«Никто не понял, но стартовал гигантский госпроект жилой застройки». Спросили у экспертов, что их удивило в этом году
2023-й год уже спешит помахать нам мокрой от декабрьских дождей лапкой и передать эстафету 24-му. И пока у нас остается в запасе несколько дней, мы решили подвести итоги года на рынке недвижимости. Чем запомнились прошедшие 12 месяцев − рекордами на вторичке, стартом продаж Северного Берега, а может – растущими ценами? Мы попросили наших экспертов обозначить основные тенденции года, рассказать о том, что их удивило, и выделить самые яркие события уходящего 2023-го на рынке недвижимости.
«Белорусы так и не нашли более понятных инструментов сохранения сбережений»
Наталья Литовская, независимый эксперт по жилой недвижимости в Беларуси:
− Главной тенденцией года был повышенный спрос – люди с марта активно улучшали жилищные условия. Можно бы было говорить, что благодаря кредитам, но количество сделок начало расти быстрее, чем процент сделок с привлечением кредита – и только увеличением доступности кредитов это поначалу объяснялось с натяжкой.
У нас на рынок традиционно влияет не только экономика (читай, доходы населения в валютном эквиваленте), но и настроения. Что такого произошло к марту, что рынок внезапно ожил? На мой взгляд, сработало два фактора.
Первый – люди к марту адаптировались к реалиям, поняли правила игры, решили, что все самое пугающее уже случилось. А значит, нужно хорошо жить тут.
Второе – белорусы так и не нашли более понятных инструментов сохранения сбережений. Банковская система оказалась в этом смысле ненадежной – и процент маленький, и уже есть прецедент, что снять разом свои 30-100 тысяч со счетов может не получится. Позже замаячила еще и угроза, что хранение больших сумм в банках будет платной. А хранить большие деньги под подушкой – мало кому хватает нервов. Отсюда – массовые инвестиции в жилье. Да, извлечь деньги, случись что, быстро не получится, но «сохранить к пенсии» деньги в квадратных метрах, которые пока будут сдаваться − вполне.
Мысль «раз не уезжаем, жить нужно хорошо сейчас» дала ускорение и загородному рынку. Поначалу выросли цены на самые интересные аукционные участки. Позже осмелели те, кто хочет загородный дом или дачу для отдыха (тут уже сказывается низкая доступность отдыха на привычных европейских курортах).
В части продаж дорогих объектов рынок активизировался только во второй половине года. Объяснение этому простое – дорогая недвижимость – это, по большей части, неликвид. Ликвидное то, что можно быстро продать по рыночной цене. Неликвид покупается для себя, чтобы самому жить в максимально комфортных условиях. К этой мысли состоятельные люди, тщательней просчитывающие риски, пришли чуть позже.
Из событий года я бы выделила два. Первое событие, изменившее рынок – это доступные кредиты. Ставки в январе были 17,4%, в июне – уже 14,4%-14,6%. Для Беларуси этот уровень ставок – весьма приемлемый. Мало того, кредитование «длится». В предыдущие годы оно к концу года, как правило, сворачивалось. Также сейчас недвижимость на общих основаниях кредитует не три банка, как это бывало ранее, а десять. Да, некоторые банки и под 15%, но это все еще доступные кредиты.
Второе событие шума не наделало, но в следующие годы начнет форматировать рынок новостроек. Я говорю о старте сразу двух крупных проектов. Первый − Северный Берег. Этот проект по объему квадратных метров – больше Минск Мира. Пока старт невнятный, но в перспективе можно говорить о большом объеме предложения. Мне кажется, никто еще не понял, но стартовал и второй – государственный − гигантский проект жилой застройки у Колодищей, Зеленый Бор. Он станет заметным в 2025-м, но время летит быстро.
Что касается удивлений, думаю, что для потребителей таковым стал рост цен на новостройки. Если в начале года на стадии строительства были предложения компактных евродвушек и евротрешек по 1080-1180 долларов, то к концу года самые невысокие цены держатся уже в рамках 1220-1350 долларов. Даже у госзастройщиков.
