"Активизировались россияне и покупатели из регионов". Эксперты рассказали, что сейчас происходит на рынке квартир Минска
В первый месяц лета рынок недвижимости, в частности, сектор квартир, был активным. Спрос не уменьшился, активизировались иногородние и россияне, даже вернулись те, кто еще несколько месяцев назад продал свою квартиру и уехал из страны. Эксперты подробно рассказали, каким был рынок в июне месяце и ждать ли снижения цен.
"Продавцов, которые в последующем становятся покупателями, стало на 10% больше"
По данным Национального кадастрового агентства, на 29 июня число сделок купли-продажи квартир с учетом долей и комнат в Минске составляет 1238 - на 61 сделку меньше, чем в мае. Это предварительные цифры, которые, как правило, в итоге становятся больше.
И этот месяц, скорее всего, не станет исключением. Ведь ожидаемое количество сделок, скорее всего, превысит майские показатели, считает Андрей Чернышев, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица». Напомним, что хорошие показатели в продажах квартир появились только в апреле месяце.
- Сейчас на активность покупателей в первую очередь влияет стабильность снизившегося обменного курса доллара и то, что на нашу страну не оказывается такое международное влияние, как многие того опасались. Текущую ситуацию можно рассматривать, как своего рода лакмусовую бумагу, которая показывает реальные приоритеты людей. С учетом открытия границ, доступности многих курортов и начала жаркого сезона отпусков, люди не пользуются этим, как, например, это было в 2019 году, отчего спрос проседал. Сегодня они наоборот, спешат воспользоваться благоприятной ситуацией чтобы все-таки решить свой жилищный вопрос, потому как понимают, что в будущем ситуация может усугубиться: вырастет курс доллара, могут остановить кредитование и т.п.
На данный момент покупку вторичного жилья кредитуют только три банка: “Беларусбанка”, “БТА - Банк” и “Белинвестбанк”. Но специалист отмечает, что у покупателей по-прежнему наибольшее доверие к “Беларусбанку”. Схожую ситуацию в агентстве наблюдали в 2019 году, когда временно банк остановил выдачу кредитов, но при этом на рынке оставались несколько банков с такой услугой. Однако, каждый второй клиент ждал возобновления кредитования именно “Беларусбанком”.
- Если в начале года мы видели снижение доли покупателей с кредитом - всего 4 %, то теперь эта цифра выросла до 11%. Как наши покупатели могут осиливать такие высокие ставки по кредитам? Во-первых, кредиты берутся не на всю или макисмально-возможную сумму, а лишь на доплату к стоимости продаваемой квартиры. Мы проанализировали сделки за полгода, и по-прежнему около 70% всех сделок совершаются в формате «цепочки» - когда для покупки «новой» квартиры нужно продать «старую». То есть, большинство продавцов в последующем становятся покупателями. А если говорить про второй квартал текущего года, то «цепочных» сделок стало процентов на 10% больше. А во-вторых, причины уже озвучивалась выше – покупатели спешат воспользоваться наличием кредитов в принципе.
Андрей Чернышев отмечает, что с прошлого месяца продавцы интересовались, можно ли возвращать цены, которые существовали на рынке до февраля нынешнего года. Специалисты не рекомендуют это делать, ведь у покупателей ничего не изменилось: доходы не выросли, кредитов мало, да и застройщики сейчас предлагают все больше акций и составляют неплохую конкуренцию вторичному рынку.
Если увеличить стоимость, то срок продажи также увеличится и квартира будет продана только после снижения стоимости. Это подтверждается увеличением срока экспозиции (продажи) квартир и размера скидки за май и июнь месяцы. Например, в апреле средний срок продажи квартиры составил 36 дней. В мае уже - 48, а по итогам июня - близится к 50. Этот показатель растет из-за того, что некоторые продавцы на свой риск пытаются вернуть стоимость квартир на февральский уровень.
- Средний показатель скидки при продаже находится на довольно высоком уровне в 6-7%. Для сравнения, в марте она была немногим выше – на уровне 8%, - отмечает специалист.
Также стоит отметить, что увеличилось количество объектов, которые продаются по цене ниже рыночной. Такая тенденция появилась еще в 2020 году, когда белорусы стали переезжать в другие страны. Сейчас стало больше сделок через доверенных лиц. Причем не редкость, когда владельцы находятся за пределами Беларуси уже год и больше. На момент переезда вопрос о продаже квартир не стоял, а сейчас они все же решаются.
За последние пять лет помолодел и сам покупатель. Тогда средний возраст покупателя был 45 +, сейчас - от 25 до 45 лет. Агенты аргументируют это тем, что появилась молодежь, которая смогла заработать на собственное жилье. В первую очередь, это представители IT и близких к ним сфер деятельности.
- Доля продавцов, которые выставляют свои объекты вследствие переезда в другую страну, по нашим подсчетам сейчас составляет 12-13%. Сюда входят и те, кто уже находятся за границей и те, что намереваются уехать. Это весьма объемная доля, - утверждает эксперт. - На высоком уровне остается и доля покупателей из регионов. В мае мы зафиксировали рекордную цифру за последние пять лет - около 23 %. В среднем она была в районе 12-13%, доходила до 21%. В регионах не хватает работы, доходы снижаются, поэтому люди стремятся в столицу, где можно найти более высокий заработок. А поскольку стоимость аренды снизилась, можно снимать и искать квартиру для покупки.
