«У нас не осталось иллюзий, что дом достроят». Почему возведение жилого комплекса "Грушевский посад" в Минске почти не ведется
Многие знают жилой комплекс вдоль проспекта Держинского, который возводит ООО «Жилстройкомплект» (сокр. ЖСК) — «Грушевский посад». С 2014 года строительство домов в этом ЖК сильно затормозилось: по состоянию на конец 2019 года готовность «Грушевского посада» составляла: первой и второй секций — 87%, третьей и четвертой — 28%. Сейчас со стороны может показаться, что работы на этом объекте не ведутся, хотя в офисе застройщика успокаивают и говорят, что все будет сдано в срок. Однако держатели облигаций уже в этом сомневаются. Так же, как и люди, которые стояли у истоков компании. Мы попытались выяснить, что не так с этой зятянувшейся стройкой.
"4-ю секцию должны были сдать во втором квартале 2019 года"
ЖК «Грушевский посад» расположен в нескольких минутах ходьбы от ст. м. «Грушевка». В состав комплекса входят 4 каркасно-блочных дома высотой от 18 до 23 этажей. В них предлагаются квартиры площадью от 45 кв. м до 93 кв.м. Застройщик обещал, что квартиры будут сдаваться с черновой отделкой высокого качества.
Жилстройкомплект за все время успел возвести только 2 дома из комплекса, а после стройка практически полностью остановилась. Сегодня процент готовности секции 1-2 дома №3 по плану застройки составляет 89%. Сдать эти две секции (с учетом множества переносов), по данным официального сайта «Грушевского посада», обещали в первом квартале 2020 года, который, к слову, уже закончился. А вот по данным администрации района эти две секции должны сдать до конца второго квартала 2020 (ответ есть в редакции realt.by). 3-4 секция этого же дома готова только на 30%. Эти две секции официальный сайт обещает достроить во втором квартале этого года, а администрация Московского района до конца этого года. Дом №4 готов только на 4%. Правда и сдача его запланирована на конец 2021 года. Правда, застройщик регулярно публикует видеоотчеты о ходе строительства и сообщает о том, какие именно работы ведутся. Последний такой отчет был опубликован в начале марта 2020 года.
- Мы заключили договор на строительство в «Жилстройкомплекте» в январе 2018 года. По договору 4-ую секцию, где мы и купили квартиру, должны были сдать во втором квартале 2019 года. Потом следовали дополнительные соглашения, обещания, оправдания, встречи, - делятся держатели жилищных облигаций, которые попросили не называть их имена. - У нас иллюзий, что наш дом достроят, все меньше и меньше. На всех встречах нам утверждают, что все идет по плану, за исключением чего-то: то бетон некачественный подвезут, то все строители заболеют. Это, кстати, реальное оправдание, которое нам сказали во время последнего визита в офис ЖСК: «Строители работали в Польше, вернулись с коронавирусом и все слегли».
Все наши попытки связаться с руководством Жилстройкомплекта обернулись провалом. Глава компании сейчас находится в Польше. Его интересы в Беларуси представляет адвокат, который сообщил, что глава ЖСК с журналистами общаться не намерен. В офисе же застройщика все говорят, как и «дольщикам», что стройка идет по плану, хоть и с небольшим опозданием.
- Один раз нам только главный инженер в неформальном разговоре после официальной встречи с руководством ЖСК сказал, что на стройку нет денег. Мол если бы дали денег, то я бы отливал по тысяче кубометров в месяц, а так... - продолжают держатели облигаций.
Согласно отчету о прибылях и убытках "Жилстройкомплекта" за январь-декабрь 2019 года, выручка компании от реализации недвижимости составила всего 1.546.000 рублей. Хотя цифра выше, чем за аналогичный период 2018 года (1.291.000 рублей). Себестоимость же продукции оценили на уровне 1.611.000 рублей. Не сильно улучшают картину доходы от финансовой и инвестиционной деятельности: для стройотрасли суммы незначительные и перекрыть ими негативную тенденцию не получается. Как итог — чистый убыток в 3.086.000 рублей. Впрочем, за тот же период 2018-го компания была в плюсе на 15.626.000 рублей.