А лично меня удивило, что «Минскстрой» запланировал в лесу в Степянке строить коммерческие коттеджи и таунхаусы. Свои планы особенно не афиширует. Участок «Минскстрою» под этот проект уже выделен, а спрос на коммерческие коттеджи и таунхаусы в лесу точно будет. Правда, посмотрим, будет ли план реализован именно как коммерческое жилье. Случаи, когда «уникальный проект» превращался в секретный, уже были (пример – дом на улице Тихой, про который так и не рассказали, для кого его строят).
«Многие говорили, что активность пойдет на спад, но этого так и не случилось»
Андрей Чернышев, замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица»:
− Удивлением 2023-го я бы назвал то, что уже третий год подряд мы фиксируем рекордный показатель по количеству купленных квартир. Кто-то может сказать, что это было ожидаемо, но, я помню, что и год, и два назад, многие коллеги говорили, что активность рынка не может быть постоянной, и скоро она пойдет на спад. Как видим, этого до сих пор не произошло.
Я думаю, не последнюю роль тут сыграл фактор продаж на долевке. Дело в том, что мы все оперируем данными по вторичному рынку и готовым новостройкам, потому что их легко отслеживать. Но то, что продается в офисах застройщиков на стадии строительства, никто не видит. В свое время мы озадачились этим вопросом и провели определенные исследования. Так вот, по нашим данным в 2021-м году в офисах застройщиков на стадии строительства было продано порядка 30 тысяч квартир. В 2022-м, учитывая события того года − около 15-16 тысяч (наполовину меньше). В этом же году, по предварительным оценкам, эта цифра стала еще ниже − около 12 тысяч квартир. Скорее всего, перетеканием покупателей с первички на вторичку и объясняются наши рекорды на рынке.
Так, если 21-й год прошел у нас под эгидой «меняем старое жилье на новое» (тогда все активно покупали новостройки в Минск Мире и не только), то уже в 22-м году люди снизили обороты по покупке квартир на котловане. Соответственно, в 2023-м все это еще больше усилилось. К тому же, в этом году сократилось и само количество строящихся домов в продаже.
Теперь о тенденциях года. Помимо растущего спроса мы наблюдали и рост цены квадратного метра. По новостройкам за 12 месяцев стоимость квадрата выросла на 8-9%, на вторичке рост квадрата в сделках составил порядка 6%.
Второй тенденцией года я бы назвал то, что столичный рынок жилья продолжает осовремениваться, а покупатели становятся все более требовательными. Еще 10 лет назад потребителю было достаточно того, что квартира находится в новом доме и цена на нее не кусается, а уж какой там двор или подъезд – было не важным. Сейчас одного факта новизны уже мало. Сегодня люди смотрят не только на цену и год постройки, но и на локацию, на внешний вид дома, на планировку и на многое другое. Такой рост потребительских требований к квартирам − один из показателей развития рынка.
Третья тенденция года – кредиты, которые мы в этом году стали называть доступными (хотя в этом плане нам еще есть, к чему стремиться). В этом году количество покупателей с кредитами было рекордным (в ноябре их было 37%). Это – пиковые цифры за весь 2023-й год. И я даже более скажу, таких показателей не было никогда ранее. По новостройкам доля покупателей с кредитами выше – она превышает 65-67%.
Помимо кредитов спрос в этом году держался и на относительно стабильном курсе доллара. Если посмотреть в ретроспективе года, то скачки хоть и были, но не достигали каких-то шоковых значений.
Что касается загородного рынка, то если до 2020 года мы наблюдали негативную динамику, то после того, как мир встряхнуло коронавирусом, картина кардинально изменилась. Люди задумались о том, что иметь свой домик за городом – это здорово. В 23-м году, поскольку границы для большинства из нас оставались закрытыми, поездки на море были дорогими, а арендовать какую-то усадьбу было накладным, все эти тенденции только усилились.
