СКОЛЬКО СТОИТ ДОМ ПОСТРОИТЬ
Проблема, которую обсуждали депутаты на прошлой неделе в ходе парламентских слушаний, так или иначе касается каждого: «Состояние и перспективы развития законодательства в сфере жилищного кредитования населения».
При этом, как отметил в своем вступительном слове председатель Палаты представителей Национального собрания Владимир Андрейченко, «обеспеченность граждан жильем — один из самых наглядных показателей эффективности социальной политики государства, а жилищное строительство, в свою очередь, — мощный фактор развития экономики. Именно поэтому жилье, наряду с экспортом, продовольствием и охраной здоровья, входит в число государственных приоритетов».
Думаю, актуальность заявленной темы даже и не нужно обосновывать, поскольку каждый из нас или собирается строить свое жилье, или имеет намерения улучшить жилищные условия, или думает, как помочь детям решить жилищный вопрос.
Но как констатировал основной докладчик на слушаниях вице-премьер Виктор Буря, к сожалению, большинство наших граждан не имеет достаточных средств, чтобы в полном объеме профинансировать строительство собственного дома или квартиры. И, следовательно, любой, кто пытается решить жилищную проблему, вынужден искать заемные средства, т.е., в первую очередь, пользоваться кредитами банков.
При этом выступавшие в ходе слушаний и депутаты, и чиновники, и эксперты замечали, что сегодня из всех схем кредитования строительства жилья в нашей стране реально работает только система льготного кредитования. В то же время сложилась ситуация, когда в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий — более 700 тыс. семей. Нагрузка на бюджет с каждым годом становится все больше, а количество очередников не уменьшается. Как было сказано с трибуны, при такой практике скоро «расходы бюджета только на обслуживание льготных кредитов на жилищное строительство станут соизмеримы с объемами льготного кредитования».
С другой стороны, фактически льготные кредиты — это на 99% вклады граждан, которые они внесли на депозиты. Еще часть жилья строится с привлечением собственных средств граждан и организаций, а также иностранных инвестиций. Словом, такая вот проблема.
Поиском ее решений и занялись правительство, и парламент. Одним из путей, как считают законодатели, может стать развитие системы ипотечного кредитования. Ипотека — залог недвижимого имущества. В данном случае залогом становится строящаяся квартира. Под этот залог банк и дает кредит. Если застройщик не выплачивает кредит, банк забирает квартиру за долги. В Беларуси в 2008 году принят Закон «Об ипотеке», но в силу ряда причин он пока не работает. И прежде всего потому, что наше законодательство запрещает выселять человека из его жилья, не предоставив ему другую жилплощадь.
Вторая схема, которую предлагают парламентарии, чтобы подтолкнуть очередников активнее использовать собственные средства при строительстве жилья, — это система жилищно-строительных накоплений.
Такие системы на протяжении нескольких десятилетий успешно работают в Австрии, Чехии, Словакии и других странах Европы. С 2002 года жилищно-строительные сбережения получили развитие в Казахстане. А классическим примером действия этой системы считается Германия. Суть ее такова. Любой гражданин, желающий получить кредит на строительство жилья, открывает счет в специализированном финансовом учреждении (банке или, как их называют в Германии, кассе) и делает взносы на этот счет в течение определенного времени — от 3 до 7 лет, пока не накопит сумму, равную 50% стоимости будущего жилья. Затем это учреждение выдает вкладчику оставшуюся сумму в виде кредита. Вкладчик становится кредитополучателем и начинает строить свое жилье. Принципиальное отличие этой системы в том, что, во-первых, проценты в таких учреждениях ниже, чем в обычном банке. Во-вторых, гражданин сам решает, каким образом ему делать вклад — сразу или частями. И, в-третьих, в странах, где эта система работает, вкладчикам государство ежегодно начисляет премии, если, конечно, те в соответствии с договором не пользуются вложенными деньгами. И самое главное, система жилищно-строительных накоплений, если она закрытая (деньги вкладчиков используются только по целевому назначению — на строительство жилья или улучшение жилищных условий вкладчиков-кредитополучателей), то кризис в экономике на нее практически никак не влияет.
