"Минус $100 за "квадрат». Риэлтеры рассказали, как изменились цены на квартиры в Минске и чего ждать к осени

– 2020 год для рынка вторичного жилья начался с высокой активности. Февраль-март мы наблюдали большое количество сделок, но в апреле все кардинально изменилось. В считанные недели рынок просел почти в два раза. И виной всему даже не валютная ситуация в стране, а пандемия. Несмотря на то, что режим изоляции в Беларуси не объявляли, большинство людей приняли для себя решение о сокращении социальных контактов. Понятно, что рынок недвижимости и риэлтерская услуга не относится к вещам первой необходимости, в лучшем случае мы жилье раз в 7 лет, а потому люди взяли перерыв.

Так, количество сделок в апреле упало в два раза по сравнению с мартом. Люди просто не ходили на показы, покупателей не было, продавцы также решили выждать с продажей. В начале мая ситуация усугубилась еще больше, однако к середине месяца мы все-таки заметили положительную динамику. И, в принципе, на лето я смотрю с надеждой. Как минимум до 9 августа. Что будет после президентских выборов, сегодня сказать сложно, ситуация может развернуться самым неожиданным образом. Сейчас прогнозы на этот счет давать нельзя.

Что касается предложения по Минску, то объем вторичного жилья в последние годы плюс-минус одинаковый. Весной 2020 года он остался прежним, но на фоне низкого количества реальных сделок мы увидели прирост в базе. Эта ситуация не вызвана тем, что продавцы в панике побежали избавляться от своих квартир. Совсем нет. В Беларуси по-прежнему недвижимость – это одна из главных материальных ценностей в жизни человека. Да и, на мой взгляд, предпосылок к существенному падению нет. Если в Беларуси не будет жесткой девальвации (а это вряд ли), то к концу года снижение достигнет не более 5% от январских цен. На мой взгляд, это хороший показатель, с учетом влияния пандемии на рынок в марте, апреле и мае 2020 года.

Если говорить про цены, то сегодня торг уместен, однако не такой значительный, как кажется некоторым покупателям. Квартиры, которые стоили $50 тыс., не продаются сегодня за $40 тыс. Максимальный дисконт достигает 5-6%.

Приостановление кредитных программ тоже отразилось на рынке. Однако и здесь мы столкнулись не с самым худшим сценарием. Достаточно вспомнить вспышки девальвации 2009 и 2011 годов, когда банки в принципе остановили кредитные программы на недвижимость в валюте, а рублевые ставки достигали 30%, 40%, а порой и 50%. На мой взгляд, ничего в жизни не должно происходить, чтобы человек брал кредит по таким условиям. При этом на протяжении долгих лет, вплоть до 2017 года, кредитов на недвижимость не было, но рынок существовал. Все потому, что основная материальная ценность белоруса – это квартира, а значит рынок будет жить при любых обстоятельствах.

Что касается дистанционной работы, то наше агентство пришло к этому гораздо раньше, чем началась пандемия. На протяжении последних лет мы развиваем такой формат работы. Безусловно, присутствие сотрудника обязательно на показе объекта, заключениях соглашений с клиентами, проведении сделок, в остальном – риэлтеры и агенты самостоятельно формируют свой рабочий график и прекрасно работают на «удаленке». Другое дело – когда сделок мало и морально давит эпидемиологическая ситуация, то сотрудникам приходится тяжело – и финансово, и психологически. К сожалению, единственное, что нам остается – пережить этот трудный период. Сегодня мы увидели, что самое страшное – это пандемия, остальные вопросы решаются.

«Цены снижаются на 4% в месяц»

Светлана Куделко, заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья «ТВОЯ СТОЛИЦА. АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ»:

– Если говорить в целом про 2020 год, то, в сравнении с аналогичным периодом предыдущих лет, февраль и март показали себя очень достойно. В Минске было зарегистрировано большое количество сделок, по статистике нашей компании этот период оказался и вовсе рекордным. Ожидалось, что тенденция сохранится, но планы спутал нефтяной кризис, следом вырос курс доллара и усугубила ситуацию пандемия коронавируса, и покупательская активность резко сократилась. Результат – в апреле количество сделок упало почти в два раза. Не только покупатели, но и продавцы на время замерли. 