- Мы уже смирились, хоть это было и сложно, потому что вложили честно заработанные деньги. Пришлось с декретного отпуска выйти раньше, работать 7 дней в неделю. Но у нас есть квартира, где мы можем жить и ждать. А каково тем, кто продал все свое, чтобы вложиться в «Грушевский посад»? - рассказывают будущие жильцы жилого комплекса.
С руководством ЖСК, которое не уехало в Польшу, нам также не удалось поговорить – секретарь сказала, что никто ничего нам рассказывать не собирается. Однако нам удалось поговорить с людьми, которые стояли у истоков ООО «Жилстройкомплект», а также строительства ЖК «Грушевский посад». И они обеспокоены тем, что сейчас происходит.
Действующие лица
Для начала познакомим вас с действующими лицами этой запутанной истории:
- Волох Илья Павлович – в настоящий момент владеет 99% уставного фонда ООО «Жилстройкомплект»;
- Волох Алеся Петровна - в настоящий момент владеет 1% уставного фонда ООО «Жилстройкомплект», супруга Ильи Волоха;
- Кучинский Виктор Францевич – с 2011 по 2012 гг. владел 34% доли;
- Новицкий Евгений Анатольевич – сначала имел 33%, а с 2012 по 2015 гг. – 50% доли компании;
- Новицкий Анатолий Иванович – отец Новицкого Евгения, стоял у истоков создания ООО «Жилстройкомплект» и строительства ЖК «Грушевский Посад»;
- Александр (попросил не указывать фамилию) – бывший начальник снабжения ООО «Жилстройкомплект»;
- Полевода Анатолий Михайлович – председатель совета кредиторов «Строительной компании «Жилстройкомплект»", друг Ильи Волоха.
Дальше приведем рассказ наших собеседников.
Появление ООО «Жилстройкомлект»
Рождается компания, если верить данным сайта застройщика, в 2000 году. Отец Ильи Волоха в Кобрине создал небольшую строительную компанию - ЧУСП «Жилстройкомплект». Предприятие входило на стройки в качестве подрядчика, больших проектов не имело, но деньги на существование и развитие были. После смерти отца компанию унаследовал сын основателя – Илья Волох.
В 2009 году депутат БССР, член Постоянной комиссии Палаты представителей Национального собрания Республики Беларусь первого, второго и третьего созыва, помощник президента по особым поручениям с 1994 по 2001 годы Виктор Кучинский и предприниматель Анатолий Новицкий решают войти в строительный бизнес. Чтобы не создавать компанию с нуля, они договариваются реорганизовать уже существующую небольшую компанию. После долгих поисков компаний-претендентов они выходят на Илью Волоха (как раз Кучинский был депутатом от Кобринского избирательного округа №11 и хорошо знал незапятнанную репутацию ЧУСП «Жилстройкомплект») и предлагают директору ЖСК реорганизовать ЧСУП в ООО для реализации крупных проектов.
В 2010 году комиссия получает акты выбора на земельные участки в границах улиц Хмелевского - Щорса. Эти акты нужно было оформить на компанию. Бизнесменам удается договориться, и в 2010 году они перевозят офис еще ЧУСП ЖСК в Минск, а 17 января 2011 г. регистрируют ООО «Жилстройкомплект».
Доли в компании распределяются следующим образом:
Илья Волох – 33%,
Виктор Кучинский – 34%,
Евгений Новицкий (не путать с отцом Анатолием) – 33%.