В Беларуси в упрощенном виде эта схема используется Беларусбанком. Почему в упрощенном? Потому что система работает как открытая, процентные ставки установлены на уровне ставки рефинансирования Национального банка, нет государственных премий, а сроки вкладов — от 19 месяцев до 7 лет.
И еще об одном предложении, которое прозвучало в выступлении спикера парламента Владимира Андрейченко и которое затем поддержало большинство выступавших: «Рассматривая вопросы жилищного кредитования, нельзя упускать из виду интересы граждан, чьи доходы не позволяют самостоятельно, без помощи государства, обеспечить себя жильем. Это молодые семьи, одинокие люди и пенсионеры. В связи с этим следует подумать об увеличении фонда государственных жилых помещений, передаваемых в наем или аренду, а также о стимулировании организаций, осуществляющих строительство жилья для передачи его в некоммерческий наем или аренду. Многие страны решение жилищной проблемы начинали с формирования именно таких фондов жилья». Когда-то, в советское время, так и было. Фактически мы все арендовали государственное жилье. Потом почему-то кто-то в правительстве решил, что все должны стать собственниками жилья, и государственного жилья практически не стало. Но, как известно, новое — это хорошо забытое старое. Видимо, пришло время переосмыслить прошлый опыт.
Затронули выступавшие и еще один фактор, сдерживающий жилищное строительство, — невысокие доходы наших граждан. Было сказано, что в развитых странах средняя зарплата примерно равна стоимости квадратного метра жилья. У нас же она пока в 2—2,5 раза меньше. Но предложений, как ликвидировать этот разрыв, никто не высказывал.
В целом же обсуждение получилось достаточно конструктивным и плодотворным. При этом нельзя сказать, что проблема, обсуждавшаяся в Овальном зале Дома правительства, новая. Отнюдь. В 90-х годах прошлого века коммерческие банки и строительные фирмы пытались внедрять жилищные облигации. Несколько домов в столице было построено с применением жилищного займа. И тем более удивительно, что, ссылаясь на зарубежный опыт, никто из выступавших ничего не сказал об отечественном (кроме беларусбанковского).
Мы пока никак не осмыслили другую интересную цифру. О ней несколько раз говорилось в выступлениях. Оказывается, в Беларуси сегодня на каждого жителя построено 23,2 кв. м жилья. Это даже несколько больше, чем законодательная норма для граждан, которые признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий. Понятно, что качество жилья бывает разное, но получается, что в принципе в нашей стране жилищной проблемы не существует. Она, прежде всего, — следствие высоких темпов урбанизации, при которой немалая часть сельчан любыми способами стремится стать горожанами.
Закончились слушания принятием ряда рекомендаций, которые намерены реализовать и парламент, и правительство. Главная — парламент порекомендовал правительству «сформировать межведомственную группу для подготовки предложений по совершенствованию действующей системы улучшения жилищных условий граждан».
Ожидается также, что в ближайшей перспективе депутаты начнут обсуждать проект закона о жилищно-строительных сбережениях, который дорабатывается в Совмине. Хотя, как говорят сведущие люди, он пока далек от совершенства. В нем нет главного — государственных премий участникам системы жилищно-строительных сбережений, а значит, он не будет должным образом стимулировать потенциального застройщика.
Но, в любом случае, говоря словами вице-премьера Виктора Бури, «резких реформ в системе жилищного строительства не будет». Действительно, серьезные решения не терпят суеты, однако и затягивать решение проблем не стоит, поскольку, как показал опыт других стран, реальный эффект от создания системы жилищно-строительных сбережений граждане и экономика начнут ощущать через 6—7 лет. Следовательно, это тот самый случай, когда чем раньше, тем лучше.