И это не случайно. Когда такие кризисы происходят, все думают: «Что будет с ценами дальше?» Продавцы переживают, что это повлияет на покупательскую способность, но еще не готовы к тому, чтобы сбрасывать цены. Покупатели понимают – раз курс растет, значит цены пойдут вниз, соответственно надо занимать выжидательную позицию. Так и произошло в апреле 2020 года: количество сделок значительно сократилось. Ближе к маю ситуация стабилизировалась – курс доллара снизился, начал оживать и рынок.

Тяжелее всего пришлось продавцам, которые пришли на стабильный рынок и не успели продать свои объекты в феврале-марте. Они не были готовы торговаться и уступать покупателям, которые быстрее перестроились под новые реалии. Те продавцы, которые уступали по 7-10% от мартовской цены в апреле, находили своего покупателя, и, если смотреть чуть дальше, продали квартиры дороже, чем сделали бы это сегодня. Те, кто тогда не пошел на скидку, сегодня вынужден уступать еще больше. 

К сожалению, тенденция такова, что часто продавцы до последнего держат цены, и это приводит к обратному результату. Не все понимают, как это возможно: вчера я хотел $1400 за «квадрат», а сегодня вынужден отдавать за $1300 или еще меньше? Однако рынок недвижимости хоть и инертен, но реагирует на изменения в экономической ситуации в стране. А еще и ситуация с кредитами. Ведущий банк страны - «Беларусбанк» - приостановил кредитование «вторички», а другие банки ужесточили условия выдачи и подняли ставки, и покупателей на рынке стало еще меньше. 

Сегодня предложение на вторичном рынке выросло почти на 40% по отношению к марту, а покупателей больше не стало. Даже при таких условиях далеко не все продавцы снижают цены, чем, опять же, себе вредят. Однако этот период не вечен. Решать свои жилищные вопросы людям все равно нужно. На мой взгляд, ситуация может несколько выровняться, если покупателям вновь будут доступны кредиты, в том числе и от «Беларусбанка». Все-таки у этого банка были самые лояльные условия и его услугами пользуется большое количество покупателей жилья.  

Еще один момент – цена. Как только покупатели почувствуют, что квартиры подешевели, количество сделок вырастет. Надо сказать, что рынок уже движется в этом направлении. Сегодня уже цена квадратного метра по квартирам стандартных потребительских качеств в среднем снизилась на $100. При этом у покупателей огромный выбор. Безусловно, это подстегивает интерес – люди просматривают большое количество объектов в аналогичном сегменте предложений, но решающим фактором по-прежнему остается цена.

К сожалению,  влияние на рынок оказывают собственники объектов, которые продаются с начала года. Цена их предложения на сегодня уже завышена, а на торг они не идут, объясняя: «Мне продажа не к спеху». Эти квартиры зависли в рекламе и вводят в заблуждение продавцов, только выходящих на рынок. Те из них, кто гибче в ценообразовании, быстрее решают жилищный вопрос. Они понимают: если не уступить покупателю сегодня, то дальше придется сбросить еще больше. Сегодняшний рынок хоть и не обвальный, но снижающийся, около 4% ежемесячно. Это ощутимые потери, если ждать своего покупателя несколько месяцев. 

Если говорить о прогнозах, то к осени рынок продолжит плавное снижение цен. На сегодня не ясно, когда закончится пандемия и когда все это уляжется. Многие уповали на лето, что с приходом летней жары все прекратится, но, очевидно, этого не случилось. Причем, похоже, ни в одной стране. Сложившаяся ситуация заставила нас менять многие процессы, ускориться в разработке и внедрении новых подходов и технологий.

Мы перестроились на дистанционную работу, активизировали разработки онлайн-продуктов. Мы снимаем видео-обзоры квартир, перевели работу с клиентами в мессенджеры, проводим онлайн-просмотры. Нашим клиентам и раньше предоставлялась аналитическая информация, позволяющая понять, что происходит на рынке. Сейчас мы пошли дальше, разработав инструмент, который помогает понять, насколько конкретный объект конкурентоспособен относительно аналогичных. Реорганизация всех процессов, создание новых инструментов в нашей компании всегда происходит с единственной целью: обеспечить нашим клиентам и сотрудникам комфортные и безопасные условия проведения сделки купли-продажи, гарантировать прозрачность. Перестраиваться было непросто, но мы смогли и видим в этом только плюсы. Уверена, что многие технологии, которые родились в период этой пандемии, останутся с нами навсегда.