- Почему именно мой сын стал держателем доли, а не я? Нам нужно было сформировать уставной фонд ЖСК, также нужно было оплатить услуги аудиторской компании, документы по предэскизной концепции и так далее. Виктор Францевич для этого продал свой автомобиль и к этому еще добавил $30 тысяч, Илья Павлович должен был перевести активы своей компании, а у меня была только новая двухкомнатная квартира, которую я вынужден был продать за $80 тысяч, хотя по рынку она стоила не меньше $100 тысяч. Просто очень срочно нужны были деньги, - рассказывает Анатолий Новицкий. – Но, когда стали формировать уставной фонд, оказалось, что я не могу от своего имени вносить деньги, так как после продажи квартиры я остался без регистрации. Ко мне тогда пришел мой сын Евгений и попросил денег на учебу. Он тогда уезжал учиться в Норвегию. Мы и договорились, что я ему деньги (вроде бы это были €12 тысяч), а он становится от моего имени держателем 33% доли в ООО «Жилстройкомплект».
Виктор Кучинский был категорически против того, чтобы в сделку привлекать Евгения Новицкого. Однако его отец убедил партнеров по бизнесу, что сын никаким образом не повлияет на стройку и можно быть спокойным. Евгений Новицкий уехал из страны на учебу и выдал Анатолию Новицкому генеральную доверенность с правом подписи.
Итого в уставной фонд ЖСК Кучинский внес 103 тысячи рублей (неденоминированных), Новицкий – 100 тысяч, Волох – активы старой компании, оцененные на сумму в размере 100 тысяч рублей.
Расцвет ООО «Жилстройкомплект»
В 2011 году коллектив ЖСК составлял не более 15 человек. Возглавлял на тот момент ООО «Жилстройкомплект» Виктор Кучинский, который был в должности генерального директора. Началось быстрое освоение площадки. До 2013 года была построена коробка 7-8-й секций (дом №1 по генплану), и оттуда убрали даже башенный кран на следующие дома. В конце 2013 - начале 2014 г. был практически готов дом №2, оставалось лишь «долить» одну секцию, и команда приступила к дому №3.
- Мы тогда делали подсчет, и вот с начала 2011 года, когда мы зарылись в котлован, и до начала 2014 года, пока был Анатолий Иванович, Виктор Францевич, генеральным подрядчиком выступал «Буд-М», мы подняли из всего комплекса, если считать в квадратных метрах, примерно 60%. Это за три года! Насколько этот процент увеличился за последующие 6 лет? – делится бывший начальник снабжения ООО «Жилстройкомплект». – Потому что тогда вся команда была заинтересована в реализации этого проекта. Сам генеральный директор Виктор Францевич по ночам брал тряпку и убирал лестничные пролеты или разгружал вместе с нами арматуру.
Однако в 2012 году Кучинский решается продать свои 34% доли в уставном фонде.
- Скажем так, мне не понравились некоторые действия моих партнеров по бизнесу. Но я ни к кому из них претензий не имел. Я решил полюбовно разойтись, продал свою долю и забыл о «Жилстройкомплекте», однако «Жилстройкомплект» решил меня не забывать, - делится Виктор Кучинский.
Покупателем всех 34% долей выступил Илья Волох. Однако рассчитался за них он только в 2015 году, и то средствами ЖСК, но мы к этому еще вернемся.
Девятого октября того же года 17% у Волоха выкупает Новицкий-старший на своего сына. Итого доли распределились: 50% – за Волохом, 50% - Новицкий-младший, так как старший еще не имел регистрации.
Когда все пошло не так
Все собеседники утверждают, что Илья Волох вначале вообще не проявлял интереса к ООО «Жилстройкомплект» и ЖК «Грушевский посад». Руководили стройкой Кучинский и Новицкий-старший, как они сами утверждают.
- Поначалу у нас продажей занимался юрист. В конце 2013 года у нас значительно возросли такие сделки, так как мы активно строили, и мы даже открыли отдел продаж, где в штате было четыре человека. Вот тогда и появился Илья Волох в офисе. Приехал работать и начал обосновываться в Минске, – рассказывает Александр, бывший сотрудник ООО «Жилстройкомплект».
