Эксперты: Указ о поддержке экономики не решил проблемы многих арендаторов

Одной из наиболее ожидаемых мер поддержки экономики было урегулирование вопросов аренды недвижимости в условиях пандемии коронавируса. Этому вопросу посвящено значительное число норм опубликованного 25 апреля указа о поддержке экономики № 143.

Меры, которые предусмотрел указ в этой сфере, и их ожидаемый эффект, проанализировали юристы REVERA Александра Штрикуля и Александра Антонова.

3 основные меры поддержки

1. Арендаторы госимущества имеют право на отсрочку арендной платы за второй и третий кварталы

Право предоставлено арендаторам, основной вид экономической деятельности которых включен в перечень подверженных неблагоприятному воздействию эпидемиологической ситуации (приложение к указу), а также арендаторам, оказывающим бытовые услуги населению. К видам деятельности, подверженным неблагоприятному воздействию, отнесены деятельность ресторанов, творческая деятельность и развлечения, ряд других.

Отсрочка предоставляется арендатору по его заявлению, подаваемому арендодателю. Отсрочку необходимо будет погасить равными долями ежемесячно с 1 октября по 31 декабря.

Право на отсрочку предоставлено только арендаторам государственного недвижимого имущества, а также недвижимого имущества, находящего собственности хозяйственных обществ с долей государства более 50%.

В отношении аренды имущества, находящегося в частной собственности, указ лишь рекомендовал предоставить арендаторам с учетом объема их выручки отсрочку уплаты арендной платы, а также уменьшить ее размер. Предполагается, что стимулом для принятия таких мер будет перенос срока уплаты НДС по арендной плате при принятии таких мер. Юристы полагают, что на практике это не будет весомым аргументом для арендаторов.

2. Местным органам власти дано право предоставлять отсрочку по уплате арендной платы (земельного налога) за земельные участки во втором-третьем кварталах

Эту плату (налог) платит собственник (арендодатель) объектов недвижимости. Отсрочку необходимо будет погасить равными долями ежемесячно с 1 октября по 31 декабря.

При этом круг лиц, которые вправе рассчитывать на такое рассрочку ограничен:

1) лицам, основной вид деятельности которых включен в перечень;

2) арендодателям недвижимого имущества, находящегося в госсобственности, а также в собственности хозяйственных обществ с долей государства более 50%, предоставившим арендаторам из перечня, а также арендаторам, оказывающим бытовые услуги населению, отсрочку уплаты арендной платы.

При формальном прочтении норм указа получается, что на рассрочку по платежам за землю не вправе претендовать собственник здания — «частник», которое он сдает в аренду, например, под ресторан, даже если он полностью освобождает арендатора от арендной платы, отмечают юристы. При этом отсрочка «частным» арендодателям имущественных налогов вполне могла стать стимулом для переноса сроков уплаты арендной платы арендаторам.

3. Местные органы власти вправе принять решения об уменьшении сумм налога на недвижимость, земельного налога (арендной платы) во втором и третьем кварталах

Дело в том, что местные органы власти устанавливают специальные коэффициенты отдельным категориям плательщиков, которое учитываются при уплате этих налоговых платежей. В Минске, например, по налогу на недвижимость размер коэффициента для большинства юрлиц составляет 2,0.

Эффективность мер

В отличие от мер, принятых в России или Украине, в указе речь не идет об освобождении арендаторов от внесения арендной платы или о существенном снижении размера арендной платы. Предоставлена отсрочка для отдельных арендаторов госимущества, но, к сожалению, для некоторых сфер экономики даже эта мера может оказаться недостаточной, считают юристы.

— К нам поступает ряд запросов о ликвидации бизнеса в сферах торговли и развлечений, расторжении договоров аренды и т.д., — говорят эксперты.

В отношении аренды объектов частной собственности существенных изменений указ не предусмотрел, а поэтому стороны будут вынуждены по-прежнему руководствоваться общими нормами Гражданского кодекса.

Для арендаторов основными будут являться не правовые, а экономические (бизнес) аргументы, такие как риск полного прекращения деятельности и расторжения договора.

Наиболее же эффективной мерой поддержки из рассматриваемых должно стать снижение сумм налога на недвижимость, земельного налога (арендной платы) во втором и третьем кварталах.

— Эффективность этой меры будет зависеть от «щедрости» местных органов по уменьшению размера коэффициентов. Полагаем, что для эффективности мер, снижение сумм имущественных налогов должно быть не менее чем в 2 раза, — отмечают юристы.