«Рынок положили на лопатки». Эксперты - о сворачивании кредитования на вторичном рынке жилья
С 1 мая Беларусбанк приостановил выдачу кредитов на покупку жилья на вторичном рынке, сохранив лишь поддержку первичного за счет кредитной программы с застройщиками-партнерами. Выходит, что сейчас остались считанные банки, за счет кредита в которых можно купить квартиру на «вторичке». Как это отразится на рынке недвижимости в целом и на что теперь рассчитывать тем, кому необходимо решать жилищный вопрос, REALTY.TUT.BY узнал у экспертов.
Белорусские банки постепенно сворачивают кредитование недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынках. Если в начале апреля кредит на покупку жилья можно было взять в семи банках, то в конце месяца — в пяти. А сегодня стало известно, что кредитование «вторички» приостанавливает Беларусбанк, с привлечением кредитных средств которого в 2019 году совершалось более половины сделок.
«Прекращение кредитования „вторички“ положило рынок на лопатки»
Эксперты говорят, что нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости формируют множество факторов, в том числе и пандемия коронавируса.
— Подать документы в банк на предварительное решение по выдаче кредита стало возможно только посредством онлайн-записи, — говорит заместитель директора по развитию «ВСП-недвижимость» Артур Германович. — В итоге очереди выросли мгновенно: еще несколько дней назад запись в офисах Минска велась на июль (!), а срок перечисления денежных средств составлял до 30 календарных дней (прописано в договоре), в то время как до кризиса фактически составлял не более двух рабочих дней.
И дело, конечно, не в очередях. По оценке Германовича, прекращение кредитования «вторички» нанесет по этому сегменту рынка наиболее ощутимый удар, а их за последнее время и так уже было немало.
— Первый удар случился в марте, когда из-за резкого повышения курса доллара упала покупательская способность населения. А ведь до этого, в январе-феврале, наблюдался стабильный рост желающих приобрести квадратные метры с помощью кредитных средств. Не успели опомниться — новый удар: пандемия коронавируса. В итоге покупатели и продавцы ушли в добровольную самоизоляцию, а последние вообще стали максимально избегать показов квартир. И вот только, казалось бы, курс доллара стабилизировался, покупатели опять стали смотреть в сторону кредитования, как новый удар — прекращение кредитования «вторички». И этот третий удар, считайте, положил рынок на лопатки.
В ближайшее время, уверен Артур Германович, сделки на вторичном рынке жилья станут единичными, а падение спроса увеличит предложение. И, как следствие, снижение цен в реальных сделках.
— На первичном рынке мы пока не увидим падения цен, поскольку сегодня на рынке остались только крупные застройщики, имеющие финансовые подушки безопасности. По мере таяния этих подушек, мы можем увидеть акционные предложения со стороны застройщиков. Цены на «вторичку» начнут снижаться раньше. Это будет поступательное движение. Переговоры с банками, ведущиеся в настоящее время, вселяют надежду на то, что ближайший месяц-два возобновится кредитование вторичного жилья.
70% продавцов на «вторичке» — с завышенными ожиданиями
Прекращение кредитования — один из многих факторов, что будут влиять на положение на вторичном рынке недвижимости, уверен директор агентства недвижимости «БЕЛЦТН» и почетный председатель ОО «Белорусская ассоциация «Недвижимость» Николай Простолупов. И, по его мнению, не самый существенный.
— Потому что у нас и раньше, в хорошие времена, кредитные ресурсы обеспечивали всего 10−15% финансового объема рынка. Основная же часть сделок, процентов 80, — цепочные, когда продавцы что-то покупают взамен.
К тому же, привлечение кредитных ресурсов ограничено уровнем зарплаты, и мало кому удавалось получить больше 20 тысяч долларов. Да, это один из многих факторов, но в основном будет играть, конечно, экономика.
— Отсутствие работы, зарплаты и вообще большая озабоченность как в дальнейшем зарабатывать на жизнь. То есть, это один из факторов, но не существенный. Куда более серьезно то, что в ближайшее время нас ожидает резкое падение доходов населения и, как следствие, резкое снижение активности в экономике, бизнесе, в том числе и на нашем рынке.
В ближайшей перспективе, говорит Простолупов, на вторичном рынке жилья ожидается снижение цен, поскольку 70% рекламируемых квартир имеют завышенные цены.
— Если эти квартиры и будут проданы, то более низким ценам. И поскольку значительная часть таких сделок цепочные — надо всем участникам процесса оценивать трезво ситуацию и идти на уступки.
На рынке новостроек, по мнению эксперта, также будут изменения, даже несмотря на то, что банки поддерживают застройщиков партнерскими программами — кредитуют покупку нового жилья
— Застройщики пользуются кредитами достаточно больших размеров, поэтому банк заинтересован в том, чтобы эта клиентская база из застройщиков, обеспечивающая ему финансовое благополучие, у них сохранялась. Так что квартиры будут строиться, а вот по какой цене продаваться — пока вопрос.
А что делать тем, кто рассчитывал на кредит?
Заместитель руководителя аналитического центра группы компаний «Твоя столица» Андрей Чернышев говорит, что кредитование, наряду со сбережениями и продажей старого жилья, является одним из основных источников финансирования покупки недвижимости.
— С начала года порядка 30% покупателей на вторичном рынке жилья воспользовались кредитованием. Если говорить о доле Беларусбанка в общем объеме выданных кредитов на покупку жилья, то в прошлом году она была на уровне 40%, в этом выросла до 70%. Это было обусловлено более лояльными условиями по выдаче кредитов, и в первую очередь наиболее низкой ставкой — 12,32%.
В ближайшей перспективе покупатели «вторички», рассчитывающие на кредитные средства, переориентируются на кредитные продукты других банков (в ретроспективе уже были периоды, когда лидирующее положение в объеме кредитования занимали другие банки). Какую-то часть покупателей, планирующих взять кредит, страх дальнейшего сворачивания кредитных программ банками подстегнет быстрее принимать решение о приобретении жилья.
Развитие ситуации в дальнейшем будет зависеть от поведения банков — дальнейшего сворачивания программ кредитования или выхода новых, а также существенных условий выдачи кредитов (требований к обеспечению, методики расчета суммы кредита и пр.). При этом на сегодняшний день, после шоковой второй половины марта, когда уровень заявленного спроса на квартиры упал в два раза, показатели активности находятся на уровне около 70% от докризисных.
— На что могут рассчитывать те, кто планировал купить квартиру на «вторичке» с привлечением кредита?
— Рассчитывать на другие банки, лизинговые компании и свои собственные средства от продажи старого жилья. Или рассмотреть новостройки — на них в Беларусбанке, хоть и с изменившимися условиями, но можно взять кредит. Причем можно обратить внимание на строящееся жилье не только в Минске, но и его ближайшем пригороде — это позволит минимизировать стоимость покупки. Кроме того, обратить внимание на сопутствующие приобретению квартир программы, наподобие «Переезжаем в новостройку».