Сделать прогноз на будущее все еще сложно. Нужно смотреть на экономическую ситуацию в стране, которая, как показывают валютные курсы, во многом зависит от российского рубля.
- Периодически от клиентов-продавцов слышу мнение, что цены на квартиры вскоре пойдут вверх, из-за того, что россияне массово начнут скупать квартиры. Подобное мнение, в том или ином виде, существует уже не первый год, но по-прежнему не проявило себя в реальности. Почему у граждан РФ должен быть интерес скупать недвижимость у нас, когда в России рынок недвижимости не менее объемен, и ощутимо просел в ценах, плюс ко всему есть ипотека по более низким ставкам? Или еще вопрос – для чего квартиры покупать у нас? Чтобы жить? Тогда и работать нужно в нашей стране, где доходы ниже чем в российских крупных городах. Чтобы сдавать в аренду? Но арендная доходность после февраля ощутимо просела за счет снижения стоимости аренды. Вдобавок появился дисбаланс спроса и предложения - на одного арендатора приходится пять квартир. Спрос низкий, цены низкие, строится много новостроек, которые покупают для тех же целей, что еще больше увеличивает конкуренцию. А, чтобы переехать жить, нужно найти высокооплачиваемую работу, с которой тоже непросто.
"Сталинки в цене не упали, но ими интересуются россияне"
Рынок недвижимости в секторе квартир на сегодняшний день остается активным, несмотря на опасения, что из-за февральских событий люди побоятся вкладывать деньги в недвижимость. Прогнозы не сбылись из-за тех, кто в срочном порядке решил уехать из страны, снизив стоимость своих объектов. Денис Степанов, специалист по операциям с недвижимостью "АН Гарант Недвижимость", уверен, что цены на квартиры уже зафиксированы и больше падать не будут.
- Мы наблюдаем, что часть белорусов, которые несколько месяцев назад продали свою недвижимость по цене ниже рыночной, сейчас возвращаются назад. У меня был клиент, чья квартира по чекам стоила 155 тысяч долларов, но он уступил ее за 120 тысяч. В следующем месяце он собирается возвращаться и за полученную от продажи сумму он такую же квартиру сейчас не купит.
Спрос в июне вырос по сравнению с прошлым месяцем. Эксперт объясняет это тем, что люди начали менять место жительство, так как наступила пора пристраивать детей в детский сад или школу. Также начинается пора вступительных экзаменов в университет, поэтому такой интерес к квартирам вызван в том числе и родителями иногородних студентов. В 90% случаев они рассматривают Minsk World.
- В целом покупатели ищут квартиры в новостройках или домах от 2000-го года постройки. Самые непопулярные объекты - это квартиры на первых и последних этажах.
Что касается других ЖК, например, “Парк Челюскинцев” и “Новая Боровая” то спрос на тамошние квартиры по пятибалльной шкале, специалист оценивает на тройку. А вот недвижимостью в центре города интересуются россияне, в частности рассматривают сталинки, как вложение.
- Если брать вторичное жилье, то самые дешевые варианты - это хрущевки, которые достались по наследству. Раньше владельцы их старались сдавать, но коронавирус внес свою лепту и некоторые из них простаивали, поэтому купить однушку с ремонтом за 30 тысяч долларов вполне реально. Сталинки же в цене не упали, но на них уже не такой высокий спрос.
Сегодня около 5 % квартир продаются по цене ниже рыночной, говорит эксперт. Продавцы хотят получить деньги быстро поэтому делают скидку до 10%. В среднем квартира продается за месяц, но были объекты, которые продавались за несколько часов. Последний находился в Заводском районе, который славится самыми низкими ценами. А вот самые дорогие объекты находятся в Первомайском районе. За ним идут Центральный и Советский.
"Активизировались покупатели из России, имея в кармане дорогой рубль"
В апреле рынок активизировался после февральских событий: коронавирус как будто бы улетучился и стабилизировался курс доллара. Май и июнь прошли в активном темпе и риэлтеры хорошо прочувствовали отложенный спрос, делится мнением Юлия Гребенева, риэлтер агентства YG Home.
- Предложение росло и продолжает расти, да и покупательская активность достаточно высокая. За июнь у нас не состоялась всего одна сделка по причине того, что не смогли определиться со встречным вариантом. Что касается стоимости, то произошла незначительная корректировка в сторону понижения цены по всем сегментам.
В большинстве случаев квартиры выставляют на продажу из-за желания увеличить жилплощадь или же владельцы переезжают в другую страну.
- Июнь прошлого года был рекордным в агентстве по количеству сделок, их было больше 20 при примерно 10 на тот момент работающих специалистах по продажам (коэффициент - 2,2). В настоящем время сделки еще идут, но судя по всему, выходим на тот же коэффициент 2 (т.е. в среднем 2 сделки на человека) Это достаточно хороший показатель.
Юлия считает, что цены на квартиры еще могут снизится, но не существенно.
- С одной стороны, нет предпосылок к росту, ведь в банках отсутствуют дешевые кредиты, есть нестабильность на рынке труда и по-прежнему происходит отток людей из страны по разным мотивам. Но с другой - люди хотят сохранить сбережения и вкладывают их в недвижимость. К тому же, активизировались покупатели из России, имея в кармане дорогой рубль.
Читайте также: