Цены – не недвижимость: будет рост?

Фото:topbuilder.ru

О главных кризисных тенденциях уходящего года эксперт рассуждает в интервью «EJ:Недвижимость».

– Вступать или не вступать в долевое строительство во время кризиса – как на этот вопрос отвечали для себя белорусы в течение 2009 года?

– Начало 2009 года сопровождалось активностью населения, которое хотело успеть вступить в долевое строительство по рублевым ценам, установленным на конец 2008 года. К сожалению, большая часть застройщиков уже в первой декаде января увеличила цены на 15–20%, тем самым приведя их в соответствие с принятым в конце 2008 года долларовым эквивалентом. Данное увеличение привело к практически полному параличу рынка долевого строительства.

Первые признаки оживления стали наблюдаться лишь в июне, когда за счет вполне оправданного плавного снижения цен рынок предложения вернулся к долларовому эквиваленту цен декабря 2008 года. За это время продолжали накапливаться факторы макроэкономического характера, которые вызывали необходимость еще большего снижения реальной (в белорусских рублях) стоимости жилья. К данному шагу частные застройщики оказались готовы в разное время и, как правило, с опозданием на один-два месяца.

Наблюдаемые в столице тенденции снижения цены и перемены в активности потребителей, в том числе сезонные в летний период, формировали ситуацию и на рынках регионов. Но здесь снижение цены происходило с удвоенной скоростью, что в конечном итоге уже к лету привело к практически полному прекращению сделок в сегменте долевого строительства.

Таким образом, неоднородность рынка негосударственного долевого строительства и отсутствие взвешенного и основательного подхода к формированию текущей и будущей политики продаж стало причиной неравномерного развития рынка недвижимости в сегменте новостроек в 2009 году. Главными факторами, определяющими поведение и выбор потребителя, явились цена и надежность застройщика.

– Какие-то специфические, кризисные тенденции можно выделить?

– Я бы назвал стабильное нежелание частных застройщиков корректировать политику продаж. Зачастую они просто не принимали в расчет стремительно изменяющиеся условия внешней среды и макроэкономические индикаторы, которые говорили о падении покупательской способности населения. Да и факт ухудшения в целом ряда социально-экономических показателей развития тоже оставался неучтенным.

– Как, по-вашему, было ли долевое строительство главной «палочкой-выручалочкой» для строительных компаний, пытающихся удержаться на плаву в течение 2009 года?

– Ограниченное количество денежных средств, направляемых в жилищное строительство со стороны частных застройщиков и их банков-партнеров, с момента зарождения долевого строительства делало его своеобразной «палочкой-выручалочкой» в финансировании коммерческой части этого сегмента рынка. Вместе с тем в периоды экономического спада и кризиса ликвидности международная практика идет по пути не прямого финансирования, т.е. выделения средств конечному потребителю, а не продавцу-производителю (в нашем случае – застройщику). Это в свою очередь обеспечивает более качественные условия для конкуренции и ликвидации эффекта «мыльного пузыря», образование которого можно констатировать и на рынке недвижимости Беларуси.

– В целом 2009 год для рынка недвижимости можно назвать в большей степени успешным или все-таки провальным?

– Скорее он все-таки был успешным. Ведь под давлением внешних факторов и вызванных ими внутренних национальный рынок недвижимости выявил наиболее сильных и перспективных застройщиков. Все остальные игроки рынка получили несколько полезных уроков. Кризис указал на необходимость исследования среды во всем многообразии факторов, способных как в текущей ситуации, так и в прогнозируемом будущем оказать существенное влияние на ход реализации проектов строительства объектов недвижимости.

Но если судить по объемам строительства и степени выполнения планов ввода в эксплуатацию жилья, то 2009 год по состоянию на декабрь месяц по этим показателям можно назвать вдвойне провальным по сравнению с прошлым.

– Кто в большей степени, а кто в меньшей пострадал от кризисных явлений 2009 года: застройщики, риелторские компании, покупатели?

– Больше всего пострадали покупатели, которые вынуждены были в противоречивом информационном поле успеть вовремя сориентироваться и принять правильное решение. Застройщики оказались в сравнительно менее тяжелой ситуации. Ведь они обладали определенным запасом финансовой прочности, который обеспечил продолжительный рост рынка на протяжении пяти предшествовавших спаду лет. К тому же застройщики обладали и более широкими возможностями по сбору и выявлению качественной информации о состоянии и тенденциях рынка. Индикаторами тяжести при этом, как правило, выступали стадия реализации проекта, на которой застройщика застали последствия кризиса, потребительские характеристики самого объекта, его целевая аудитория, ценовая политика и структура финансирования.

– Можно ли уже сейчас погнозировать более-менее определенное развитие событий в строительной отрасли хотя бы на начало 2010 года?

– Сколько-нибудь качественный прогноз можно будет сделать в первой-второй декаде января 2010 года. Однако уже объявлены основные параметры социально-экономического развития на следующий год, запланировано сокращение объемов возводимого в столице жилья, трехкратное уменьшение объемов средств, направляемых на льготное кредитование, уменьшение ставок по кредитам на недвижимость. Это позволяет прогнозировать рост реальных цен на жилье в пределах 10–15% в год. При этом несбалансированность рынка коммерческого жилья будет выявлять как проекты, по которым цены будут продолжать снижаться, так и проекты с еще большими, по сравнению с предложенными, темпами роста цен.