«Вторичка» дешевела, новостройки дорожали: итоги рынка недвижимости в первом квартале 2020-го
Начало 2020 года на рынке недвижимости выдалось особенно насыщенным и напряженным из-за нерешенных вопросов по нефти, к которым впоследствии добавились обвал мировых цен на нефть и рост курса доллара. Плюс ко всему ситуацию усугубила пандемия коронавируса. Как на этом фоне чувствовал себя рынок продажи квартир в Минске и областных центрах, почем считали квадратный метр на первичном и вторичном рынках и где в основном покупали жилье минчане — обо всем этом REALTY.TUT.BY рассказал заместитель генерального директора Национального кадастрового агентства Госкомитета по имуществу Беларуси, эксперт Дмитрий Ритвинский.
Снижение количества сделок
— Текущий год начался более активно, чем аналогичный период 2019-го: за первый квартал 2020-го было совершено на 25% больше сделок, чем за аналогичный прошлогодний период — приводит цифры Дмитрий Ритвинский. — Но при этом к четвертому кварталу 2019 года количество сделок сократилось на 2,4%.
Эксперт отмечает, что январская ситуация, когда фиксируется наименьшее количество сделок купли-продажи в разрезе года, — типичная для данного периода и наблюдается на протяжении последних пяти лет, за исключением 2018 года.
— В феврале количество сделок по сравнению с январем выросло на 42%, что объясняется доступными кредитами в белорусских рублях (с 19 февраля, напомним, ставка рефинансирования снизилась до 8,75% — это самая низкая ставка в истории Беларуси), нарастающей экономической неопределенностью в мире, девальвационными ожиданиями, — говорит Ритвинский.
Однако в марте произошел ряд событий, которые привели к снижению количества сделок купли-продажи. Это и фиксация первого случая коронавируса в Беларуси (27 февраля), и закрытие границ между странами по всей Европе, и курс доллара, достигший максимального за квартал значения — 2,6396 (официальный курс белорусского рубля по отношению к доллару, установленный Национальным банком Республики Беларусь. Фактически же его можно было купить за большую сумму. — Прим. TUT.BY).
— Нестабильная ситуация немного снизила покупательский интерес, желающие улучшить жилищные условия заняли выжидающую позицию, некоторые ушли в самоизоляцию. Снижение количества сделок по сравнению с февралем составило 16,3%, — подытоживает эксперт.
Вторичный рынок: снижение цен
— На вторичном и первичном рынках наблюдаются противоположные тенденции: на первичном рынке в 1 квартале 2020 года по сравнению с 4 кварталом 2019-го средневзвешенные цены на квартиры выросли на 6,2%, а на вторичном за аналогичный период средневзвешенные цены на квартиры уменьшились на 0,8%, — говорит Дмитрий Ритвинский.
Если говорить детально, то на конец 1 квартала 2020 года рост средней цены на однокомнатные и двухкомнатные квартиры на первичном рынке в долларовом выражении составил около 7%, на трехкомнатные — 5%.
На вторичном рынке однокомнатные квартиры в долларах выросли на 2%, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры в долларовом выражении уменьшились на 1,5−2,5%.
Однако в белорусских рублях, по мнению эксперта, рост отмечается на все типы квартир: на 15−20% на первичном рынке и на 6−10% — на вторичном. Разница в изменении цен в долларах и белорусских рублях сформировалась за счет изменения курса валют в течение первого квартала. Так, с начала года курс белорусского рубля по отношению к доллару вырос на 20%.
Эксперт отмечает, что продавцам, которые хотят продать недвижимость в ближайшей перспективе, придется ориентироваться на рынок и покупателя, снизив цену в долларовом эквиваленте. И вот почему.