«Быстро продать = выгодно продать»

Дмитрий Дьяченко, заместитель директора АН «Мариэлт»:

– Несмотря на кризис, в нашем агентстве продажи шли, и шли очень хорошо. Возможно, дело в разном подходе в работе с клиентами, но тенденция о снижении сделок, о которой сегодня все говорят, не совсем верна. Их количество сократилось, но не так, как это первоначально преподносилось. Статистика по апрелю и маю уже подтянулась. Что это значит? Если брать конкретные сделки за апрель, то некоторые из них просто не попали в статистику – договор был заключен в апреле, а сделку зарегистрировали только в начале мая. Конечно, количество сделок ниже, чем за аналогичный период прошлого года, но ситуация далеко не такая критичная, как ее подают. Что касается июня, то я думаю, что во многих агентствах он и вовсе будет хороший.

Точно так же обстоит ситуация и с кредитами. Если мы говорим о том, что «Беларусбанк» с июня больше не кредитует, то до этого периода он успел рассмотреть большой объем заявок, которые были зарегистрированы еще в апреле и мае. «Коридор» на использование кредита у «Беларусбанка» достаточно большой, поэтому покупатели до сих пор приходят на рынок с этими кредитами. Помимо этого, «вторичку» кредитует «Белинвестбанк», там несколько иные условия, но ставка очень неплохая.

Вместе с тем реагировать на изменения рынка необходимо, ведь любая нестандартная ситуация требует нестандартных решений. В своем агентстве мы подстраиваемся под реалии, используем те или иные техники продаж, которые наиболее продуктивны в конкретных условиях. Так, к примеру, если раньше продавцы старались поставить цену повыше в расчете на удачу или небольшой торг, то сегодня вектор изменился. Покупателей немного, и они оценивают объекты критично. Наша стратегия в том, чтобы вызвать ажиотаж и дать покупателям самим назвать цену, которую они готовы заплатить за объект. Если квартира стоит по хорошей цене, объектом интересуется большое количество покупателей, которые вынуждены предлагать продавцу более привлекательные условия. Так, квартира нащупывает свою рыночную стоимость. И, что немаловажно, быстро. Все-таки рынок падающий, и здесь выигрывает тот, кто смог быстро продать.

Если раньше продавцы боялись продешевить, то сейчас этот страх только усилился. При этом верно определить рыночную стоимость объекта недвижимости может только специалист, да и то не каждый. Обыватель использует информацию только из открытых источников, объектов в продаже. Но надо понимать, что это всего лишь «хотелки» собственников, а не цены сделок. Особенно сегодня эти цифры мало соотносятся между собой.

Агенты же имеют возможность анализировать реальные цены продаж. Конечно, эти цифры тоже относительные, ведь идентичных квартир не бывает, но они позволяют увидеть реальную картинку гораздо четче. Помимо этого, мы видим статистику будущих сделок – это предварительные договоры по объектам, которые ведутся в агентстве в моменте, что также позволяет проследить направление, куда идет рынок.  

Что касается цен, то они однозначно припали, но не так сильно, как, опять же, многие говорят. Мое мнение - ниже $1000 за квадрат не будет. Здесь есть существенное различие между категориями жилья. Больше всего теряет старый фонд – глубокая «вторичка»; новостройки смогу оставаться в погрешности нескольких процентов. За последние годы строительство жилья сократилось, спрос на новостройки устойчивый, большинство хочет именно ликвидное жилье в хорошем районе. Так, разбежка между ценами на старый фонд и новостройки сейчас становится сильнее.

На мой взгляд, ситуация должна нормализоваться. Продавцы и покупатели достигнут какого-то компромисса в цене, рынок поуспокоится, сделки активизируются. Многие эксперты прогнозировали это к осени, но мне кажется, что все случится гораздо раньше. Судя по количеству сделок в июне, мы идем хорошим темпом. Скорее всего, цены еще незначительно просядут, но к осени, или даже раньше, мы выйдем на прямую.

Читайте также:

«2020 год особенный, но „по 500“ не будет». Мнение минчанина, который зарабатывает на перепродаже квартир

«На старте стоил $ 285 тыс., сейчас продается за $ 466 тыс.». Показываем, как выглядят готовые дома в ЖК «Зеленая гавань»