Однако, как подсказывает Картотека, Волох появляется в Минске на год раньше и регистрирует в столице компанию «Строительная компания «Жилстройкомплект»» (СК ЖСК), в которой становится директором и которая станет главным фигурантом истории ЖСК.
По данным антикризисного управляющего (ООО "Строительная компания Жилстройкомплект"" находится в процедуре «Ликвидационное производство»), изначально директором СК ЖСК была Волох Алеся Петровна – жена Ильи Волоха. Потом она стала главбухом этой компании.
24 июня 2013 года было проведено собрание участников ООО «Жилстройкомплект», где было дано согласие на совершение крупной сделки по покупке двух башенных кранов и прицепных бетононасосов на сумму 10 млрд рублей (на то время $1.137.656). Сделку доверяют провести ООО «Строительная компания «Жилстройкомплект».
- В 2013 году Анатолий Иванович, когда понял, что «Грушевский посад» возводится по плану, уехал развивать параллельный бизнес в Калининграде, - рассказывает бывший начальник снабжения ООО «Жилстройкомплект».
В ноябре-декабре 2013 года в офисе появляется Евгений Новицкий. В начале 2014-го его отец ставит сына директором этой компании в надежде, что Евгений полюбит стройку и в будущем продолжит бизнес отца. Затем меняется генподрядчик: вместо «Буд-М» приходит ООО «Строительная компания «Жилстройкомплект»».
- Они зашли всей командой. Вот вам новый директор, получите. Вот вам новый генподрядчик. Ставились задачи просто невыполнимые. В итоге мне удалось проработать только 2 месяца. Мой кабинет перенесли куда-то в бытовку на стройке. Мнения не слушали, – делится бывший начальник снабжения ООО «Жилстройкомплект».
- Меня и мою компанию по старой дружбе на «Грушевский посад» в качестве субподрядчика пригласил Илья Волох. Вначале все было очень бурно, стройка кипела. Только мне Волох сразу сказал: «Аванса не получишь, строй все за свои, но потом по факту все возмещу». Так и начали работать. По «процентовкам» хоть и с опозданием, но платили, - рассказывает Анатолий Полевода.
В этом же году Волох с СК ЖСК затевает большую стройку в Жабинковском районе Брестской области. Там он возводит парк-отель «Лесная Гавань» (кстати, «Лесная Гавань» - единственный полностью реализованный проект ЖСК).
Семейные разногласия
Новицкий-старший уезжает в Калининград, чтобы договариваться о развитии бизнеса и ООО «Жилстройкомплект» соответственно. Управление «Грушевским посадом» он оставил на Волоха и Новицкого-младшего.
В этом же году Новицкий-старший получил минскую регистрацию и собирался переоформить 50% доли, которые он получил за свои деньги, на себя. В ООО «Жилстройкомплект» еще в 2013 году проводилось общее собрание участников ЖСК, где все проголосовали за дарение Новицким-младшим 50% Новицкому-старшему на безвозмездной основе.
Однако, в итоге до этой передачи дело не дошло. И компания через какое-то время почти полностью стала принадлежать Илье Волоху.
Тяжбы
Анатолий Новицкий был с этим не согласен и начал добиваться справедливости. Суд признал неправомерную продажу, правда, только 17% доли, которые Новицкий-старший выкупил у Волоха после ухода Кучинского. Также суд обязал общество внести Анатолия в состав участников в уставных документах. Но произошло это только 1 ноября 2019 года, и к этому мы еще вернемся.
Новицкий-старший уволился из компании.
В конце 2015 года ООО «Строительная компания «Жилстройкомплект»» уходит в ликвидацию. Без денег остались 45 компаний, которые выступали субподрядчиками на возведении «Грушевского посада».
