Шумный указ
Безобидный на первый взгляд Указ № 518 об аренде, не успев как следует навредить отечественному бизнесу, уже изрядно подпортил инвестиционный имидж страны.
Вступивший в силу с 1 января 2010 года Указ № 518 вместе с утвержденными им приложениями, который фактически заменил Указ президента от 30 сентября 2002 г. № 495 с соответствующим положением, должен был якобы упростить жизнь арендаторов государственной недвижимости, а также торговых центров и рынков всех форм собственности.
Однако всего за один месяц наступившего года указ наделал не меньше шума, чем ожидаемое повышение ввозных пошлин на импортные автомобили для физлиц. Почему?
Одно то, что указ обязывает до 31 марта 2010 года привести договоры аренды объектов, подпадающих под его действие, в соответствие с новыми правилами, уже делает данный законодательный акт непопулярным. Требование перезаключить долгосрочный договор аренды даже при сохранении прежних условий и размеров арендных платежей - это, по сути, вмешательство в хозяйственную деятельность субъектов хозяйствования.
Не случайно изменения законодательства по аренде в международной консалтинговой компании Colliers International назвали самым главным событием 2009 года на белорусском рынке коммерческой недвижимости в глазах международных консультантов и инвесторов, в том числе потенциальных.
"Изменение законодательства по аренде насторожило потенциальных инвесторов и снизило их интерес к развитию проектов коммерческой недвижимости в Беларуси, а также значительно ухудшило показатели финансовых моделей, которые разрабатываются по международным требованиям для зарубежных финансовых институтов по таким проектам. Иначе говоря, единовременно были стерты все усилия многих международных инвестиционных консультантов, международных юристов и консультантов по недвижимости по изменению устоявшегося мнения зарубежных инвесторов и девелоперов о ненадежности существующих сегодня возможностей для вложения в белорусские проекты", - заметил в разговоре с корреспондентом "БР" директор ИООО Colliers International Андрей Алешкин.
Достаточно сказать, что указ диктует правила определения арендных ставок для владельцев торговых центров всех форм собственности. Якобы таким образом он защищает права мелких арендаторов - тех же индивидуальных предпринимателей - от необоснованного завышения арендных ставок за торговые площади. Хотя на самом деле большого проку от этого самим арендаторам ТЦ тоже не очень много.
Ведь указ не запрещает устанавливать фактически любые арендные ставки, если они обоснованы. То есть размер платы за аренду помещения должен покрывать те расходы собственника (арендодателя), которые он понес в результате создания объекта и несет в результате его содержания и обслуживания. Таким образом, приведя обоснование, собственник может легко согласовать с комиссией горисполкома арендную ставку для бутика в торговом центре на Комаровском рынке около 35 EUR/кв. м в месяц. Много это или мало для арендатора, который снимает 8 кв. м помещения и торгует цветами? Но, с другой стороны, не можешь - не арендуй, ищи место дешевле.
Чем же еще не понравился указ и почему в Совете министров срочно занялись подготовкой разъяснительного документа? Кстати, о подготовке такого документа 22 января сообщил первый заместитель председателя Госкомимущества Беларуси Сергей Пятков на встрече с представителями предпринимательских структур и госорганов, где обсуждались проблемные вопросы арендных отношений.
Оказалось, что указ не дает четкого ответа на вопрос: распространяются ли его положения на объекты частной собственности и если да, то на какие конкретно.
Еще одна проблема обусловлена возможностью повышения арендной платы. Документом предусматривается, что арендодатели могут использовать повышающие коэффициенты от 0,5 до 3 включительно к базовым ставкам арендной платы, характеризующие коммерческую привлекательность объекта. А вот как их применять, в документе не говорится.
Очевидно, что если есть коэффициенты, значит, собственник государственного имущества невольно оказывается перед выбором: применить максимальный коэффициент и спать спокойно или применить разумный коэффициент, рискуя попасть в поле зрения контролирующих органов. Ведь рано или поздно придет представитель КГК и скажет, что в результате применения невысокого коэффициента государство недополучило столько-то миллионов рублей. И доказывай потом, что в случае применения большего коэффициента государство вообще ничего не получило бы, потому что разбежались бы и те немногочисленные арендаторы, которые сегодня есть.
Беспокойство вызывает еще один момент. При расчете арендной платы за площади, арендуемые для размещения руководителя, иных органов управления юридического лица либо его обособленных подразделений, в том числе их структурных подразделений, осуществляющих материально-техническое, финансовое, кадровое, юридическое обеспечение, а также ведение бухгалтерского учета и делопроизводства, ставка арендной платы умножается на 3. Из-за этого коэффициента у многих частных фирм возникают опасения по поводу возможного увеличения платы за аренду, поскольку в некоторых офисах руководители могут размещаться в одном помещении с исполнителями.
А может, паника оказалась, как всегда, излишней?
"Пока у нас нет информации, что в республике идет увеличение арендной платы", - отметил на заседании С. Пятков. Госкомимущество в оперативном порядке проводит разъяснительную работу по вопросам арендных отношений в соответствии с Указом № 518, работает горячая линия. "Мы постарались принять максимальные меры по доведению до сведения арендаторов и арендодателей Беларуси разъяснений всех возникающих вопросов", - утверждает чиновник.
Чтобы проверить, действительно ли все спокойно, звоним в Могилев владельцу ЧУП с большим стажем работы на рынке и задаем вопрос: "Договор аренды перезаключили? Арендная плата увеличилась?".
"Договор - в стадии перезаключения. Арендодатель, местное ЖРЭО, заверил, что арендная плата не повысится", - отвечает собеседник. И добавляет, что в конце 2008 года Могилевский облисполком принял решение о повышении арендных ставок для определенной категории арендаторов в 5 раз. Потом поразмыслили, просчитали последствия и отменили решение. "Думаю, что и в этот раз все обойдется", - надеется могилевский бизнесмен.
Знакомый предприниматель в Гродно работает тоже много лет, арендует производственные помещения. Со ставками пока все нормально. Он уверен, что власти не пойдут на повышение арендной платы. "Ведь если ее увеличат, то кто же налоги платить будет? Ведь арендная плата включается в себестоимость продукции. Если себестоимость больше - меньше рентабельность, меньше поступления в бюджет", - приводит свои доводы предприниматель.
Обращение в несколько агентств недвижимости тоже не выявило особого беспокойства. По словам риэлтеров, в первые две недели января были волнения со стороны частников, арендующих помещения в административных зданиях республиканской и коммунальной собственности, но затем волнения улеглись.
По словам С. Пяткова, в настоящее время проводится мониторинг арендной платы в республике. К 10 февраля уже ожидаются итоги перезаключения договоров аренды в январе. В целом же этот процесс продлится до марта.
В свою очередь председатель Республиканской конфедерации предпринимателей Виктор Маргелов отметил: "Думаю, мы справимся с проблемами по арендной плате, поскольку есть понимание и стремление найти решение вопросов".
Чтобы разобраться с вопросами аренды оперативно, было принято решение о включении в соответствующую межведомственную группу руководителей и представителей общественных организаций - Минского столичного союза предпринимателей и работодателей, Республиканской конфедерации предпринимателей, Белорусского союза предпринимателей.
И в заключение еще один штрих к сказанному.
Правила аренды недвижимости государственной собственности менялись в прошлом году, по сути, два раза. Сначала под занавес 2008 года был принят декрет, который увеличил до 3 лет минимальный срок заключения договора аренды (договор можно заключать на меньший срок, но только по желанию арендатора). А спустя 8 месяцев вышел и Указ № 518, который обязал перезаключить договоры аренды. Причем под перезаключение как раз и попали те договоры, которые были заключены на срок более 1 года. Для тех же, кто заключал договоры ежегодно на срок меньше года, дабы избежать регистрации договоров, которую, кстати, декрет отменил, необходимость заключить новый договор, пусть даже и на новых условиях, - дело привычное.