При этом отмечу, что надеяться на рост цен на загородные дома не стоит как минимум в ближайшие несколько лет. Сейчас спрос хоть и восстанавливается, но все еще уступает предложению, которое продолжает расти. На 10 домиков, образно говоря, у нас есть 1 покупатель. Поэтому продавцам, во-первых, однозначно не стоит задирать цены. А во-вторых, ни в коем случае не уходить с рынка ни зимой, ни летом, ни осенью, ни весной. Как показывают наши данные, продажи загородки идут практически постоянно. К примеру, в этом году, помимо теплого сезона, пиковые продажи у нас были в октябре и ноябре. Причем в 2023-м одинаково хорошо продавались как дома за 8-10 тысяч долларов, так и объекты стоимостью 100-200 тысяч долларов.
Одним из событий года я бы назвал выход на рынок нового крупного застройщика. Так, если раньше у нас был один главный поставщик новостроек – «Дана Холдингс», то теперь появился и второй крупный игрок − «Риверсайд Девелопмент Лимитед», управляемый инвестором из ОАЭ. Однозначно − это позитивная новость для рынка, ведь в том, что количество новостроек сужается, нет ничего хорошего. Другое дело, что пока что Северный Берег продвигается за счет фактора новизны, и как любой новый продукт, вызывает ажиотаж. Конечно, застройщик уже показал, что у него есть опыт и современный подход к строительству, но посмотрим, как этот проект будет развиваться дальше, когда пройдет «букетно-конфетный» период. Главное – как в новом микрорайоне будут решаться бытовые вопросы: когда там появится инфраструктура, дороги, магазины и школы.
Второе событие – это выход на рынок большого количества апартаментов. Да, этот формат жилья предлагался в Минске и раньше, но в этом году одному из застройщиков удалось нивелировать главный минус апартаментов. Речь идет о том, что в апартаментах в Минск Мире теперь можно не только зарегистрировать юридическое лицо, но и «прописаться» вместе с членами семьи. Такие преференции для Минск Мира и Газпром Центра предусмотрены соответствующими указами Президента. Мне кажется, это важное событие на рынке. Да, остается вопрос с коммунальными платежами (их надо платить по тарифам для юридических лиц), но думаю, что и для этой проблемы придумают какое-то решение.
Третьим событием года я бы назвал те законодательные нововведения, которые были приняты решением Совмина в ноябре. На мой взгляд, к этому надо было прийти давно. Ведь эти нововведения на самом деле − еще одно подтверждение того, что белорусский рынок недвижимости становится более современным и более комфортным для потребителей. Именно на защиту их интересов и направлены принятые изменения.
«Каждый месяц у нас стабильно совершались сделки с домами стоимостью 500 тысяч долларов и выше»
Михаил Вавилов, руководитель отдела продаж АН «Авангард недвижимость»:
− Текущий год продолжил тенденцию высокого спроса 2022 года. К тому же, в этом году были доступны кредитные программы на недвижимость от различных банков, чем активно пользовались покупатели. При этом уникальность уходящего года в том, что входили в него мы с курсом доллара в 2,7, а заканчиваем с курсом в 3,2, и даже при этих данных спрос остается стабильно высоким.
Активность на рынке вторичного жилья в 2023-м году объяснялась и неким «дефицитом», который наблюдался на первичном рынке. Первые дома в Северном Береге только достраиваются, а Минск Мир уже распродан на 80%.
К трендам года можно отнести изменения с доверенностями, выданными за пределами РБ. Многих из тех, кто уехал за рубеж, эта новость застала врасплох. В результате, с желания продать вектор может сместиться в сторону «сдать в аренду». В связи с этим, к слову, могут возникнуть сложности с перерегистрацией, и тут без помощи профессиональных игроков не обойтись.
Спрос по загородной недвижимости в 2023-м году не был слишком высоким, но при этом каждый месяц у нас стабильно совершались сделки с домами стоимостью 500 тысяч долларов и выше. Это не может не радовать.
2023-й год был богат и на события. К самым ярким из них можно отнести старт продаж большого проекта Северный Берег, который еще долгое время будет на слуху.
Уникальным для нашего рынка стало и предложение в Минск Мире. В этом году застройщик анонсировал и запустил в продажу новый формат на рынке недвижимости – апартаменты. Особенность апартаментов в Минск Мире – возможность регистрации в них по постоянному месту жительства. Также там можно зарегистрировать юридическое лицо, так как новые здания будут иметь многофункциональное назначение для жизни и бизнеса.