С момента постановления суда об открытии ликвидационного производства до наших дней дожили не все компании из списка кредиторов. Кто-то закрылся, кто-то сам обанкротился. Сумма требований кредиторов в настоящее время составляет 822.023,45 руб. Кредиторы "по-житейски» оперируют суммой долга в долларах США. Так как долги возникли еще в 2013-2015 гг., например, курс НБРБ на 17.02.2014 г. в долларах США составлял 0,971 руб. - (с учетом деноминации) на сегодня 2,45. Следовательно, долги кредиторов уменьшились в долларах примерно на 65%.
- Еще в 2014 году я понял, что кроме «давай-давай, работай-работай» моя компания ничего не получает. Финансирования со стороны «Строительной компании «Жилстройкомплект»» нет. Нам пришлось даже брать на себя кредиты и займы, чтобы двигаться дальше. И это все не оплатили, - рассказывает Анатолий Полевода. – Мы не устраивали разборок, а сразу пошли в суд. Но до сих пор не получили ни рубля, хоть суд и встал на нашу сторону.
Анатолий Полевода возглавил список кредиторов и начал свое расследование. Он нашел несколько интересных фактов. Вот документ, который подтверждает что ИП Алеся Петровна Волох (напомним, бывший главбух и ЖСК и СК ЖСК, а также жена Ильи Волоха) сдавала в аренду «Строительной компании «Жилстройкомплект»» свои транспортные средства и бытовки в Кобрине для возведения "Грушевского посада" в Минске. Причем больше всего «съедали» транспортные средства. В свою очередь СК ЖСК была лишь субарендатором и отдавало эти транспортные средства и бытовки для «Жилстройкомплекта».
Перечисления на Индивидуального предпринимателя Волох А.П. составили 948 555,58 деноминированных рублей (с учетом деноминации, курс НБРБ на дату последнего платежа 17.02.2014 составил 0,971 руб.). Итого Алеся Петровна за полгода заработала на сдаче в аренду движимого и недвижимого имущества 976 885,25$.
В возведении "Грушевского Посада" поучаствовал и ИП Волох Илья Павлович. Он сдавал «Строительной компании «Жилстройкомплект»» помещения в Кобрине, а также пилораму и кран-балку. Доход за чуть больше, чем полгода - 1 172 900 деноминированных рублей. С учетом деноминации, курс НБРБ на дату последнего платежа 13.11.2013 составил 0,927 руб., то есть сумма в долларах: 1 265 264$.
Вопрос у председателя союза кредиторов вызвали и цифры в фонде оплаты труда за 2014 год ООО «Строительная компания «Жилстройкомплект»». Предоставить эти данные антикризисному управляющему ФСЗН отказался, ссылаясь на личную тайну работников. Однако информация по зарплатам есть в справочном разделе отчета по налогу на прибыль за 2014 год.
Фонд заработной платы - 33 миллиарда. Количество человек 160. Значит средняя за месяц 17 589 946 руб. Даже если брать средний курс 10 000 руб. (хотя он был немного меньше), получается, что один сотрудник в СК ЖСК получал 1 700$ в месяц грязными. И это при средней зарплате по стране на то время в $500+.
Воссоединение основателей ЖСК
С момента ухода из ООО «Жилстройкомплект» Новицкий-старший через суды пытается признать незаконность сделки по продаже доли в компании. Это ему удается сделать спустя 5 лет тяжб. Первого ноября 2019 года Экономический суд Минска выносит решение о понуждении общества ЖСК к внесению изменений в уставные документы о включении в состав участников Новицкого Анатолия Ивановича.
Однако общество ЖСК в лице Волоха И.П. и Волох А.И. сразу же подают встречный иск, чтобы не включать Новицкого-старшего в устав ЖСК, а также о переводе прав покупателя к обществу. Тяжбы продолжаются и по сей день.
