были цены в 70% договоров. Будем надеяться, что процент недостоверных сделок будет доходить до трех-пяти, как это есть в развитых цивилизованных странах.

Как вообще менялась цена жилья в 2009 году в зависимости от его потребительских качеств? Какие квартиры потеряли в цене больше всего?

Наиболее невостребованными стали дома и квартиры, расположенные в домах, построенных до 1980 года. Всего четыре процента сделок было совершено по купле-продаже квартир, расположенных в домах до 1960 года постройки. Спрос на эти квартиры значительно упал.

Наибольшей популярностью по количеству заключаемых сделок пользовались квартиры в домах после 2000 года постройки. Сделок по таким квартирам было 39%. То есть спросом пользуются квартиры в домах до десяти лет с момента ввода его в эксплуатацию.

В период активного роста цен быстро дорожала недвижимость в пригородах Минска. Востребованы ли эти жилые площади сегодня?

Такое жилье востребовано. В пригородах ведется застройка жилыми домами, формируются жилые кварталы, реализуются удачные проекты. Ценовой сегмент позволяет приобретать там жилье: по сравнению с Минском квадратный метр стоит дешевле на 10-20%, а доехать до центра Минска иногда получается быстрее, чем из удаленных районов самой столицы.

Как изменились предпочтения покупателей в период кризиса?

По количеству комнат наиболее популярными в Минске являются одно-, двухкомнатные квартиры: немногие могут позволить себе квартиры большей площадью. В процентном соотношении однокомнатные квартиры составляют 37%, двухкомнатные - 36%, трехкомнатные - 21%, оставшиеся шесть процентов приходятся на остальной сегмент. Предпочтения по месту расположения практически пропорциональны по всему Минску.

Интересует ли покупателей материал стен и другие потребительские качества жилья?

Что интересует покупателей, знают риелторы. В сделках по материалу стен чаще всего фигурируют панельные дома - 48%. Это вполне объяснимо: у нас практически 80% всей жилой застройки Минска составляют типовые панельные дома. Далее идут кирпичные дома - 22%, блочные и смешанные. В последнее время пользуются спросом и монолитные дома.

Цена предложения традиционно отличается от цены сделки. Какие корректировки на торг внес кризисный год?

В середине 2009 года, в момент максимального спада, корректировки доходили до 15-20%. Сегодня можно говорить о цифрах в 9-10%. Но по собственному опыту я знаю, что не все продавцы готовы торговаться: чистых сделок купли-продажи, перехода права собственности совершается до десяти процентов. Многие делают длинные цепочки, продают свою квартиру, чтобы улучшить жилищные условия. Продавцу не всегда выгодно снижать цену, потому что ему не хватит той суммы, на которую готов торговаться с ним покупатель. Поэтому он либо откладывает продажу, либо ждет нового покупателя.

Вы говорили о количестве сделок и стоимости квадратного метра. Какое начало заложено в 2010 году и какие прогнозы вы строите на весь год?

Делать прогнозы - это очень неблагодарно, но есть все предпосылки для стабилизации рынка. Падения ниже, чем это было в середине 2009 года, ожидать не приходится. Но все будет зависеть от принятых политических решений, от того, как сработает экономика в этом году, как будет выполнена программа по государственному строительству и госзаказам, какие площадки будут выделяться коммерческим застройщикам, на каких условиях и по какой стоимости они будут строить. Лучшее время покупки было в середине 2009 года.

Что бы вы посоветовали молодой семье, желающей приобрести жилье в Минске?

Есть два самых простых варианта приобрести квартиру в Минске. Если человек является нуждающимся и относится к льготной категории граждан, можно попытаться получить льготный кредит. Можно взять кредит на общих основаниях, если это позволяет заработная плата, и искать подходящий вариант покупки. Но я бы не зацикливался на Минске: у нас есть четыре города-спутника, которые тоже станут востребованными.

Можно изучить кредитную линию банков. На сегодняшний день есть некоторые выгодные предложения, которые могут быть даже выгоднее, чем некоторые льготные категории. Есть система строительных сбережений, которая позволяет, подождав и накопив некоторую сумму, получить кредит ниже 17%.

Можно ли говорить об отложенном спросе, который имел место в 2009 году, и о его влиянии на ситуацию на рынке жилья и недвижимости в 2010-м?

Не приходится говорить о том, что спрос был отложен: рост сделок произошел, несмотря на кризис и на то, что не у всех поднялась заработная плата. Спрос постоянен, иногда он повышается или снижается, но, как правило, стабильно растет.