3 способа управления стоимостью аренды. Советы юристов, как не потерять деньги в кризис
В нестабильной экономической ситуации, накаленной коронавирусной пандемией и снижением цен на нефть, участники рынка недвижимости находятся в поиске способов снижения собственных рисков, связанных с непредсказуемой сменой курса валют и инфляцией. В этой статье управляющий партнер юридической фирмы Sorainen Кирилл Апанасевич и юрист Ольга Соловьянчик расскажут о трех простых способах защитить интересы арендодателей от валютных колебаний.
1. Арендная ставка в иностранной валюте
Привязкой арендной ставки к иностранной валюте уже никого не удивишь, самыми популярными валютами в арендных договорах по прежнему остаются доллар США и евро. В то же время, несмотря на то, что белорусское законодательство пока еще позволяет зафиксировать обязательство в иностранной валюте, по общему правилу, валютой платежа должен быть белорусский рубль.
Как правило, платеж осуществляется по курсу Национального банка Республики Беларусь на дату платежа, однако использование такого курса не всегда удобно и выгодно. Законодательством допускается предусмотреть использование иного курса и на иную дату. Также существует возможность применения наибольшего курса, при сравнении величин курса на дату платежа и на последний день месяца, к примеру.
В случае использование курсов коммерческих банков следует обратить внимание на то, какой именно курс стороны соглашаются применять – курс продажи или курс покупки, для наличных или безналичных расчетов, а также учитывать, что банки могут устанавливать различный курс для разных отделений. Помимо этого, курс может меняться в течении дня, причем, как правило, в открытых источниках публикуются архивные курсы только на конец дня. Следующая оговорка может быть использована в таком случае:
«Арендная плата по настоящему договору составляет сумму в белорусских рублях, эквивалентную EUR 100 исходя из курса евро к белорусскому рублю, установленного для безналичной продажи банком евро юридическим лицам в отделении №524/100 ОАО «АСБ Беларусбанк» на конец дня последнего дня месяца, за который осуществляется платёж».
2. Индексация арендной платы
Даже стабильные валюты подвержены инфляции (иногда дефляции). Основная цель индексации арендной платы – устранение влияния валютной инфляции на реальный доход арендодателя, что характерно для долгосрочных договоров аренды, которые уже давно не являются чем-то необычным на белорусском рынке недвижимости. Если арендная плата не индексируется на протяжении нескольких лет, в числовом выражении арендная плата останется той же, однако реальная доходность (покупательская способность получаемых от аренды денежных средств) может значительно снизиться.
Для того, чтобы застраховать себя от инфляционных рисков, можно включить в договор аренды условие о ежегодном автоматическом изменении размера арендной платы на величину, определяемую вне зависимости от усмотрения сторон и отражающую реальное изменение потребительских цен либо отражение изменения стоимости валюты по отношению к би- или мульти-валютной корзине (например, евро к доллару и юаням).
Для долларов США в качестве такого индикатора возможно использовать Consumer Price Index (Индекс потребительских цен, далее – CPI), а для евро – Harmonised Index of Consumer Prices (Гармонизированный индекс потребительских цен, далее – HICP).
Оба данных индекса выражают изменение стоимости корзины основных товаров для потребителей за год в США и Европейском союзе соответственно, а также используются при расчете инфляции регуляторами. Таким образом, индекс за конкретный месяц показывает, на сколько процентов изменилась стоимость потребительской корзины, начиная с соответствующего месяца предыдущего года.
CPI рассчитывается Бюро по трудовой статистике США и публикуется здесь
HICP рассчитывается Европейским центральным банком и публикуется здесь
При определении даты, когда будет производиться индексация, необходимо учитывать даты публикации соответствующих индексов. Пример формулировки договора:
«Начиная с первого января календарного года, следующего за годом, в котором Здание передано в аренду Арендатору, и далее каждый последующий год Арендная плата, подлежит ежегодной индексации на 0,9 (ноль целых девять десятых) от величины Гармонизированного индекса потребительских цен (HICP), рассчитанного по предыдущему году для стран Европейского союза и опубликованного на сайте Евростата.
Арендодатель обязан ежегодно после публикации значения HICP произвести расчет проиндексированного размера Арендной платы и уведомить Арендатора о новом, рассчитанном с учетом индексации, значении Арендной платы, которое применяется с первого января года, в котором осуществляется индексация».
В то же время стоит учитывать, что с практической точки зрения, возможны ситуации, в которых значения индексов потребительских цен и валютных корзин принимают отрицательные значения, а арендная плата, соответственно, в количественном выражении уменьшается, обеспечивая баланс интересов сторон в договоре.
3. Изменение валюты обязательства
Несмотря на индексацию цены, потери от валютных колебания могут превышать сумму индексации. Для защиты интересов арендодателя от подобного риска в договоре возможно предусмотреть право арендодателя на замену валюты обязательства.
Право арендодателя на замену валюты обязательства в силу лишь его волеизъявления оставляет пространство для односторонних манипуляций. Поэтому более сбалансированным представляется вариант, при котором замена валюты долга возможна только при условии достижения определенного курса первоначальной валютой (например, к иной валюте). Таким образом, если избранная валюта долга начинает падение, арендодатель может спасти свой доход, переведя арендную плату в иную валюту. Следующая оговорка может быть использована в таком случае:
«В случае превышения курса EUR к USD установленного Европейским центральным банком (European Central Bank) значения в 1.25, Арендодатель в одностороннем порядке имеет право изменить валюту арендной платы с USD на EUR с письменным уведомлением Арендатора. Размер измененной арендной платы в новой валюте определяется по курсу, установленному Европейским центральным банком на дату отправления Арендодателем уведомления об изменении арендной платы. Начисление Арендной платы с учетом изменения валюты осуществляется от даты получения Арендатором уведомления об изменении валюты арендной платы».