Что касается человека, который еще в 2012 году избавился от своих 34% доли в ООО «Жилстройкомплект» и успел его забыть, то в октябре 2018 года Виктору Кучинскому "прилетает" из Экономического суда Минска письмо. Оказывается, что при рассмотрении дела о банкротстве ООО «Строительная компания «Жилстройкомплект»» у суда возникли вопросы относительно взаимоотношений Кучинского, Волоха и СК ЖСК. Напомним, что Кучинский ушел из ЖСК в 2012 году, когда «Строительная компания «Жилстройокмплект»» только регистрировалась в ЕГР.
Для Кучинского стал сюрпризом сам факт существования такой компании, а тем более, что у него были какие-то взаимоотношения с ней. Оказалось, что за долю Кучинского Волох заплатил только $80.318 из $260.000 из своего кармана. Остальные деньги пошли со счетов ООО «Жилстройкомплект» и ООО «Строительная компания «Жилстройкомплект»». Платежи оформлялись как займы у компании на Волоха и передавались Кучинскому. Вот результаты аудита:
К чему это все может привести
Новицкий-старший пытается через суды вернуть себе свои 17% доли. Кучинский же пытается отсудить свои 25,3% и восстановить законность и справедливость.
- Поскольку меня никак не хочет отпустить ООО «Жилстройкомплект», хоть я давно сам про него забыл до 2018 года, то пусть возвращают мою долю мне, вносят меня в общество, меняют устав. Мы с Новицким сразу же проведем полный аудит этой компании. Как это так получается: люди покупали квартиры, отдавали ЖСК свои деньги, а дома не строятся? Как так выходит, что при полном финансировании каждой квартиры не хватает денег их достроить? – задается вопросом Виктор Кучинский.
На всех судах, а также в переписках интересы Волоха представляет адвокат Александр Лобатый из адвокатского бюро «Степановский, Папакуль и партнеры».
Одним из направлений деятельности этого адвокатского бюро является ликвидация бизнеса. «Реалии современного рынка таковы, что всегда нужно быть готовым к прекращению бизнес-деятельности. Мы помогаем безболезненно и грамотно ликвидировать бизнес, а также защищаем интересы должников и кредиторов на всех стадиях банкротства» - говорится на сайте адвокатского бюро. Однако стоит отметить, что Александр Лобатый в компании специализируется на урегулировании споров, а не на банкротстве.
Пока идут разбирательства, Минфин уже объявил о неисполнении обязательств по некоторым выпускам облигаций ЖСК. Речь идет об облигациях 28 и 29, 30 и 31 выпусков. По 34 выпуску Минфин указывал на проблемы с обеспечением. "Замена обеспечения по выпущенным облигациям - вроде бы рядовая административная процедура, но "нужно держать ухо востро", - утверждает belinvest.by.
В мае 2016 года ООО «Группа компаний «Жилстройкомплект»» покупает в Кобрине на аукционе недвижимость Кобринского консервного завода (г.Кобрин, ул. Ленина, 62), который несколько лет находился в процессе ликвидации. Стоимость покупки: 5.314.050.000 неденоминированных рублей (до деноминации еще месяц), или в долларах по курсу НБ РБ на 16.05.2016 это – 275 825$. А в мае 2017 года предприятие полностью ликвидировали.
Однако в 2017 году при выходе 28, 29, 30 и 31 выпуска облигаций ООО "Жилстройкомплект" в качестве залога за ценные бумаги закладываются здания купленного Кобринского консервного завода, которые уже почему-то начали стоить в сумме 7.572.984$.
Цена за полгода возросла в 27,5 раза. То есть в случае банкротства, чтобы вернуть держателям облигаций этих выпусков деньги, кто-то должен будет купить эти здания за 7,5$ млн.
Что об этой ситуации говорит Илья Волох
Надо помнить, что слова наших героев — не истина в этой ситуации длинною в 10 лет. У этой истории много концов, уходящих куда-то во мрак. И тем больше вопросов, чем глубже в это погружаешься.
Единственный, кто может пролить свет на эту историю - Илья Волох. Однако связаться с ним крайне тяжело. Илья Павлович около 10 месяцев уже находится в Польше. Номера его тел