"Локомотив" становится балластом

О готовящемся эксперименте сообщил первый заместитель министра архитектуры и строительства Михаил Абрамчук 25 ноября на парламентских слушаниях о перспективах жилищного кредитования населения.

М. Абрамчук проинформировал присутствующих о том, что концепция строительства доступного жилья направлена на решение жилищной проблемы через создание механизмов, повышающих доступность жилья для граждан. Речь идет о дальнейшем развитии социального жилья, создании и развитии фонда жилья для некоммерческого и коммерческого найма, создание системы жилищных строительных сбережений и ряде других позиций. Все они требуют дальнейшей проработки.

Например, необходимость внедрения в практику института аренды (коммерческого и некоммерческого найма) жилья в Беларуси уже назрела. И вице-премьер Беларуси Виктор Буря, и М. Абрамчук, и депутаты Палаты представителей говорили о том, что далеко не все сегодня могут позволить себе строить жилье в собственность даже с привлечением льготных кредитов.

"Считаю возможным остановиться на таком направлении решения жилищных проблем населения, как развитие системы жилья для сдачи в аренду с взиманием платы за пользование жилыми помещениями", - заявил В. Буря. Эта система, по мнению вице-премьера, может подойти тем гражданам, "кто не только не накопил или не в состоянии накопить средства на жилищное строительство или покупку жилья, но также кто не хочет или не может выплачивать кредиты" или вообще не хочет приобретать жилье в собственность.

Однако реализация данного направления, как заметил В. Буря, сопряжена с необходимостью единовременного вложения значительных средств и с высокими сроками окупаемости. "В нынешних условиях строительство и эксплуатация такого жилья возможны лишь при поддержке государства. Также необходима разработка соответствующих нормативно-правовых актов", - считает вице-премьер.

Как сообщил М. Абрамчук, предлагается построить в Минске экспериментальный дом для сдачи жилья в долгосрочный некоммерческий наем (в аренду) гражданам-очередникам, не желающим или не могущим построить собственное жилье с привлечением льготного кредита. По предварительным оценкам специалистов Минстройархитектуры, ежемесячные платежи за наем (аренду) квартиры в таком доме для квартиросъемщика будут в 2-2,5 раза меньше, чем ежемесячные расходы на выплату льготного кредита, предоставляемого для строительства аналогичной квартиры.

На пресс-конференции, которая состоялась по завершении парламентских слушаний, начальник управления жилищного строительства Минстройархитектуры Александр Горваль пояснил, что построить сам дом - не проблема. Главное здесь - подготовить нормативную базу для сдачи квартир в этом доме (а в последующем и в других домах) в некоммерческий наем. Как раз этим и будет заниматься Минстройархитектуры совместно с заинтересованными госорганами и депутатами парламента.

Что касается системы жилищных строительных сбережений, то для ее создания в Беларуси предстоит принять соответствующий закон, а также внести изменения в законодательство для устранения проблем, препятствующих реализации закона об ипотеке. Потому что без ипотеки не сможет работать система жилищных стройсбережений.

Проект закона о стройсбережениях находится в состоянии разработки уже несколько лет. А не принят он до сих пор потому, что не были решены два самых важных концептуальных вопроса этого документа: какой должна быть система стройсбережений - открытой или закрытой, и нужно ли предусмотреть государственные премии, которые начисляются участникам аналогичной системы во всех странах, где такая система действует.

К сожалению, как замечали некоторые из выступающих, время, когда следовало запустить систему стройсбережений в нашей стране, упущено.

Даже если правительство, Нацбанк и прочие заинтересованные придут к консенсусу и закон о стройсбережениях все же будет принят в следующем году, то результаты от его принятия появятся только лет через 6-7.

В частности, около 1 года понадобится на то, чтобы население поверило в систему, и еще 5-6 лет уйдет на то, чтобы первые участники смогли пройти накопительный этап и получить кредиты на приобретение жилья. И все это время в стране по-прежнему основным источником финансирования жилищного строительства будут выступать льготные кредиты, которые, как было замечено во время слушаний, уже сегодня становятся серьезным бременем для бюджета и банков.

Заместитель председателя правления Нацбанка Николай Лузгин сообщил, что за 10 месяцев банки выдали кредитов на жилищное строительство и покупку жилья на сумму 4,3 трлн. BYR, что на 31% больше, чем за соответствующий прошлогодний период. Из них льготных кредитов выдано на сумму 3,6 трлн., в том числе через Беларусбанк - 2,7 трлн., Белагропромбанк - 900 млрд. BYR.

Наращивание объемов кредитования в сегодняшних реалиях обусловило серьезный рост подверженности банковского сектора риску ликвидности. По словам Н. Лузгина, за 10 месяцев текущего года "увеличился разрыв между долгосрочными активами и пассивами банковского сектора, который достиг 19,2 трлн. BYR к 1 ноября 2009 года (рост на 8,8 трлн. BYR с начала года)". При этом наибольшие проблемы с ликвидностью испытывают Беларусбанк и Белагропромбанк, на которых лежит основная нагрузка по финансированию государственных программ, в том числе и жилищной программы.

При этом если в 2008 году на компенсацию банкам процентов по льготным кредитам, выданным на жилищное строительство гражданам, из бюджета направлено 500 млрд. BYR, то в 2010 году планируется на эти цели использовать 1,3 трлн. BYR.

И чем дальше будут отодвигаться сроки принятия закона о жилищных стройсбережениях, тем ощутимее будут расходы бюджета, подчеркнул В. Буря.

Вице-премьер уверен, что средствами граждан, которые сейчас лежат у них на депозитах (17 трлн. BYR на 15 ноября, в том числе 9,5 трлн. в иностранной валюте), можно будет воспользоваться на долгосрочной основе на цели жилищного строительства в том случае, когда люди будут уверены в их сохранности и получении сравнительно большого дохода.

Альтернативой сложившейся системе льготного кредитования могла бы стать реализация института ипотеки, как полагает В. Буря. Тем более что есть закон об ипотеке. Однако, по словам вице-премьера, в настоящих условиях ипотека затруднена по ряду причин: "отсутствие условий для долгосрочного кредитования, высокие процентные ставки по кредиту, вызванные относительно высоким уровнем инфляции, проблематичность обращения взыскания на заложенное жилое помещение по договору об ипотеке в случае нарушения получателем условий ипотечного договора и ряд других".

Между тем внедрение новых механизмов финансирования невозможно без решения общеэкономических вопросов, обеспечивающих параллельный рост реальных денежных доходов населения. Для успешного развития жилищного строительства жилье должно быть доступно с точки зрения финансового достатка граждан. Их средняя заработная плата должна догнать стоимость строительства квадратного метра жилья. Безусловно, при этом нужно будет продолжить работу по разумному сдерживанию роста стоимости строительства жилья в целом, считает заместитель премьер-министра.

Иными словами, жилищное строительство, которому в правительстве предрекают роль локомотива, способного вытащить за собой всю экономику, постепенно превращается в балласт для той же экономики. Хотя надо признать, что бюджетные средства, направленные на льготное кредитование, позволили строительному комплексу удержаться на плаву в условиях первого кризисного года.