«Такого никогда не было». Эксперты о том, как отреагировал рынок недвижимости на рост доллара
Рынок недвижимости уже успел отреагировать на рост курса доллара и ситуацию с коронавирусом. Как следствие — в значительном количестве расторгаются предварительные договоры купли-продажи, сделки не совершаются. REALTY.TUT.BY узнал у экспертов подробности того, что происходит на «вторичке», и спросил, что может быть дальше.
Массовый отказ от сделок. И это только начало?
Агентства недвижимости первыми замечают малейшие колебания и изменения на рынке, поскольку напрямую работают с продавцами и покупателями жилья. Обычно перед сделкой между сторонами подписывается предварительный договор — условная гарантия того, что квартира никуда не уйдет, пока покупатель, например, будет оформлять кредит, а продавец дождется и не будет искать нового клиента. Так вот сейчас, на фоне растущего курса доллара и не только, эти договоры стали расторгаться.
— Из-за курсовой разницы отношения продавец — покупатель стали напряженными, — говорит директор агентства недвижимости «БЕЛЦТН» и почетный председатель ОО «Белорусская ассоциация «Недвижимость» Николай Простолупов. — Квартиры были выставлены на продажу в рублях по такой-то величине, а так как мы все-таки на рынке долларовом работаем, то продавцы пересчитывают цены по новому курсу и предлагают покупателям платить уже другие деньги. Покупатели же отказываются, поскольку брали кредит в банке в рублях, а на курсовой разнице к сделке приходится накидывать еще 2−3 тысячи долларов. А продавцу неинтересно терять эти деньги.
И дело не в жадности, говорит Николай Простолупов и добавляет, что у нас 80% продавцов покупают что-то взамен. Это в основном цепочные сделки, и в такой ситуации просто никто не хочет и не собирается терять на курсовой разнице.
Заместитель генерального директора Национального кадастрового агентства Госкомитета по имуществу Беларуси, эксперт Дмитрий Ритвинский объясняет происходящее на рынке так:
— Таких обстоятельств, в которых начинает функционировать рынок недвижимости, у нас еще не было: все форс-мажоры в одном флаконе — как внутренние, так и внешние: вирус, в том числе информационный, падение мировых финансовых рынков, нефтяные и торговые войны, закрытие границ, эмоции… На фоне всего этого возникает неопределенность. А человек не любит жить в неопределенности, так как она всегда вызывает тревогу, страх, переживания за завтрашний день — все это очень дискомфортно. И нужно время, чтобы привыкнуть к новой реальности и понять, как в ней жить и работать.
Принимать рациональные решения в такой ситуации, говорит эксперт, всегда становится сложнее. Поэтому не исключено, что многие решат отложить покупку недвижимости.
— И не важно, за свои или за доступные пока заемные деньги. Эмоционально покупателю очень тяжело в такой обстановке принимать сейчас решение о покупке недвижимости, о кредитах: нет четкого ответа на вопрос, что же будет дальше.
Есть все предпосылки к снижению цен на жилье?
В сложившейся ситуации сценариев может быть несколько, говорит Дмитрий Ритвинский.
— Если не вдаваться в детали, то более вероятный в данной ситуации — уменьшение количества совершаемых сделок, фиксация «ценового плато» на какой-то период, так как продавцы не готовы будут быстро эмоционально принять новую реальность, а покупатели — покупать и принять тот факт, что недвижимость вдруг стала дороже для них только из-за изменений курсов. Ведь рынок все еще номинирован и эмоционально привязан к иностранной валюте, а доходы у большинства никак не изменились, а у некоторых, возможно, и уменьшились.
Затем последует ценовая коррекция со снижением по всем сегментам рынка недвижимости. Конечно, это не произойдет за один месяц. Сокращение количества сделок, скорее всего, мы будем наблюдать уже по итогам марта, говорит Дмитрий Ритвинский.
А вот чтобы отреагировать на новые обстоятельства в ценовом аспекте, рынку недвижимости понадобится какое-то время, возможно, месяцы. При этом все указывает на то, что цены на жилье будут снижаться.
— Как глубоко вниз пойдет ценовая коррекция? Многое зависит в том числе от международной обстановки и внутренней кредитно-денежной политики в ближайшие месяцы: как быстро уляжется паника с вирусом, что будет с финансовыми рынками, чем закончатся нефтяные и торговые войны, останутся ли доступными кредиты по разумным ставкам, какова будет изменчивость курса рубля к корзине валют и так далее.
Последние почти 2,5 года, говорит эксперт, рынок квартир в Минске находился в стадии роста, опережая при этом и рост реальных заработных плат, и экономических показателей.
— Поэтому вопрос замедления роста цен на жилье и ценовой коррекции был уже вопросом ближайшего времени, а тут еще появились новые негативные обстоятельства.
— Что делать людям, которые хотели сейчас решать жилищный вопрос?
— Каждый должен принимать собственное решение, исходя из жизненных обстоятельств, имеющихся возможностей, перспектив и информации. В ближайшие недели, я думаю, у всех участников рынка наступит режим ожидания и осмысления новой реальности.
