Что сейчас происходит на рынке аренды квартир и что будет с ценами? Разбираемся с экспертом

Весной этого года из-за падения курса рубля и коронавируса на рынке аренды жилья в Минске сложилась ситуация, когда на десять квартир был всего один желающий. Цены, соответственно, пошли вниз. Поменялась ли ситуация с того момента, сколько сейчас стоит арендовать квартиру и чего ждать в будущем, рассказали REALTY.TUT.BY в группе компаний «Твоя столица».

Что было в первом полугодии

Первое полугодие этого года выдалось очень изменчивым. Еще зимой ничто не предвещало будущих потрясений или хотя бы существенных изменений, но неожиданно начавший расти обменный курс валют и количество заболевших COVID-19 кардинальным образом поменяли расстановку сил на рынке аренды квартир. В результате если в феврале квартиры были в дефиците, то уже в апреле на десять квартир приходился всего лишь один арендатор.

Основные причины: выросший курс доллара поднял стоимость аренды, а распространяющаяся пандемия настолько напугала людей, что многие ушли на самоизоляцию. К тому же значительный пласт арендаторов — иногородние студенты — вследствие перехода многих вузов на дистанционное обучение уехали из Минска к себе домой. В итоге стоимость аренды в отсутствие спроса на квартиры вынужденно пошла вниз.

Но с приходом лета наметились положительные изменения, которые следует знать и учитывать как арендаторам, так и собственникам сдаваемых в аренду квартир.

— Если вкратце, то текущую ситуацию на рынке аренды можно охарактеризовать так: период «карантина» закончился, люди поняли, что жизнь продолжается, арендаторы начинают возвращаться, — говорит руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Твоя столица» Надежда Вашинко.

Что происходит сейчас и какие сейчас цены

В апреле-июне из-за недостатка спроса многие собственники квартир пошли на уступки и снизили стоимость аренды: кто-то чтобы не допустить съезда арендаторов, кто-то — чтобы их найти.

— Основным негативным фактором того периода был даже не рост стоимости аренды, а пандемические страхи, — рассказывает Надежда. — Но с приходом лета ситуация заметно улучшилась: люди поняли, что жизнь не закончилась, ничего страшного не произошло и надо жить дальше, решая повседневные вопросы. Один из них — это поступление вуз и параллельный поиск места проживания, поскольку мест в общежитиях всем, как всегда, не хватит. В результате в основном именно благодаря студентам мы видим сейчас оживление рынка.

По словам представителя «Твоей столицы», предложение квартир по-прежнему превышает предъявляемый спрос, но по крайней мере сейчас на одного арендатора приходится не десять квартир, как это было в мае, а уже порядка трех. Все это позволило собственникам наиболее востребованных квартир немного увеличить стоимость аренды.

Как правило, это касается однокомнатных квартир, имеющих хорошее сочетание «местоположение / качество». При этом в сегменте элитарных квартир до сих пор цены снижены и роста не ожидается, поскольку спрос на них очень ограниченный.

По словам Надежды, как и в предыдущие годы, сейчас основную активность на рынке аренды создают иногородние студенты (сказывается приближение нового учебного года), а наибольшей популярностью пользуются однокомнатные квартиры. Если же говорить в разрезе качественных характеристик квартир, то 90% спроса приходится на квартиры бюджетного сегмента (стандартных потребительских качеств), и лишь только 10% — на элитарные объекты (квартиры, коттеджи).

— Однокомнатные квартиры на рынке аренды всегда были наиболее ходовыми, и сейчас они занимают порядка 65% от всех поступающих заявок от арендаторов. Арендуют «однушки» не только студенты, но и одинокие люди различного возраста, а также молодые пары.

У 2020 года есть и другая своя особенность — уплотнение. Так, участились случаи, когда однокомнатная квартира арендуется не одним, а двумя студентами или не просто молодой парой, а семьей с ребенком, которые раньше рассматривали бы двухкомнатные квартиры.

— Причина — желание сэкономить в ситуации увеличившейся стоимости аренды (в пересчете на белорусские рубли) из-за выросшего обменного курса доллара.
Средняя стоимость аккуратной и базово укомплектованной однокомнатной квартиры, располагающейся в развитом спальном районе, на данный момент находится в пределах 200−260 долларов в месяц. Столь широкий диапазон цен обусловлен различиями в местоположении и качестве отделки и меблировки квартиры. К тому же, по сложившейся практике, квартиры, в которых никто не прописан, сдаются в аренду по более низкой стоимости, чтобы компенсировать арендатору разницу в увеличившейся стоимости коммунальных платежей.

Двухкомнатные квартиры востребованы в основном семейными парами различного возраста, в том числе и с несколькими детьми. Для многих из них арендовать более просторную трехкомнатную квартиру необоснованно дорого — как по стоимости аренды, так и по стоимости коммунальных платежей, которые по сложившейся практике ложатся на арендатора. В среднем же стоимость двухкомнатной квартиры стандартных потребительских качеств сейчас варьируется в пределах 250−300 долларов в месяц.

Трехкомнатные квартиры интересуют арендаторов значительно меньше, в результате чего не редкость, когда «трешка» сдается по комнатам, например студентам или молодым выпускникам. Встречаются случаи, когда 3-комнатные квартиры арендуют организации для коллективного проживания приезжих сотрудников.

В среднем трехкомнатные квартиры предлагается в аренду по стоимости 300 долларов в месяц и выше. Но из-за ограниченного спроса на «трешки» и если квартира не в самом лучшем состоянии, то квартира может найти своего арендатора только по стоимости двухкомнатной.

В августе и сентябре стоимость аренды еще может подрасти: скажется стабильный спрос на квартиры со стороны студентов. Но собственникам следует подходить к формированию стоимости аренды с осторожностью. В этот период бывают студенты, кто из-за определенных причин не успел заранее найти подходящую по бюджету квартиру и поэтому вынужден брать то, что попалось под руку, в том числе и по «завышенным» ценам.

Абсолютное большинство подобных арендаторов в течение последующих одного-двух месяцев находит более подходящие по ценам варианты и съезжает. Поэтому, сдав квартиру в сезон дороже, можно впоследствии больше потерять: после съезда такого арендатора собственник остается с пустующей квартирой в межсезонье.