Почва для роста

Кризис обнажил многие проблемы рынка недвижимости и одновременно ускорил его переход на новый, более высокий уровень.О том, что нового узнали о себе и о рынке недвижимости его профучастники и чем в будущем могут обернуться для рынка произошедшие перемены, рассказал в интервью корреспонденту "БР" руководитель группы компаний "Твоя столица" Владимир ДАВИДОВИЧ.

- Основным фактором, который оказал большое влияние на рынок, стало то, что объемы коммерческого кредитования оказались существенно снижены. Это произошло во всех сегментах рынка. В секторе жилищного строительства коммерческое кредитование было, по сути дела, заменено льготным. Я бы сказал, что замена оказалась сопоставимой, что позволило сохранить набранные в предыдущие годы темпы жилищного строительства. К сожалению, ресурсы получил ограниченный круг покупателей. Но строительная отрасль осталась живой. И это очень позитивный фактор.

Также я бы отметил появление на обоих сегментах рынка недвижимости девелоперов с амбициозными проектами и с академическими, четкими подходами к их реализации, то есть к девелопменту. До прошлого года такого в Беларуси не наблюдалось. В среде девелоперов существовало устойчивое мнение, что работа над проектом должна начинаться с эскизного проекта. Все предшествующие стадии, например, консалтинг, разработка концепции проекта еще до начала проектирования, всерьез не воспринимались, считались излишествами, ненужной тратой времени и денег.

Как пример, впервые в прошлом году у нас появились заказы на комплексное обслуживание девелоперских проектов начиная с концептуальной проработки на предпроектной стадии.

Причем нормальные системные подходы появились в секторе не только коммерческой, но и жилой недвижимости.

В то же время кризис обострил хронические проблемы рынка, особенно в сегменте коммерческой недвижимости. Тихая стагнация сменилась шоковой терапией. И мы увидели объекты, в том числе уже созданные, угасание которых неминуемо в обозримом будущем. В первую очередь это касается торговых объектов. Некоторые из них, почти построенные, могут вообще не открыться, некоторые придется заморозить и перепрофилировать в силу полной неконкурентоспособности и непродуманности концепции.

В секторе офисной недвижимости некоторые объекты постигнет та же участь, но здесь в силу специфики рыка процесс угасания будет более длительным.

Под угасанием я имею в виду постепенную утрату объектом способности приносить доход его владельцу или владельцам. Доля таких объектов, по нашему мнению, - от 30 до 40% рынка.

Следующая тенденция, которая очень заметно проявилась на рынке в прошлом году, - это гораздо более серьезное отношение девелоперов к вопросам реализации своих объектов.

Как в жилой, так и в коммерческой недвижимости можно выделить группу - она немногочисленна и представлена крупными проектами, находящимися на начальной стадии реализации, - где девелоперы задумываются о брокеридже заранее и так же серьезно, как и обо всех других этапах девелопмента. Это девелоперы так называемой новой волны, о которых я упоминал вначале. Они прекрасно понимают, что реализация (продажа) объекта или брокеридж - это целая система, целый комплекс мер, учитывающих множество факторов, причем не только внешних, но и внутренних, специфических для каждого проекта.

Вторая группа девелоперов, с проектами, находящимися на завершающей стадии реализации, столкнувшись с кризисом, массово занялась созданием собственных служб реализации (продаж), параллельно пытаясь поддерживать бессистемные отношения с риэлтерами. Застройщики стали думать о рекламировании своих объектов, о мотивации персонала службы реализации и т. д. То есть занялись работой, не свойственной девелопменту.

По нашим расчетам, такой непрофессиональный подход к реализации объектов обеспечивает до 10% потерь ожидаемого дохода.

К тому же практика показывает, что если служба реализации сама стоит у прилавка, то в этом случае крайне тяжело избежать проявления двух серьезных негативных моментов. Первое - это понятное желание продавать как можно больше объектов, при этом не заботясь о максимально приемлемой для рынка стоимости. И второе - непрозрачность ценовой политики, которая к тому же является благоприятной средой для произрастания коррупции внутри девелоперской компании.

Есть примеры девелоперских компаний с очень амбициозными планами, где, однако, сам руководитель вынужден лично беседовать с покупателями и выставлять им окончательную цену, сам решать, дать ли им скидку и в каком размере. Это крайне неэффективно и не нужно. Система скидок должна быть прозрачна - ни больше ни меньше.

Отмечу также, что на практике, если нам не удается убедить застройщика в ущербности бессистемного и непрозрачного подхода к ценовой политике, мы отказываемся от заключения контракта с ним, какими бы заманчивыми ни казались перспективы сотрудничества.

Совершенно очевидно, что со временем девелоперы поймут всю бесперспективность такого пути и отдадут предпочтение системным, принятым в мировой практике подходам к реализации и обратятся к профессионалам. В свою очередь, службы реализации перестанут "стоять у прилавка", а будут заниматься выстраиванием взаимоотношений между застройщиком и риэлтерскими компаниями.

Уверен, что к тому моменту и сами риэлтеры усовершенствуют свои методы работы с застройщиками и смогут предложить новые, более эффективные технологии продаж.

Еще один тренд, неожиданно сохранившийся в прошлом году: собственники (арендодатели) объектов коммерческой недвижимости, несмотря на кризис, не избавились от привычки считать, что услуги риэлтерских организаций по поиску арендаторов должны оплачивать только арендаторы.

То есть по-прежнему имела место незаинтересованность арендодателей в максимальной заполняемости предназначенных для сдачи в аренду площадей. Это можно объяснить отсутствием конкуренции и привычки считать каждую копейку, как это принято делать в Европе. Но главная причина - отсутствие рынка инвестиционных продаж.

Когда, например, объект продается инвестору целиком с существующими арендаторами, то при продаже учитывается каждый неэффективно используемый метр и значение имеет сумма, которая из-за этого теряется.

Почему нет рынка инвестиционных продаж? Потому что почти все минские торговые центры или бизнес-центры объектами инвестиционных продаж не могут быть в принципе. Каждый объект разделен между множеством собственников. То есть наличие мелких собственников даже для более-менее удачных объектов -  не очень хорошая перспектива.

Не сомневаюсь, что в ближайшие годы в Минске появятся объекты, которые можно будет рассматривать как объекты инвестиционных продаж, так как сегодня мы уже работаем с этими проектами, находящимися на начальной стадии реализации.

Многие проблемы, которые обострил кризис, будут обсуждаться на бизнес-форуме, где встретятся ведущие игроки рынка недвижимости Восточной Европы и Беларуси. Этот форум мы проводим вместе с международной компанией Сushman& Wakefield для наших белорусских партнеров.

Что удивило в прошлом году?

В сегменте жилья - то, что жилищные облигации не стали альтернативой долевому строительству, даже несмотря на позитивные изменения в законодательстве. Менталитет потребителя, отличающегося консервативностью, и несовершенство схем реализации жилищных облигаций, которые по-прежнему используют застройщики, принижают значимость жилищных облигаций как эффективной формы привлечения денежных средств в жилищное строительство.

Мы уверены, что в наступившем году отношение к жилищным облигациям у потребителя изменится в лучшую сторону.

В сегменте коммерческой недвижимости - это упрямое нежелание арендаторов менять арендодателей, при том что последние демонстрируют такое же упрямое нежелание снижать арендные ставки, которые иногда выше рыночных на 30%. Причину такого непонятного явления я вижу только в одном - в своеобразном менталитете белорусского потребителя.

И последнее, что нельзя оставить без внимания по итогам прошлого года, - это громкие скандалы на рынке новостроек, вызванные неисполнением застройщиками обязательств перед дольщиками. Учитывая сохранившиеся проблемы с финансированием у некоторых участников рынка, не исключено появление таких случаев и в текущем году.

Не хотелось бы заканчивать интервью на минорной ноте. В общем и целом я уверен во многих позитивных тенденциях и приятных открытиях на рынке недвижимости в 2010 году, которые приблизят его профучастников, а значит, и конечного потребителя к европейским и мировым стандартам.