— Вторичный рынок — это в основном сделки с недвижимостью между физическими лицами. Заработную плату на большинстве предприятий выплачивают в белорусских рублях, а цена продажи недвижимости выставлена в долларах США. Соответственно, складывается ситуация, когда покупателям при нынешнем курсе доллара необходимо выплатить сумму в белорусских рублях на 20−30% больше, чем в конце прошлого/начале этого года. Например, 1000 долларов США на апрель эквивалентно 2750 рублям, в то время как в январе эта сумма составляла 2125 рублей.
Первичный рынок: рост цен
Рост цены на первичном рынке эксперт объясняет поднятием цен застройщиками в январе в валютном исчислении, а также невозможностью быстро реагировать на изменяющиеся экономические условия, необходимостью взять паузу на анализ ситуации и выработку дальнейших действий.
Первичный рынок — это продажа квартиры в многоквартирных жилых домах в течение 365 дней со дня ввода дома в эксплуатацию (принятая методология НКА для анализа сделок). Чаще всего это продажа недвижимости от застройщика; в редких случаях продажа от физического лица (такие квартиры с высокой долей вероятности продаются без отделки).
— У всех же были написаны бизнес-планы, прогнозы по проектам на 1−5 лет, взяты кредиты, и быстро тут не перестроишься. Тем более что пока нет никаких данных о том, каков же реальный спрос на первичном рынке и каковы его реальные возможности. И ситуация с коронавирусом не добавляет пока оптимизма, — говорит Дмитрий Ритвинский.
Эксперт обращает внимание на тот факт, что государственные застройщики, сдающие в основном жилые дома класса «эконом», сформировали среднюю цену квадратного метра всего на 1−2% выше четвертого квартала 2019 года.
Что касается коммерческих застройщиков, то средние цены, например, на однокомнатные квартиры в первом квартале были на 5−10% выше, чем у государственных, тем самым сформировав большой рост цены на первичном рынке.
Какое жилье в основном покупали в Минске?
По данным НКА, около 55% сделок на первичном рынке пришлось на три жилых комплекса (ЖК «Нарочанский», ЖК «Олимпик Парк», ЖК «Променад»), которые и формировали средневзвешенную цену на этом рынке.
Больше всего сделок за 1 квартал 2020 г. было зарегистрировано во Фрунзенском районе столицы (803 сделки, или 22% от общего числа). Второе и третье место занимают Московский (14%) и Первомайский (13%) районы.
Если говорить о самых популярных улицах по покупке квартир, то в 1 квартале 2020 года свое предпочтение покупатели отдавали проспектам Рокоссовского и Дзержинского, улицам Мястровская и Нарочанская. И если на проспекте Рокоссовского это полностью квартиры вторичного рынка, то на улице Мястровской — преимущественно квартиры первичного рынка (86%).
По средней цене квадратного метра в первом квартале лидировал Центральный район (средняя за квартал 1490 долларов), самая низкая средняя цена квадратного метра сложилась в Заводском районе (средняя за квартал — 1210 долларов).
А что в областных центрах?
Снижение количества сделок купли-продажи в первом квартале 2020 года в сравнении с четвертым кварталом прошлого отмечалось и в областных городах Беларуси. Причем более существенное, чем в Минске.
Так, в Бресте и Витебске количество сделок уменьшилось на 13% и 15% соответственно; в Гомеле и Могилеве — на 7%; в Гродно количество сделок уменьшилось более чем на четверть — 27%.
Лидером по количеству сделок как за первый квартал, так и за предыдущий период, был Гомель — 602 сделки. Самый низкий показатель у Гродно — всего 418 сделок.
Суммарно за 1 квартал 2020 года в областных центрах было продано 127,6 тысячи квадратных метров жилья на общую сумму 78,8 миллиона долларов. Как в площадном, так и в денежном выражении это на 15% меньше, чем за четвертый квартал 2019 года.
Если говорить про цену квадратного метра, то незначительное снижение отмечается только в Витебске и Могилеве (-2%) (при расчете в долларах США). В остальных городах средняя цена осталась на уровне четвертого квартала 2019 года. В белорусских рублях рост цены составил от 5 до 10%.
